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房如潮水,如何判断我们是否在“裸泳”

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2016-10-14 14:28:13 来自理财生活 来自PC [ 复制链接 ]
        最近的楼市实在是只可意会不可言传,前一段是恐慌入市的情绪犹如病毒一般迅速扩散,10月开始却因政府调控而蜜汁微妙,专家们也没有给出涨或跌的准确判断。
        那作为一个侥幸在这波上涨之前(去年9月)置换过一套房子的亲身体验者来说,我自己其实也是非常担忧楼市的行情的。
        看似我在这一波行情里好像是赚到了钱,可问题是我短时间是不会卖的,自住房的性质决定此时的上涨行情与我没有半毛钱的关系。我担心的问题是在我们家庭的稳定期到维持期过渡的时间点会出现问题。说人话就是,怕十年后,我需要大量资金来安排孩子或老人或自己的时候,房价会下跌或是卖不出去。
        所以,对于现阶段纠结于买房还是卖房的或是兼而有之的小伙伴来说,可以自己模拟以下三种情况,来分析自己究竟应该如何应对。
        模拟情景一:房价在现在的基础上下跌一半。为什么是50%呢?我这里取的是日本80年代的房价泡沫的下跌幅度。以我自己为例,我以350万的价格买了一套房子,现在房子价值500万,如果下跌一半就只值250万。当初我的首付105万,贷款245万,税费20万,那 么问题来了,我究竟亏了多少钱呢?
        算式为:105万+20万-5万=120万。不包括我在贷款期间所付的利息和装修费用等,这就算作抵扣我租房成本的部分。如果大家觉得这种比较极端的情况下,生活依旧是没有受到太大的影响,那么恭喜,您是土豪!可以随意。
        模拟情景二:收入减少和支出增加的情况,这个就不必多说了。未来5年内的家庭工资收入情况是必须要考虑的,然后还有通货膨胀导致日常开支的增长情况,孩子的教育开支情况、老人的医疗费用开支情况等等。
        不过如果是90后的年轻人,自己收入高或是父母资产多的情况就不用考虑了,尽可以加杠杆来操作入市,即使是房价下跌的行情下,年轻人也是可以为自己的未来“风投”一笔的。
        模拟情况三:利率上涨至最高水平。自2003年房价开始上涨以来15年间,五年以上利率最高为7.83%,而现在的利率为4.9%,以此来算的话,要高出近60%的利息支出。如果在出现利率上涨至最高水平的情况下,你的现金流依旧没有问题的话,那就是在可以承受的范围之内了。
        这三种情况只是模拟“狼来了”的节奏,如果时时刻刻对于风险的出现和自己的资产有个清醒的认识,在“狼”真的来了的时候,我相信总是可以比别人跑的更快的。

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