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谢逸枫:苏州限地价恐无法熄灭房价高烧之火

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2016-5-20 15:52:46 来自随手内容 来自手机 [ 复制链接 ]


正当长三角地区爆发一轮地王潮之时,苏州2016年5月18日打出限地价第一木仓,希望通过限地价的方式,遏制地王现象与增加市场供应,稳定市场预期,让火爆的市场冷静、让房企理智、让购房者理性。继2016年5月17日苏州发布公告,暂缓5幅地块出让后,苏州市国土局昨天再次发公告:即将拍卖的10幅地块设置最高报价,超过报价的将终止出让。苏州市国土资源局2016年5月18日在网站上发布公告称:4月20日发布的苏地网挂〔2016〕3号苏州市区国有建设用地使用权网上挂牌出让公告,经市政府批准,以下地块设定最高报价,对报价超过最高报价的,终止土地出让,竞价结果无效。公告后附表,列出总共10幅地块将在限价之列。

 

值得注意的是,4月20日的公告中总共有20幅地块,其中有5幅已经在17日公告暂缓出让,剩余的15幅土地中,有10幅将被限价。这10幅被限价的土地,将在5月23日和5月24日两天内公开出让。

 

这种“土地限地价”做法并不陌生,此前一线城市就出现过。但是在二线城市的苏州与如此大规模的限地价,这是目前土地市场非常罕见的。表面上是一种限价,实质上是不符合土地制度的,是一种强制性的临时行政限制地价措施。主要是由于此前土地价格持续上升、地王现象一定程度上推高房价,导致房价上涨的预期“火上浇油”,并且导致拿地成本持续增加,增加未来房价上涨的空间。从“土地限价令”政策本身的出发点看,即使能够使得后续土地市场稍微降温,却无法让房价下跌,地王不再出现。如果开发商一下就出到“封顶价”,其他开发商继续报价,肯定会导致成交无效。

 

只要房企持续追加价格,超过封顶的限价,会导致土地成交无效,无法获得土地的开发权。是不是意味着房企之间可以互相串通或者是互相勾结,这样就可以底价成交或者是都不拿地,出现流拍的现象。

 

这些地块的“封顶价”基本上等同于“地王价”,说明地方政府控制地王的决心不大,因为担心土地收益受损失。由于10幅地块都设了最高限价,根据限价的测算,这10幅地块与之前拍出来的最贵土地价格差不多。例如相城区之前拍出的最贵地价是2.2万多元/平方米,而此次相城区土地拍卖,按照限价测算,最高地价就接近2.2万元/平方米。2016年5月17日暂缓出让的5幅地块都属于条件较优质的土地,有潜在的“地王相”。而此次被限价的10幅土地,基本上都是刚需地块,很多大型房企的兴趣一般,按照测算,出地王的概率也不大。

 

按照苏州国土局公告中对新规的表述,如果有开发商报价超过最高限价,那么这场拍卖就无效。那么假设有一家房企的报价已经达到最高限价,会不会出现竞争对手再加价一次,把这场拍卖会搅黄呢?这绝对不排除这个可能,因为苏州的土地拍卖是在网上进行,参加拍卖的开发商会得到一个编号,拍卖成功后,企业名字会显示出来。如果没拿到地,没人知道那些编号对应谁。苏州的拍卖规则与南京有所不同。每一幅土地有最小加价幅度,但也有最大加价幅度,最大加价幅度是最小加价幅度的5倍。不会出现南京这样一口气就加几个亿、十几个亿的情况。因此,土地拍卖不会出现开发商直接冲着限价喊价的情况,但是不排除。

 

限价能否给楼市降温、给高地价、高房价降烧仍需观察,却说明地方政府无法容忍高地价、地王频现影响楼市走势,给房价上涨火上加油,不希望出现地王刺激楼市火爆预期。由于限地价无法改变供不应求、库存不足、货币超发、土地资源稀缺、房企不缺钱等一系列的问题,恐不能给楼市降温、给高地价、高房价降烧,实现限地价的政策目标。因此,限地价的政策是否有效果,需要观察。

 

从长期来看,由于核心地段、稀缺资源的土地日趋减少,而目前房企不缺钱、缺品质好的地块、又加上楼市火爆、房价上涨、货币超发、信贷泛滥,房企没理由不去抢地的,况且房企重回一二线的部署与资产避险的背景下,地王出现不可避免。根据市场经济规律与目前形势看,“限地价”作为行政强制的短期临时性措施,并非长久之计。另外是限制地价,即使一定程度上可以给火热的土地市场起到降温效果,可以防止高地价与地王频现,却对地方政府来说是非常不利的。毕竟会影响土地财政收入与土地供应计划完成及土地供应,但这并不会使房价下跌,地王永远不会出现。

 

对土地报价超过最高报价的,终止土地出让,竞价结果无效。这样的“土地限价令”,在全国都比较罕见。事实上,限地价能否改变苏州楼市最困境,已经成为地方政府刻不容缓的首要任务,即给苏州楼市降温、给房价、地价降温。首当其冲的是苏州楼市的房价疯涨、地价高涨、地王频现、库存不足、新建商品房住宅供应紧缺、房贷加杠杆、房企不缺钱等系列问题,不可忽略的事情就是都集中于这个时间节点暴露。当前苏州房地产市场火爆到发高烧,持续性的火热让地产商、购房者恐慌到盲目抢地抢房。

 

南京是否也会效仿苏州的模式?其实,南京的土拍早有“最高限价”,但实际上超过限价后拍卖仍然不会停,只不过超过最高限价后的钱,纳入政府的“保障房建设资金”。因此,南京不会盲目跟风的,为控地价,南京已经对拍卖规则有了更改,例如提高首付款等,而苏州模式可能会有一定争议,南京跟进的可能性不大。南京市国土局相关人士18日晚表示,没有听说南京会跟进,另外南京与苏州的拍卖规则也有很大区别。南京一直没有采用网上竞拍,加价模式等诸多规则都与苏州不同,如果效仿苏州,要改动的地方会非常多。

 

早在2014年便出台了“限地价,竞配建”的土地新政,超过土地起拍价的45%,开发商改为竞保障房建设资金或建设面积(尚未出现竞配面积地块);2016年4月份,南京市又抬高了土地款首付比例;上周,南京再次出台“限地价”新招,规定超过5万平方米的地块出让时,一旦超过限定的溢价幅度,将要配建保障房面积而不再是竞争建设资金,这也就意味着商品房小区里将会配建保障房,房企拿地将更为谨慎。不过,实际效果仍有待观察。

 

苏州市国土局2016年5月17日发布公告,宣布暂缓5宗地块挂牌。其中包括“准地王”的苏地 2016-WG-38号地块(以下简称38号地),5宗土地总面积达24.34万平方米。2016年苏州4月拍卖出去的13宗土地,有12宗地价比起始价翻倍,最高溢价率为318.85%。总出让金共约250.76亿元,平均楼面价18829.82元/平方米,平均溢价率195.21%。这意味着什么今年前四月收入是过去前三年每年土地出让总额的一半左右。根据数据显示,苏州市(不含吴江区)在2013~2015年三年的卖地收入分别为449.8亿元、403.5亿元和514.5亿元。4月7日~8日,在苏州2016年首场大型土地拍卖会上,有超过40家房企参与其中。其中住宅性质的土地拍卖溢价率全部超过100%,合计拍卖总价超过100亿元。事实上,国内前二十强房企已经全在苏州拿地了,其中不少房企的利润中心都在苏州。

 

此据消息称,苏州拟从5月24日起执行限购政策,但苏州市政府和苏州住建局相关人士核实,并未获得确认。2016年5月17日下午,苏州市房管局召开了一个小型的内部会议,拟定了苏州的新一轮限购方案,方案将于5月23日公布,5月24日执行。苏州市政府和苏州住建局相关人士核实,但未获得确认。


不过,苏州市国土局官方网站5月17日发布的一则公告显示,因规划优化原因,经市政府批准,苏州市国土局拟暂缓5宗地块转让。特别是“绝版准地王”的38号地,该地块位于苏州高新区狮山街道,位置极佳。上述地块一旦出让,楼面价大概率会达到35000元/平方米。


当前苏州最大的问题就是新建商品房住宅供应与库存不足及供需矛盾非常突出,短期只调控需求侧,即使可以暂时缓解燃眉之急,却无法解决房价暴涨的供应问题。唯一的办法就是解决供应侧,从土地与新建商品房及货币、房贷供应上做文章,否则无法使房价下跌,楼市不出地王。

 

   4月苏州房价尽管依然上涨,而当月苏州楼市成交量已经有明显下滑。自今年3月25日以来,上海、深圳与南京、武汉等15个城市已经相继出台楼市调控新政,苏州此前虽然出台了“限涨令”但效果不佳。来自中原地产数据显示,截至4月30日,苏州住宅市场成交均价为18148元/平方米,环比上升7.74%。但住宅成交面积为84.05万平方米,比上月少35.75万平方米,环比下降29.84%。如从需求侧来解决问题的以上海为例,“3·25新政”出台之后,上海的新房成交量便明显下降,但是房价依然高位,地王不断爆发,地价疯狂上涨。


来源:谢逸枫(微信ID:xieyifeng2016)

作者:谢逸枫

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