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终于有人把提前还贷说清楚了

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2023-2-25 20:03:30 来自生财有道 来自PC [ 复制链接 ]
本帖最后由 简七理财 于 2023-2-25 20:03 编辑

晚上好呀,我是简七编辑部的卫星~

前些天,热搜上有一条新闻——

某老师吐槽,早几年的房贷中大部分是利息,简直是在给银行打工,激起了大家的热烈讨论。

我瞅了眼自己的房贷:还款60万,其中本金是20万,利息40万。

刚看到这么悬殊的数字,不免心疼自己一秒钟。

不过呢,等研究了一圈发现,我对利息的担心有些多余。

产生利息的原因是借了本金,随着本金逐渐被归还,每月的利息也就不断下降了。

与此同时,我看到大家对房贷的其他话题也很感兴趣,比如:

等额本息VS等额本金,怎么选?

提前还贷,晚还款是不划算的吗?

3%的银行收益,相当于5%的房贷利率,这个说法对吗?

3%的消费贷,偿还5%的房贷,行不行?

今天就来和大家聊一聊房贷的那些事儿,做出更适合自己的决策~


等额本息VS等额本金

光看利息的解释,你可能还有点晕,咱们来看个例子。

办理房贷时,我们有两个选择,等额本息,或等额本金。

无论哪种方式,每个月还贷的钱,都包含了本金和利息两部分。

等额本金,就是说每次还给银行的本金是一样的;

等额本息,意思是每月归还银行的总金额,即本金+利息的金额,始终是同一个数。

假设现在有一笔20年期的百万贷款,两种方式下,还款计划是这样的——

图源:贝壳房贷计算器

看利息总额,你会发现,等额本金比等额本息少,那是不是选等额本金更划算呢?

其实,两边的数据都是用5%利率计算的。

利息有多有少的原因,在于不同方式下本金减少的快慢。

月供利息=剩余本金×房贷利率/12(月)

选择等额本金,意味着刚开始偿还的本金多(首月4166>2635),剩余本金减少得快,利息总额就少了。

对应的,前几年月供金额也更高(首月7750>6219)。

它比较适合前期还款能力比较强的人,或者是即将要退休,赚钱能力会不断减弱的人。

选择等额本息的话,前期偿还本金少,剩余的未还本金更多,利息也就高了些。

这种方式比较适合每个月持续稳定现金流、且前期支出压力比较大的家庭。

两种还款方式各有优缺点,在乎多省一笔利息钱,可以选等额本金;想减轻生活负担,不妨考虑等额本息。


房贷利率vs提前还贷

等房贷还上一段时间,手上有了笔闲钱,你可能会琢磨起提前还房贷的事儿。

这时,你应该会看到一个说法:还款越到后期,剩下的都是本金,提前还款就不划算了。


图源:市场主流观点
事实果真如此吗?

先上个结论:划算与否不是看还剩多少本金/还了多少利息,看的是理财收益率能否比房贷利率更高。

如果房贷利率保持不变的话,任何时候还款的「成本」都是房贷利率,和已还的本金、利息没有关系。

我们看个后期还贷的具体例子——


比如你贷款1万,在倒数第二期(第11期)时,手上多了一笔钱,此时面临两个选择:

选择1:提前还清剩余本金(852.52元),省下3.55元(第12期利息);

*月供利息=剩余本金*房贷利率/12(月)

=852.52*5%/12=3.55元

选择2:购买收益率比房贷更高的理财产品,比如7%,等产品到期后还贷。

当你购买理财产品的回报是4.97元,还清第12期利息(3.55元)后,手上会多出1.42元收益。

*理财产品回报=剩余本金*理财收益率/12(月)

=852.52*7%/12=4.97元

理性的你,肯定会选择2,买理财产品更划算。

从例子也能看出,剩余利息的多少并不会影响我们的决策,是否还款的关键是比较投资收益率与房贷利率。

投资能力强的话(>房贷利率),不管房贷剩多少、剩几年,理财都是值得的,否则还贷更划算。


房贷利率vs银行理财

挑选理财产品的时候,你可能还会看到一个观点:

「3%的银行理财,能跑赢5%的房贷利率」

乍一看有些匪夷所思,我们用贷款1万的例子来说说——


12期的利息合计是273元,而用1万元买存款,收益率高过2.8%的话,就有280元回报,超过房贷成本。

这么说,3%左右的理财居然真的能跑赢5%房贷?

等等,仔细找不同,你能发现两种方案的现金流是不一样的:

房贷是按月还息,理财是按年付息。

还房贷时,我们每个月都在还本金,时间越往后推,欠的本金越少,因此利息也在慢慢变少。

而理财一直是用刚开始的本金(10000元)来算收益的。

所以,表面上两种方式算下来的利息一样,实际上,房贷的利率会更高。

这意味着投资时,我们不用盯着理财的利息看,比较两者的实际收益率就行。

顺带推荐你一个万能工具:统计不同时间周期收益率的XIRR(内部收益率)。

在Excel中,统计借款、每期还款金额、和日期后,输入「=XIRR(投资金额区域,对应的日期区域)」,房贷的实际收益率就能算出来,差不多是5%。


只有当理财回报有510元以上,也就是投资收益率高于房贷利率(5%)时,这笔投资才更划算。



房贷利率vs消费贷

最后来唠唠第四个问题:

用3%的消费贷,偿还5%的房贷,行不行?

我的看法是:消费贷有投向风险,不可行。

单从收益的角度看,低利率还高利率是划算的。

但真要这么操作,隐患却是不小——

首先是违反规定。

监管明文强调,消费贷严禁流向地产、投资。



如果违规借贷,银行有权要求提前归还。

此外,借款过程中还存在手续费等额外支出,得考虑综合成本。

其次是负担加重。

假设你真能找到低成本的合法资金,期限在5年以内——


由于借款期限缩短,每月平摊的本息大幅增加(659917968元),还款压力变大不少。

参考房贷与收入比例的「警戒线」(房贷/收入>40%),此时工资低于月入4.5万的话,日子会过得紧巴巴。

所以,「借短还长」这种危险的事儿,哪怕利率上有优势,还是尽量不要做,风险挺大的。



今天数字、公式比较多,有点烧脑,能看到这里的都是真爱粉啦~

总结一下,咱们衡量还贷的关键是看理财收益率是否高于借款利率。

对于利率和收益率的比较,可以借助「内部收益率法」,如果收益比成本高,那么这笔买卖就划算;如果收益比成本低,不妨看看其他机会。

在乎利息的小伙伴,可以在借款时选择等额本金、或是还贷时考虑缩短年限的方式,多还本金节省费用。

另外,不管是投资还是借钱,除了资金的实际成本,我们还要留意期限匹配度、合法性等问题。

好啦,关于房贷的话题就和你聊到这里了。

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