现在,还能买吗?|聊聊房子

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2023-1-15 12:48:09 来自生财有道 来自PC [ 复制链接 ]
本帖最后由 简七理财 于 2023-1-15 12:48 编辑

大家好,我是简七编辑部的卫星~

上周五,连出了几个重磅文件,买房的首付和利率都有望降一降。

图源:财联社

看到密集的政策,我身边要买房的朋友分成两派——

一派是「上车党」,觉得条件比起先前优惠了不少,该买就买;

一派是「等等党」,想着观望一番,说不定房价跌了呢…

今天咱们就来聊聊买房这点事儿。



为什么不能跌?

大家都知道,过去一年,房价走势不咋地,价格一路走低。


按理说,继续控制下去,房价过高的问题就能「迎刃而解」,为什么现在又支持买房,不让跌呢?

我们不妨换个角度,假设房价开始大跌,会发生什么?

这两天,经济观察报的一篇文章说了件稀罕事儿:

有人接到银行通知,由于房价下跌,要追缴抵押物。

简单来说,就是他2019年花400万买的房子,向银行贷了280万(房价的七成);

现在房价跌到了320万,银行觉得他抵押的房子只能按230万(320万*70%)算,就要求补足50万元的抵押物。

过去房价一直在涨,自然不会出现抵押物价值不够的情况,一旦房价大幅下跌,就可能遇上了。

虽然这极个别事件(个别地区房价跌幅过大),但理论上仍有可能发生。

其实,历史上,英国、美国、中国香港都出现过大量「负资产」的现象:

2003年6月,香港出现105697宗负资产案例,占整体按揭贷款宗数的22%。这些负资产案例的未偿还贷款额高达1650亿港元,平均每宗欠款156万港元。

——数据来源:香港金融管理局、财经11人

也就是说,买房者们会因为房价下跌,倒欠银行,转眼就负债累累。

进一步,当他们的购买力消失,全社会的投资、消费都会有一连串的的负面冲击。

数据显示,咱们家庭财富中80%来自于房产、银行70%的贷款和房产相关、地方政府30%的收入由房产贡献。


可以说,房价大跌引发的风险,是社会不能承受之重。


还会接着涨吗?

房价不能跌,那会不会又像以前那样大涨呢?

财经专家任泽平对房价有过一个特别赞的总结:长期看人口、中期看土地、短期看金融。

咱们挨个来看——

-人口

随着出生率的下滑,为房子买单的主力人群逐渐减少。


另外,十年来的多番刺激,能买房的人也都上车了:

我们人均住房面积接近40平,和国际差不多;每个家庭平均有1.09套适合居住的房子,基本实现了「居者有其屋」的小目标。

长期因素很难支持房价的大涨。

-土地

以往,控制房价的抓手是土地的供应:房价高了,就多卖几块地,房价低了,就减少卖地。

但现在,一些卖地「上瘾」城市的当务之急是去库存。


存量住宅都得卖上1-2年,房子不再是稀缺品。

-金融

这么看来,刺激手段就剩下金融,也就是降低利率、调低首付,让大家买房的压力没那么大。

老钱整理了历次房地产宽松周期来看,我发现有几个特点——


首先,是房价企稳的目标都达到了;

其次,达到目标的过程中,会接连出台各类利好政策;

再来,平均每轮持续时间大约在1年左右,短则半年,长则2年。

像最近的金融政策利好有两个——

一是部分城市(新建商品房价格环比和同比连续3个月下降)的首套房利率下限可调整或取消,理论上能降到3%、2%甚至是1%。


其实,政策去年9月就出台了,当时有23个城市符合条件,产生「止跌」效果的城市只有5个。

也就是说,政策有效果,但不多,还得「常态化」延续,继续引导市场买房信心的恢复。

二是深圳开展带押过户,方便二手房交易。

意思是在不提前还清贷款的情况下,可以办理过户、重新抵押并发放新的贷款。能省下房东筹钱还贷的时间,加快房产交易的速度。

虽然模式并不新鲜,但让楼市风向标的深圳带头,估计能加快「带押过户」模式的推广。

总的来看,买房积极性能不能调动,得看接下来金融政策够不够给力。


我们还能买房吗?

这波政策对房产的支持,也有先后之分——

首先,对于刚需首房的支持,是最强烈的。

住建部的领导更是挑明了说:「对购买首套房的要大力支持,首付比、首套利率该降的降下来」。

如果是刚需,趁着利率低、国家又支持(降低首付比例、认贷标准),是个上车的机会。


说起来,最近我身边有个朋友在上海买了新房。有趣的是,她的积分本来是不够「打新」的,结果口罩原因,浇灭了不少人的购房热情,让她捡了漏。

问她为什么不多等一等,说不定利率会更优惠。

她觉得中意的房子可遇不可求,新房是国企开发商+国际物业的搭配,加上小区地理位置不错,满足了自己的需求。

接着,来说说改善房。

相比刚需房,要锁定学区等因素的「确定性」,改善房更注重居住质量,比如二室换三室,空间多一些。

从政策看,各地都在「因城施策」:


南京、厦门等55城下调二套房首付比例,兰州、郑州等57城明确取消「认房又认贷(结清首套房贷可执行首套贷款政策)。

如果你有改善需求,建议做两手准备——

一边和中介熟络起来,了解行情;

一边做「等等党」,看看地方政策会不会加大力度。

一个小建议是,也别等太久,这波政策算起来,已经放松了半年,遇到满意的房子也可以出手~

至于购买三套以上住房的,政策原则上不支持,不给投机炒房者重新入市留有空间。

最后,附上总结图——


好啦,关于房价的话题就和你聊到这儿了,还有什么想说的,欢迎评论区留言哦~

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