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你知道买房的真正成本吗?一文教你如何计算

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2023-1-28 09:09:28 来自记账晒单 来自PC [ 复制链接 ]
本帖最后由 木子桃心说 于 2023-1-30 09:02 编辑

很多人都有买卖房屋的经验,但绝大多数人都只会考虑房屋的首付和月供是否能够负担。那么,你知道购买一套房子真正的成本有哪些吗?

今天这篇文章就和大家详细计算,实际上买一套房,我们需要付出哪些成本。

学会了这个计算方法,我们不仅可以在买房的时候更好地安排资金,更能知道卖房的时候售价多少对应多少收益。真正做到心中有数,买房卖方不糊涂。

我们以购买一套售价200万,面积80平的二手房为计算案例。假定首付3成,剩余全部用商贷,房贷利率4.9%,等额本息,按揭30年。房子目前持有时间为5年。

购买这套房子的成本分为以下几类:

一、首付成本

房屋总价200万,评估价200万,首付30%就是60万,商贷140万,月供7430元。

二、摩擦成本

购买二手房的时候,需要支付中介费,商贷费,税费等一系列费用,这里总称为摩擦成本。如果是一手房,可以替换为对应的费用。

中介费,按2.5%,是5万。
商贷费,按0.6%,是8400
契税个税,各1%,共4万。
增值税,持有超过2年不收增值税。

这里的计算方式是按广州的政策,大家计算的时候,可以根据当地的政策和房屋的实际情况来调整。

总计房子的摩擦成本是98400元。

也就是说,购买这套房子,实际的总价是209.84万,现金需要准备至少60万+9.84万=69.84万。

这笔开支明细可以在「我的买房账本」中记录下来,方便回溯。

002 房贷账本2 WechatIMG5158.jpeg


总价200万的房子,面积80平,房屋的单价在2.5万,实际单价是2.623万。

三、贷款和利息成本

假定这套房已经供了5年整,用房贷计算器可以算出来贷款的成本。

5年中,每月还款7430元,总计还款44.58万。

其中已还本金116232.09元,利息成本329567.91元,还剩余1283767.91元的贷款需要偿还。

四、总成本

在这5年内,我们花费在这个房子上的总成本是多少呢?

总成本=首付成本+摩擦成本+5年贷款和利息成本

5年总成本=60万+9.84万+44.58万=114.42万

同时,在银行还剩余1283767.91元要还,假如在还贷的第六年开始把这套房卖了了,截止这个时间点,这套房子我们要付出总计 1144200+1283767.91=2427967.91元。只有卖到这个价格,才算是真正盈亏平衡。

当然,这里没有计算5年内的房租收益,哪怕是自主其实也是可以换算房租收益的。如果想这样计算,可以算进去,实际不需要卖到242万多就能够盈亏平衡。

我们可以算下,242万多的总价,相对于购入时的200万,要涨价42万多,也就是涨幅21.4%,年平均增长4.28%,卖出去才不会亏本。

其实,在房子买入的时候,我们就要考虑,这个房子将来有没有升值的潜力。一套房子入手,如果不能够逐年增值,哪怕原价卖出,其实都是亏的。

尽管很多人说,自住的房子不考虑卖掉,不需要管涨跌。但在大城市,很多人没有办法一步到位,都是先上车,在经济条件好了之后,家庭成员增多,考虑孩子的教育问题,还是会有改善置换的需求。

在购房前详细计算购房成本,对做出我们正确的购房决策还是有很大启发和帮助的。具体体现如下:

1、可以让我们明确首付和摩擦成本,避免资金不足。

也提醒我们,一套房子的摩擦成本其实是很高的,尤其是二手房。买房决策需慎重,避免频繁换。

2、清晰知道实际的月供,建议月供*12不超过家庭年收入的50%

3、明确房子的盈亏平衡点,假如N年后卖出,需要卖到多少钱才能够不亏本。

反过来也可以促使我们去思考自己的标的选择,这个房子价格是否合适,是否有增值潜力,而不是头脑发热就做出决定。

回到现实层面,虽然算下来持有一套房子的成本不低,但房子带给一个人的安全感和幸福感还是很高的。这就是为什么,哪怕要背负几十年的房贷,人们还是前赴后继,甘之如饴。

古语说:“有恒产者有恒心。”

在城市的万家灯火里,有属于自己的一盏,才让我们有了归属感,踏踏实实为生活奋斗。

如果你在攒钱买房或者换房,非常建议从现在开始记账来掌握自己每月的花销和结余情况,帮助你更快达成存款目标,早日实现买房换房哦。

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