降息ing,这次轮到你的房贷

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2023-6-23 16:12:10 来自记账晒单 来自PC [ 复制链接 ]
本帖最后由 简七理财 于 2023-6-23 16:12 编辑

大家好,我是简七编辑部的卫星~

上周降息文章里,咱们聊过,房贷利率大概率会下调。

今天一早,央妈就送来「大礼包」:

1年期和5年期LPR,都下调10个基点。最新的1年期LPR利率为3.55%;5年期LPR利率为4.2%。

身上背了160万房贷的我,看到这条消息,赶紧拿计算器敲了敲:

之后的月供减少97元,一年能省1100+,每个月能加根鸡腿啦~

这就来和你聊聊:

1)LPR是什么?2)下调的原因有哪些?3)房贷减多少?啥时候开减?

*已经了解LPR的朋友可以跳过第一部分哦~


01 LPR是个啥?


LPR全称是「贷款市场报价利率」,每个月20日(节假日顺延)更新一次。

它是18家银行共同报价,去掉最高价和最低价后,平均下来形成的利率,更加市场化。

LPR又分为两个期限品种,「1年期」和「5年期以上」——

贷款期限在5年及5年以内的,以1年期LPR为基准,比如企业贷款;

5年以上的长期贷款,以5年期以上LPR为基准,比如我们普通人买房。

新发放的商业贷款都按「定价基准LPR」的变化走:

房贷利率=LPR利率±加点-首套房下限

加点有央行的参与,放贷银行也有决定权——

央行这边,为了鼓励刚需住房,首套房能在LPR的基础上减少-0.2%、二套房则有+0.6%的上浮。

银行方面,个人信用低,利率就高些;信用好,就能低一点。

目前,6月份的LPR更新后,全国的首套房利率最低能到4.0%,二套房4.8%的水平。

值得一提的是,部分城市的房贷利率还能更低——

从去年9月起,新房价格连续3个月下跌的城市,可以自行设定首套房的利率下限。

比如南宁、珠海、厦门的首套房利率下限能减少-0.5%~-0.6%,买房利率可降到3.6%~3.7%左右。

从历史来看,当前的利率称得上史上最低了。


2020年,咱们有一次存量房贷挂钩LPR还是固定利率的选择权(之后的房贷都默认挂钩LPR)——

如果你的房贷利率和LPR挂钩,应该很划算,这些年月供时不时就能少点;

要是选定固定利率,还贷期间利率始终不变,就和LPR的调降无缘了。

另外,LPR只适用于商业贷款,组合贷的话只有商业贷款部分参考LPR,公积金贷款部分不变。

一旦确定房贷利率,还贷期间加点的变化就和你无关,影响利率的主要是LPR的升降。


02 下调的原因有哪些?


说起来,上一次LPR下降,还是去年8月。为啥时隔10个月后,LPR又开始降了呢?

一方面,是降息的传导机制。


你可以简单理解,MLF是银行从央行手头获得的借钱成本,类似于「进货价」;

而LPR则是银行的贷款收益,类似于「售价」。

为了让更多人来光顾,成本降低了,售价也会跟着降低。

所以上周一MLF下降后,这周LPR的降低也就顺理成章了。

另一方面,是给市场注入信心。

这两年的疫情,冲击了不少人的收入,而支出端(比如房贷)是刚性的。

这意味着,大家能拿来改善住房、提高消费的钱在减少。

社会的运转中,一个人的消费是另一个人的收入。

一旦「收入降低缩减消费」的负反馈形成,进而会影响到企业的营收、招聘,对经济的打击是很难想象的。

另外,房地产仍然是经济的重要支柱,5月份,房企不管是拿地还是销售数据,都肉眼可见的低迷。

落到我们消费者这边,大家的买房热情也不太高,就连一向坚挺的北上广深,二手房价都在下滑(环比下降0.4%)。

所以,降息一来能给买房人减减负,二来贷款利率下调,企业也能多借钱投资,进而拉动就业、消费。

上周的国常会上,李强总理提到「加大宏观政策调控力度、着力扩大有效需求」等方面,相信后续还有「稳增长」的政策,不妨期待一下~


03  房贷减多少?啥时候减?


最后,再来说说你的房贷能减多少。

我们和银行确认合同后,加点是已经固定好的,变的就只是LPR利率部分。比如这次就是下降了0.1%。

用计算器算一下,100万、30年期的贷款差不多每月能省58元,相当于月供打了99折。


别小看这个力度,近四年5年期LPR下调了7次、累计降幅达到0.65%,日积月累下来,其实能省一大笔钱——

比如,我四年前的月供是9030元,现在是8570元,里外里减了快500元,美滋滋~

要是放到整个还款期限来看,能省上好几万。

不过,这笔优惠你未必能马上享受到,还要看每个人的「重定价周期」和「重定价日」怎么安排。

央妈规定,重定价周期最短为1年。当然,你也可以和银行商量5年、10年的重定价周期。

不过按照LPR不断下调的趋势,还是每年调整一次比较划算。

等到每次重新定价,定价基准会调整为「最近一个月的5年以上LPR」,定好就会延续一整个周期。

一般银行会默认两种选择:

1)每年1月1日2)贷款放款日对应的每年对月对日

如果重定价日在1-19日,那么跟着上个月LPR走;其他日子跟着本月最新的LPR走。

举个例子:

「重定价日」是每年1月1日,那么上一年的12月20日的LPR决定了你这一年的贷款利率。

今天的LPR下降,和你今年的房贷利率没有关系。

再比如,你的「重定价日」是每年的7月1日,很快就可以享受到今天(6月20日)的LPR的利率了~

好啦,关于LPR下调就和你聊到这里,附上总结图——


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