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谢逸枫:熔断?苏州限价地块“流拍”无法掩盖土市火爆

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2016-5-24 17:49:03 来自随手内容 来自手机 [ 复制链接 ]


果然如老谢的判断一样,苏州出现限价地块流拍案例结果概率最大,会成为苏州限价地首次遭遇“流拍”现象。2016年5月18日苏州国土资源局官网发布了一则公告,意味着苏州土地限价令正式出台。5月18日,苏州市国土资源局网站指出,其于2016年4月20日发布了苏地网挂〔2016〕3号苏州市区国有建设用地使用权网上挂牌出让公告。经市政府批准,以下地块设定最高报价,对报价超过最高报价的,终止土地出让,竞价结果无效。其中,2016-WG-39号地块最高限价10.01亿,2016-WG-41号地块最高限价27.12亿。 限价令针对5月23日、24日苏州主城区即将进行挂牌出让的10宗宅地,做出了规定:报价超过最高报价的,终止土地出让,竞价结果无效。限价之后,各地块的最高溢价率将被控制在89%-231%之间。

 

5月23日,苏州举行了“限价令”后的首次土拍,从挂牌信息来看,吴江经济技术开发区出让土地4宗,太湖新城4宗,盛泽镇1宗;其中住宅地块共有5宗,4宗为纯住宅用地,1宗为商住用地。而进行土地拍卖的四块土地却出现了不同的场景。 上午首宗进入拍卖的苏地2016-WG-23号地块最终以51431万元底价成交,竞得人为深圳新威辉达投资有限公司(金地商置),楼面价为11250元/平方米。 同样,苏州出让2016-WG-40号地块也以底价成交,竞得者为苏州乐园发展有限公司。该地块位于高新区浒关开发区东阳山路绿化地西、山神湾路北,用途为文体娱乐用地,土地面积52908.7平方米,成交价为5952万元,楼面价3750元/平方米。 上述两块土地均没有价格限制,而有价格限制的土地拍卖过程则出现了“疯狂”。

 

今年以来,苏州土地市场迅速升温。4月7、8两日,苏州迎来2016年首场大型土地拍卖会,火爆程度令惊叹“前所未有”。超过40家房企参与土拍,最终11家房企成功拿地13宗,总成交金额达到250.73亿元,平均溢价率高达203%,其中住宅性质的土地拍卖溢价率全部超过100%,甚至有的土地溢价率超过300%。由于土地市场火热,苏州已出台土地出让新规。5月18日晚,苏州市国土资源局官网发布公告,经市政府批准,对拟定于5月23日开始拍卖的部分地块设定最高报价,对报价超过最高报价的,终止土地出让,竞价结果无效。相比杭州曾经要求“超过最高溢价率即要竞拍保障房面积”,南京要求“超过最高限价大幅提高首付门槛”,苏州这一限价规定,其严苛程度,显然已经超过了杭州、南京等城市。

 

今日进入竞价环节的地块共有四幅,包括23号、39号、40号和41号地块。其中,39号和41号地块均为设定了最高价格的限价地块;23号地块属性为批发零售和住宿餐饮用地,40号地块则为文体娱乐用地,这两幅地块均以底价成交。真正的竞争出现在有限价要求的39号和41号地块的拍卖过程中。这两幅性质均为纯住宅用地的地块,引来了众多开发商的"围剿"。其中2016-WG-39号地块位于高新区浒墅关镇桑园路东、规划区间路南,土地面积44700.5平方米,起拍楼面价6656元/平方米。根据5月18日出台的限价规定,该地块最高限价为10.01亿元,楼板价不高于13997元/平方米。记者获悉,包括招商、新城、弘阳、天地源、旭辉、华宇、南山、蓝光、阳光城、正荣等房企参与了该地块的竞拍。

 

在经过113轮竞价,该地块最高报价已达到10.06亿元,楼板价14067元/平方米,溢价率111%,超过限价红线,不得不终止拍卖。而同样的情况发生在41号土地。2016-WG-41号地块位于高新区浒关开发区凤凰峰路南北、罗家湾路西,土地面积138470平方米,起拍楼面价6714元/平方米。根据限价规定,该地块最高价格不得超过27.12亿元,楼板价不高于13988元/平方米。然而,竞拍环节仅两分钟不到,该地块就出现了93轮竞价,最后以111轮竞价、总价27.27亿元,超过最高限价红线而终止拍卖。上周三(5月18日) 苏州市国土资源局官网公告宣布,经市政府批准,对拟定于5月23日开始拍卖的部分地块设定最高报价,对报价超过最高报价的,终止土地出让,竞价结果无效。

 

按照当日出现熔断流拍:下午苏地2016-WG-39号在第112轮竞拍时,以超过最高限价500万元被终止交易。2016-WG-39号地块位于高新区浒墅关镇桑园路东、规划区间路南,用途为城镇住宅用地,土地面积44700.5平方米,起拍楼面价6656元/平方米,该地块最高限价单价13997元/平方米。 包括新城、招商、旭辉、弘阳、天地源、华宇、南山、蓝光、正荣、阳光城等房企参与竞拍该地块。经过113轮竞拍,该地块最高总价报价已达到10.06亿元,最终楼面价14066.68元/平米,溢价率111.33%。由于竞价过于激烈,该地块出让最终以流拍告终。

 

同样的情况发生在41号土地,41号土地两分钟不到就出现了93轮竞价,最后以111轮竞价总价27.27亿而超过红线导致流拍。苏地2016-WG-41号浒关开发区地块开拍三分钟之后也因为超过最高限价被中断,后还有房企疯狂竞价8轮。39号地位于苏州高新区浒墅关镇,最高设定价格为10.01亿元,最高楼面单价1.39万元/平方米,最高溢价率110.28%;41号地位于苏州高新区浒关开发区凤凰峰路南北、罗家湾路西,地块出让面积为138470平方米,为纯住宅用地,起拍总价13.02亿元,最高设定价格为27.12亿元,最高溢价率108.33%。

 

5月23日上午,首宗进入拍卖的苏地2016-WG-23号地块最终以51431万元底价成交,竞得人为深圳新威辉达投资有限公司(金地商置),楼面价为11250元/平方米。2016-WG-23号地块地块为苏州出台土地“限价”政策后首宗成交地块。该地块位于姑苏区人民路西、新市路南,总面积22858.2平方米,规划为批发零售用地。截至竞拍开始,地块获深圳新威辉达投资有限公司一家报价。5月23日下午的土拍吸引了超过30家房企报名参与。只有金地、华润、绿地、新城有所斩获。5月24日将继续拍卖出让11宗地块。此次土拍已吸引了近30家房企报名参与,包括万科、中粮、融创、旭辉、龙湖、正荣、金地、合景等房企。

 

老谢认为,苏州限价地块除以底价与最高限价之下成交之外,二块限价地流拍,不代表苏州楼市熔断,说明土地市场火爆,房企非常看好房价上涨与后市信心足及积极疯狂抢地互不相让的结果。即使一定程度可以感觉到土地市场降温,在非常规临时性行政措施之后的市场反应,却意味着无法达到政府出台限价令预期目标。一方面是九块地不是全部流拍,仅仅是二块地流拍已,大部分已经成交了。另一方面是土地的流拍原因,是因为房企疯狂抢地的结果,因为地块品质好,房企对地王的后市信心非常好。毫无疑问,苏州限价地块的流拍现象,不值得市场庆祝与高兴,反而应该感到可悲。这样的流拍根本无法令土地市场降温,更加无法掩盖土地市场火爆、房企疯狂抢地、房价上涨预期冲动的真相。

 

老谢认为,苏州限价地块的流拍,主要原因是房企疯狂抢地的正面结果,只能证明土地市场越来越火爆。限地价能否给楼市降温、给高地价、高房价降烧仍需观察,不过,却说明地方政府无法容忍高地价、地王频现影响楼市走势,给房价上涨火上加油,不希望出现地王刺激楼市火爆预期。由于限地价无法改变供不应求、库存不足、货币超发、土地资源稀缺、房企不缺钱等一系列的问题,恐不能给楼市降温、给高地价、高房价降烧,实现限地价的政策目标。因此,限地价的政策是否有效果,需要观察。从“土地限价令”政策本身的出发点看,即使能够使得后续土地市场稍微降温,却无法让房价下跌,地王不再出现。

 

老谢认为,从长期来看,由于核心地段、稀缺资源的土地日趋减少,而目前房企不缺钱、缺品质好的地块、又加上楼市火爆、房价上涨、货币超发、信贷泛滥,房企没理由不去抢地的,况且房企重回一二线的部署与资产避险的背景下,地王出现不可避免。根据市场经济规律与目前形势看,“限地价”作为行政强制的短期临时性措施,并非长久之计。另外是限制地价,即使一定程度上可以给火热的土地市场起到降温效果,可以防止高地价与地王频现,却对地方政府来说是非常不利的。毕竟会影响土地财政收入与土地供应计划完成及土地供应,但这并不会使房价下跌、地王永远不会出现。

 

显然,苏州的限价并未限制住开发商的拿地热情。事实上,苏州在近期已经召开了土地储备和招标拍卖领导小组会议,对苏州市区2016年土地收购储备和商品住宅开发用地计划作了专题研究。会议确定苏州市区2016年商品住房用地供应计划为380公顷(合5700亩),较2015年商品住房用地供应量310公顷增加22.6%。会议还确定,下半年市政府将对苏州房地产市场供需状况再作专题研究,确保房地产市场平稳健康发展。 而在此前,苏州也传言要进行限购,虽然政策已经开始收紧,但是市场依旧表现非常火爆。

 

事实上,不只是苏州,在近期的其他城市房企依旧保持高价拿地的态度。 5月20日,融信中国在便以23.61亿元总价、31404元/平方米楼面价闪电拿下杭州庆隆单元R21-04地块(热电厂地块),溢价率89.56%,成为拱墅区新晋单价地王。 同一日,阳光城以6.39亿元竞得东莞2016WG014号地块,拿地单价7788.62元/平方米,刷新了南城区地王纪录。泰禾集团则在深圳最终经过一个多小时竞拍以总价57.2亿元获取深圳坪山新区地块,折合楼面价1.56万元/平方米,溢价率74.23%。


来源:谢逸枫(微信ID:xieyifeng2016)

作者:谢逸枫

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