[理财快讯]

上海新地王保本价7万!绝望的不是地产商,而是面临10万+房价的邱莹莹樊胜美

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2016-5-19 16:42:26 来自随手内容 来自手机 [ 复制链接 ]

今天上午上海再出地王,37家房企开启抢地大战,几乎所有地产“豪门”都参与了今天的土地拍卖,最终,保利以54.5亿元竞得浦东新区周浦镇西社区的地块,折合楼板价43607元/平方米。


(周浦地块实拍)


目前,周浦新房最高不超过4.8万/平方米,而周浦地区的房价均价为4万元/平方米左右。根据媒体的计算,如果扣除自持部分和保障房,实际楼面价为55707元/平方米。这意味着未来这个片区需卖到7万/平方米才可以保本。


旺财身边的小伙伴对这一则地王再现的新闻,反应截然相反,有房阶级即便没有欢呼,心里估计也在暗爽——周浦这么偏的地方房价都要干到7万,我家的房子到时候是不是起码也10万+?


而无房阶级们则沉默了。旺财看到媒体的大标题上说“房产商疯了”,是“绝望地拿地”。但旺财觉得,各位老湿站在旁边指点保利这种房地产大鳄,说人家绝望,是不是有点太过矫情?


真正绝望的,恐怕是现在还没买房的邱莹莹和樊胜美吧。上海房价按这个涨势是普遍奔向10万+的节奏啊,到那个时候,邱莹莹肯定是住不起欢乐颂小区,也就只能住个群租房了,续集估计得改名叫《蚁族颂》。而樊胜美呢,这辈子钓不到金龟婿走不了狗屎运的话,也别指望在魔都买房了。


1
等待楼市暴跌再抄底的,可能想得太美了


看见4月上海楼市成交量暴跌,听到新闻中有“总价降160万的房子”,一些小伙伴就一直等待抄底,但看到今天最新出炉的4月的房价数据显示魔都房价还在涨,还没买房和邱莹莹和樊胜美们估计会很心塞。


国家统计局今天发布了4月份70个大中城市住宅销售价格统计数据,显示楼市在4月份继续回暖,房价环比上涨城市个数继续增加,但城市间涨势出现新变化,一线城市涨幅放缓,二、三线城市涨幅扩大。




4月份新建商品住宅价格环比上涨的城市有65个,比上月多了3个,下降的城市却只有5个,比上月减少3个;房价环比涨幅在1%以上的城市有22个,比上月增加4个,环比涨幅在5%以上的城市有2个,比上月增加1个;最高涨幅为5.8%,比上月扩大0.4个百分点。


但一线城市涨幅较上月有所放缓,二、三线城市涨幅开始扩大。其中,北京、上海、广州、深圳四个一线城市的新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅都在下降,深圳二手住宅价格环比甚至出现下降,而部分二线城市环比涨幅比上月进一步扩大,有些已超过一线城市涨幅。在4月份新建商品住宅价格环比综合平均涨幅这个数据上,一线城市比上月收窄0.7个百分点,二、三线城市比上月分别扩大0.3和0.2个百分点。


一线楼市涨势被限购令止住之后,合肥、厦门等二线城市涨幅已经超过北上深,上海的邻居苏州最近楼市也异常火爆。


从这些数据来看,一二线城市等待抄底的小伙伴们,不知道还得等多久(但愿不是一生一世)。好在“权威人士”最近在人民日报上已经表示了对此前楼市去库存现状的不满,说不能靠杠杆去库存,旺财看了一下楼市数据,觉得这里面的含义可能是,一方面三四线楼市的海量库存根本去不动,另一方面库存有限的一线二线楼市却在借机疯涨。



“权威人士”说的话可是重于泰山的,继一线城市限购之后,苏州可能也要打响二线楼市“限购”第一木仓了。就在今天,业内正在盛传苏州拟于5月23日公布、24日执行限购政策,限购涉及“购房者须满足缴纳社保一年以上,个人所得税缴纳2年以上,居住证满一年”等。


苏州限购令的传闻真假旺财也搞不清楚,但另一个有风向标意义的事件,各位小伙伴一定得注意。5月23日和24日苏州本来预计拍卖出让20宗土地,但苏州市国土资源局最近一天发布公告称,4月20日挂牌的5幅地块,由于规划优化原因,经市政府批准,暂缓出让。业内人士说,这5块属于地位置条件较好的“潜在地王”,暂缓出让就不为了避免再现地王。


况且单凭限购只能压抑购房需求,根本无法解决供给不足的问题。上个礼拜,上海在一天之内已经惊现三个“地王",而且是在远郊,最贵的一块地在泗泾,离市中心有30公里,但楼板价却高达3.82万元/平方米,这意味着销售价至少要6万元/平方米房企才能盈利,而此区域目前单价3万元/平方米。而今天周浦的新地王,更是将保本价抬高到7万。


这样的节奏,对于等待抄底的小伙伴们很不利啊。但旺财以为,在一线城市和一些土地供应量较少的二线城市,延迟土地入市,只不过是在将问题往后拖延罢了。


2
“地王”上砸钱再多,都能从房奴身上赚


今天周浦地王新鲜出炉之后,也有人在说保利疯了。目前,周浦新房最高不超过4.8万/平方米,而周浦地区的房价均价为4万元/平方米左右。保利买下这块地之后保本价已经高达7万,所以有人认为保利会为疯狂高价拿地付出亏损的惨重代价。



(“红色标记1”为周浦地块大致位置)


旺财情感上也不太相信周浦的房价能一两年就涨到7万,毕竟那个地方离上海市中心还有20公里啊。可是回想起来,当年很多质疑地王巨亏的说法,最终却被残酷的现实狠狠地打脸。


2010年2月,华侨城以70.2亿拿下上海苏州河北岸东块1号地块,当时楼板价高达52783元/平,远远超过当时周边楼盘价格。当时也有人认为华侨城会亏本,认为房价不会涨的那么厉害,然而2012年苏河湾楼盘开盘价就达到了56000元。旺财今天去二手房交易网站上查华侨城苏河湾二期的房价,发现最低都在每平米7万以上。


3
邱莹莹樊胜美之绝望:房价奔10万+ ?


看完华侨城的案例,旺财忍不住想到,如果保利高价拿下周浦地王还真的能赚到钱,那将是一片多么恐怖的情景?


那意味着周浦这个在外环以外,离上海市中心20公里的地方,房价都要集体超越7万元大关。外环尚且如此,那么中环、内环的楼价还不基本都得10万+了,真的是要上天了。


旺财也有几个小伙伴今年毕业后来当沪漂,赚的钱也就比《欢乐颂》里的邱莹莹多一点点。


两位小伙伴在浦东离陆家嘴仅有2公里的地方租房,房价就是8万一平,大概不到40平,一个月的租金4500元。这么贵的租价,房子的质量也没有太高,房子比较老,87年建的,没有电梯。这位小伙伴是为了离办公室近才高价租下这个地方的。


但如果按照周浦地王能赚到钱来计算,两三年后周浦房价都超过7万的话,初入职场的邱莹莹们根本就不可能住得剧中的欢乐颂小区了。按照今年以来上海房租大幅增长的速度,估计到时候周浦地块同等房子的租金可能都得6000+。这样一个月的租金,都够在中小城市买上1平米的房了。

更悲催的是,邱莹莹们到时候可能周浦的房子都租不起,可能只能去住群租房了,或者更悲观一点的话,旺财想起来香港的笼屋。


你不相信?那咱们来看数据。《2015年上海高校应届毕业生就业情况调查报告》显示,上海市应届毕业生实际签约的税前月薪平均约为4800元。专科(高职)平均税前月薪约为3500元,本科生5100元,研究生6800元。



按照这个价钱来算,有很多“邱莹莹”是根本租不起周浦那7万元每平米的房子的。


你可能会说,3年后职场新人的工资也会涨,到时候就能租得起房了。旺财也希望如此,不过这可能只是一个美好的愿望。




麦克思数据公司发布的《2016年中国大学生就业报告》统计了2012和2015届大学毕业生比例较高的十大专业的工资数据,其中计算机科学与技术专业无论是在毕业半年后的工资,还是毕业三年后的工资都稳居第一,但这些“冠军专业”的毕业生三年后的平均薪资也只有8000元左右。


(点击可放大图片)


而对于还想买房的“樊胜美”来说,鸭梨就更大了。各位小伙伴想一下,就拿保利今天买的周浦“地王”来说,7万每平米的价格,按最小60平米的户型来算(市面上已经很少能找到更小的户型),总价也得420万,按30%首付就得126万。剩余294万贷款,公积金贷50万,商贷244万的话,即便按最长30年贷款期来算,樊胜美每个月也得还1.5万元。




在《欢乐颂》里,樊胜美起初的月薪是1万元,靠工资是根本买不起房的。在《欢乐颂》电视剧结束的时候,樊胜美跳槽到金融公司,男朋友王柏川也开始创业,旺财觉得,电视上的樊胜美大幅加薪,或者王柏川创业成功,估计才能有机会在上海买上房。可是,现实生活中的“樊胜美”们,在10万+的上海楼市面前,也只能期待这种好运降临在自己身上吗?


来源:好有财(微信ID:haoyoucainet)


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