[理财知识]

从一套澳洲房子的成长旅程,看中澳房产开发的差异

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2016-5-31 11:21:52 来自随手内容 来自手机 [ 复制链接 ]

前言:

因身临其境,我们对国内房地产开发的全过程耳熟能详,可国外的房地产开发是如何做的呢?今天,我们就谈谈澳洲房地产开发/销售/交易的全过程,比较一下与国内的差异,希望开拓一下大家的眼界并有所启发。



澳洲住宅的类型


别墅(House):可以理解成国内的独栋别墅,是最好的居住类房子。但也有些许不同,它一般带有独立的花园、游泳池、车库,业主自己找家政服务——修理草坪、清洗泳池、修缮房屋,一般会雇有佣人。



联排别墅(Townhouse):可以理解成国内的联排,虽独门独院及独立的车位,但一般无泳池,两家或三家以上“一”字型排开挨着,有堵院墙是两家共用的,物业公司提供公共服务——车道维护、草坪修葺、垃圾清运等。



单元房(Unit):如果非要拿国内的房子来参照的话,它类似北京四合院——可以是两三层的房子,每层一户人家;也可以像别墅一样前后/左右座落着两三户人家,跟别墅最大的不同是Unit虽有院子,但院子是公共的。




公寓(Apartment):此Apartment非国内40年产权的商业用地盖的公寓,准确的说应是高层住宅里的一套房子,跟国内小区里的高层住宅是一样的。国外高层住宅都是开放式街区,无小区及院子概念,开发商每次只建一两栋楼,没有国内数百亩/数十栋的小区建设场景。



买地


澳洲土地私有,产权永久(999年),极少数是99年,土地被个人、政府、企业、其他组织(学校/慈善机构/协会等)占有,因此在开发房产前拿地就能从这些人手中买。


除了城市里极个别用地(公园/体育馆/政府办公楼等)及广大无人开垦的荒蛮之地被政府占有外,绝大多数地都属于私人所有,所以私人土地是房产开发用地的主要来源。


地产商在与某块土地/某处旧宅的所有者谈妥价格后,同样需要走各类审批手续。当然,个人也可以买块土地或某处旧宅,自己设计好再找建筑商建造——而国内个人建房只会发生在集体所有的宅基地上,一般都在小县城及农村。跟国内房产开发主体全为地产商不同的是,澳洲的房产开发主体可以是地产商,也可以是个人,为了便于理解,我们就把开发主体定为地产商。

 

在这里啰嗦一下,我国的城市土地国家所有实际上有一个过程:在刚解放时,实行的是私有制,“打土豪 分田地”即是在农村把地主的土地分给农民私有,后来在人民公社化之后,又把私人所有的土地集中起来变成集体所有,1978年之后只是把集体所有土地的使用权承包给个人,所有权没发生变化。


而城市土地国有化却是在1982年的宪法里提出的,在之前也是私有的,之所以很长一段时间没有交易,除了红色政治氛围影响外,很多资本家的土地/房产/工厂被迫“自愿”捐给国家。


所以,我国房产开发的土地唯一供应方只能是国家——房产销售五证中有国有土地使用证,获得此证只能缴纳土地出让金购买,也就是政府把集体土地变更成国有土地(对集体土地上的房屋及其使用者给与补偿),再以招拍挂形式卖给地产商。

 

拿到土地后,地产商会依据政府的城市规划找设计院进行建造设计——包括外形、高度、占地及大致内部结构等。之后会在项目所在地竖起一个告示牌时长一个月,等待附近居民的意见反馈。没问题后,再做内部结构的设计——客厅、卧室、餐厅、厕所、承重墙等。等这个设计被审核通过后(即拿到building permit),就可以建造房屋了。


需要说明的是,澳洲的审批过程纯洁极了,只是就事论事,没有回扣、送礼及灰色操作等。


建造


地产商从拿到审批开始建造房屋的那一刻起,就可以卖房了——也就是所说的卖楼花。但这跟国内开发商的无证售房或期房销售有很大区别:客户缴纳房屋总价的10%作为定金,并签订合同,只是这钱是并没有进入开发商的账户,而是进入了政府指定的监管账户中——在没有交房前,开发商是无权使用这笔钱的。


开发商要用自有资金/银行贷款支付给建筑商,直至房屋达到交付标准。而国内开发商只是在五证齐全前需要自有/自筹资金,一旦期房销售后即可获得房屋全部价款——也就是现实中的房奴眼看房屋还在建造却已开始月月还按揭款了。


正在建造的一栋别墅(资料图) 



为了保障房屋供给及国内购房人的利益,澳洲政府规定外国人只能购买新房而不能买二手房,所以中国人在澳洲只能买楼花。因持有楼花并不是真正的拥有了房子——只有在交房并付完房款后才算是把房买到手,所以楼花是可以转让的,包括转给外国人。


这也是最近澳洲政府为打压房价而收缩银行房贷而产生的新问题——许多买了楼花的中国人因无法获得银行贷款而自己又无能力全款购房,不得不在交房前把楼花转让出去,一旦交房日他们无法支付房款,之前的10%定金是无法退还的——除非你能找到退还的理由!


澳洲房子的交房标准不仅是硬精装修,甚至还含床、家具、家电等软装修——双面打印、A4纸大小、厚度近250px的购房合同已把相关条款详细到超乎中国人的想象。


澳洲厚厚一本的购房合同 


因西方社会对劳动者权益的保护,再加上他们把工作和生活分开的态度,所以哪怕就一两栋高层的建筑,建造时间竟然长达至少3年以上!一天只建造8小时,周末还要双休,各种假期当然要休息!国内的白天黑夜倒班干、大干100天、争分夺秒赶工程等对澳洲人来说像天方夜谭!


交房


我知道,你等急了。终于Settle,可以交房了。


在交房前,购房者可以根据合同验收房子,因合同的约定过于详细,开发商讲诚信按照合同要求建造,购房者守契约也无非份要求(主要是澳洲有完善的征信体系和违法严惩制度),所以没有维权白布条。


在验房无问题后,购房者的律师会跟开发商的律师交涉办理房屋的交割手续。购房者若选择一次性支付房款,开发商会把购房契约(类似正式的购房合同)交给业主,购房者若选择银行按揭,购房契约则留置在银行直至按揭款还清。


若选择按揭贷款(之前的外国人可七成按揭),购房者须在交房前2个月左右办理按揭手续,确保交房时贷款下来。跟国内只能在银行办理房屋贷款不同的是,澳洲的一些非银行金融机构也提供按揭贷款(这点像美国的房地美和房利美),且可选择前5—10年内只支付利息而不付本金的按揭贷款——这简直是鼓励炒房,因为在支付利息期间若房价上涨就可以转手赚差价了。


交房后负责管理的物业公司跟开发商是没有任何关系的非关联企业(这跟国内物业公司是开发商的关联企业不一样),关于物业公司的选择,开发商会推荐,当然业主委员会也会筛选,最终还是以业委会的意见为准,相比中国人的“事不关己高高挂起”来说,澳洲人都爱管闲事,业委会的代表也非常尽职敬业。


二手房交易


在房屋交割完成后,业主若想再出售就算二手房了,是的,买家只能是澳洲人或持有澳洲绿卡的人。


澳洲的二手房交易跟国内一样,几乎全是依托房产中介,除了作为信息的平台——寻找买卖双方外,更重要的是保护买卖双方的权益——买家的钱要受到监管不能飞了,卖家的房过户后能安全的拿回房款,当然交易是需要双方律师交涉交割办理手续的。


除了二手公寓(Apartment)外,二手别墅/联排/单元房的出售是一种特别的形式——拍卖会。购房者可以通过网络、房产中介、甚至要出售房子门前的告示知道什么时候、哪个房子将要被拍卖出售,在拍卖会开始前会有开放日——意向买家可以提前去房子现场参观考察一下,如果幸运的话也会遇到业主,顺带的摸摸底价。


澳洲House的拍卖会现场 


如果碰巧路过一个House正在拍卖,当然可以进去探个究竟。这种拍卖会很不正式,实际上就是把意向买家集中一起谈价格罢了,当某意向买家喊到最高价再无更高出价者时,拍卖师会转身问业主是否同意,若不同意则宣布流拍。拍卖会结束后,意向买家还可以去见业主再商谈价格。这种拍卖会卖房的形式在15年底16年初房价火爆的北京上海出现过,一是节省了卖家时间和精力,二是在那种氛围中能卖出好价。


如果因为缺钱,卖房并不是获取资金的唯一方式。澳洲的银行提供一种Refinance的服务,可翻译为再融资/再贷款/再金融操作等,可简单理解为对房屋重新评估并把增值部分的金融活动。


国内也可操作,前提是你得把银行的欠款还完变成未抵押的全款房,之后再把房子抵押给银行获取融资(如你之前50万买的房子,贷款40万;而今房子涨到了100万,先借钱40万还了银行的欠款。若能贷七成的话,再抵押就能贷70万,还掉之前的40万后就能出来30万)。


而澳洲的Refinance服务不需要先解押,只需要重新做次评估,即可把增值部分以贷款的形式出来。如某100万买的房子数年增值至125万,此时可做个Refinance,若按八成的贷款成数算的话,可对增值的25万打八折,及可贷款20万(25万*0.8)。


后记:


因中国的特殊国情,房地产的开发/销售/交易模式跟国外有着不少区别,但这种模式的弊端也逐渐的显现——此起彼伏、绵绵不止的维权白布条就是一个很好的例证。通过对国外房产开发的比较,或许能给大家更多的思考。


来源: 米筐投资(微信ID:mikuangtouzi)

声明:版权属于原作者,本文仅代表作者个人观点,不构成投资意见,并不代表本平台立场。文中的论述和观点,敬请读者注意判断。 


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