[理财快讯]

报警啦!量在价先,一线城市房价这就要开跌了么?

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2016-5-17 17:31:54 来自随手内容 来自手机 [ 复制链接 ]
经历了年初以来成交量、价格的单边上涨之后,4月以来全国楼市开始出现明显分化。在合肥等部分二线城市房价继续放量上涨的同时,以深圳、上海为代表的一线楼市却呈现出成交量急速萎缩的特征。此外,从笔者在沪上了解的一些情况显示,近期申城二手房市场在成交快速缩量的同时,部分二手房成交案例的成交价也有所回落。
 
根据过往几年一线楼市运行的历史经验,以及金融市场中“量在价先”的市场运行规律, 笔者认为,二季度后半段乃至下半年,一线城市房价预计很有可能出现一波显著回调。结合上周权威人士意外“泼冷水”的宏观政策环境等因素来看,本轮一线楼市疯涨之后,仍有构筑阶段性顶部的风险。
 
 
一线楼市重陷僵持
 
关注房地产市场的财神金读者不难发现,近期全国楼市运行整体正呈现出三个特点:

一是以合肥、南京、苏州等部分二线城市房价,继续在各路资金的追捧下,继续水涨船高;

二是此前中央抱有较大希望的三四线城市去库存,在年初这轮楼市刺激中,仍然进展甚微;

三则是一线楼市在经过去年年底、今年年初的一轮急涨之后,近一两个月成交量却显著萎缩。

具体来说,4月份至今,深圳、上海、北京等一线城市新房成交、二手房成交均出现明显下滑。 来自中国房产信息集团(CRIC)的数据显示,4月份上海和深圳二手房成交量为177和72万平方米,分别环比回落62%和53%,均不及三月份成交量的一半;同比来看,上海较去年同期下跌62%,深圳同比回落19%。


一些对楼市看法相对谨慎的业内人士普遍认为,整个二季度乃至下半年,一线楼市的成交量预计会继续萎缩。而根据从以往楼市“量在价先”的历史经验来看,在成交持续萎缩、买卖双方不断僵持之后,一线楼市房价可能就将出现一波显著调整。之前的2008年、2014年,就曾出现过这种情况。
 
而作为一个鲜活的案例,去年下半年以来的香港楼市就已经走出这种运行轨迹。来自香港中原地产代理公司数据显示,香港房价自去年9月见顶下跌以来,至今累计跌幅已达到13%。而在近半年香港房价下跌的过程中,楼市整体成交量也在显著萎缩。在今年2月份,香港一二手房屋销售额,更刷新了接近25年以来的单月新低。
 
虽然对于一线楼市未来的价格走向,过去几年关于“中国楼市泡沫即将破灭”的观点,如同“狼来了”一样,一次又一次的落空,但笔者仍然认为,目前的情况已经与以往大不相同。 具体来看,有两大方面的因素,需要买卖双方仔细考量。
 
 
1、宏观政策环境趋于负面
 
5月9日,人民日报头版刊登了《开局首季问大势——权威人士谈当前中国经济》。作为上周金融市场上当之无愧的头号重磅事件,这篇显著超出市场预期的文章,不仅在宏观经济运行上泼出“长期L型”的冷水,还对于各投资领域加杠杆炒作的现象,给出了十分清晰的负面表态。
 
具体涉及楼市层面,权威人士指出,“房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化‘去库存’,而不应通过加杠杆‘去库存’,逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。” 笔者认为,此次“权威人士”在《人民日报》代表中央发声,在有关房地产的分析上释放了明显的“拨乱反正”政策姿态,即要逐步根本扭转此前高杠杆过度投机的房价炒作和去库存方式,让房地产真正回归到居住需求的本源。而一旦房地产资产的金融投资属性逐步消散,房价持续上涨的“正反馈机制”消失,则无论是几线楼市,其价格的走跌恐难以避免。


2、货币政策料逐步收紧
 
回顾2000年以来全国房地产市场的运行,尤其是2008年“四万亿”大投资以来的房价走势,不难发现,所谓“大印钞”、“货币大放水”,是推动全国房价整体水平一路“水涨船高”的一大关键原因。而从目前来看,这一托底刺激因素,已然悄然生变。
 
上周五(5月14日),央行最新公布的4月份月度金融数据显示,当月M2(广义货币)增速较3月份明显下降,且总量环比3月份甚至出现负增长。此外,当月新增信贷、新增社会融资规模均较3月份出现腰斩。
 
具体来看,4月末M2余额为144.5万亿元,同比增长12.8%,增速比3月末低0.6个百分点。从总量环比来看,4月末144.5万亿元的M2,甚至较3月末的144.6万亿元,还出现了约一千亿元的负增长。历史数据显示,这一状况为近年来所罕见。
 
综合考虑到“大放水”对人民币汇率稳定和资本外流带来的巨大压力,笔者认为,未来货币政策的逐步收紧将是大概率事件。包括货币总量收紧、被动跟随美联储加息等因素,必然会逐步给房价带来较大冲击。
 
整体而言,虽然2000年以来中国房地产走过了长达十几年的黄金周期,但泡沫化风险也越发明显。在相关政策退烧之后,仍要警惕泡沫随之退潮。毕竟,生长力量再大的参天大树,也不可能违背地心引力,一直长到月亮上。

来源:财神金(微信ID:shijumoney)

作者:熙宁

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