我的房贷啥时才能降啊…|LPR超全指南

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2022-8-27 20:22:03 来自生财有道 来自PC [ 复制链接 ]
本帖最后由 简七理财 于 2022-8-27 20:22 编辑

上周降息文章里,我们提到,房贷利率大概率会跟着下调。

今天一早,央妈就如期送来了这个「大礼包」:

1年期LPR,下调5个基点,为3.65%;

5年期LPR,下调15个基点,为4.3%。

这对买房还贷的朋友来说,是个好消息,月供或许能少还一点了。

先为你快速总结了这次下调后的3个要点——

1)LPR只适用于商业贷款,组合贷的话只有商业贷款部分参考LPR;

2)首套房购买的贷款利率≥4.1%(当月LPR-0.2%);

3)二套房/商用房(包括商住两用、写字楼、商铺等)≥4.9%(当月LPR+0.6%)。

看过结论后,详细的科普,我们来详细聊聊——


01
什么是LPR?

LPR全称是「贷款市场报价利率」。

你可以看做「银行的底线」,我们或公司想要申请贷款,银行都要参考这个利率来放贷。

具体来说,LPR又分为两个期限品种:

贷款期限≤5年,以1年期LPR为基准;

>5年的长期贷款,以5年期以上LPR为基准。

比如企业找商业银行贷款,时间往往不会很长,参考1年期LPR;而我们买房,找银行贷款一般都是10年往上,所以一般会参考5年期以上LPR。

现在99%的人交房贷,就是在「5年期以上LPR」的基础上浮动:


如果我们展开LPR的英文,或许更好理解一些:Loan Prime Rate,原意是给「最优客户」开出的贷款利率。

也就是说,LPR可以看作是银行给「最信任」的人开出的「最低利率」。

就像面对不同朋友向我们借钱,我们会对他们进行评估,银行也一样。

举个例子——

朋友A收入稳定,有房(可做抵押物),借5万你会觉得他完全能还得起;

朋友B无房无工作,还喜欢赌博,向你借500元你可能都会犹豫。

类似的,LPR后面加的点,主要就是银行根据「贷款人的信用」来决定。

信用低,怕日后赖账,每次就多还点;信用高,评估出你有能力还完,那每次就给你低一点。

我们和银行确认合同后,加点就是已经固定好的,变的就是这个5年期以上LPR了。

那么这次房贷到底能降多少呢?

理论上,100万的商业贷款,贷30年,等额本息,这次降完总计能少3.18万,还是挺可观的。

02
为什么要下调LPR?

首先,是降息的传导机制。

之所以说LPR是「市场报价」利率,意思是央妈不再一言堂——

而是由18家银行在MLF的基础上加点报价,去掉最高的和最低的,平均下来形成的一个利率,能更好反映市场平均水平。

你可以简单理解,MLF是银行的借钱成本,类似于「进货价」;而LPR则是他们的贷款收益,类似于「售价」。

为了让更多人来光顾,成本降低了,售价也会跟着降低。

所以上周一MLF下降后,这周LPR也跟着下降了。

其次,反映了国家「稳房地产」的信心。

LPR下降,反过来也说明,目前市场的平均贷款水平并不高。

问题还是在于贷款大头——房地产

今年上半年,房企顶着债务压力消极拿地,还爆出了上百个烂尾楼的「断贷潮」,房贷这块压力很大。

落到我们消费者这边,大家的买房热情也不太高,就连此前火爆的杭州,新房、二手房也成交低迷。

这样下去不是办法。

在7月底的政治局会议中,高层对5.5%的目标松了口,但是对房地产却加大了重视度:「保交楼」是核心,「稳定房地产市场」被放在了「房住不炒」前。

上周,央妈还联合其他部门,出台了支持「逾期难交付」住宅项目建设交付的措施。

所以这次房贷利率下降,毫无疑问是想吸引更多人来「贷款」,稳一稳房地产

自然,我也看到不少网友吐槽说:「我缺的哪里是贷款利息,而是买房本金」。

其实关于攒首付,我们也写过不少文章,脚踏实地做好规划,对于大部分人来说完全可以实现有房目标的——

在我看来,与其散发情绪,抱怨时代,不如多思考「当下的变化对自己有什么帮助」、「怎么做是更好的选择」——


03
为什么我的房贷没降?

值得留意的是,并不是每个人的房贷都会「立刻跟着下降」。

我们接着来分情况看。

首先,已经买房还贷的朋友——

不论你已经还贷几年,主要是看你和银行约定的「重定价日」是什么时候。

虽然LPR是每月更新,但我们的实际房贷利率,并不会每月都跟着变动。

央妈规定重定价周期最短为1年,定好就会延续一整个周期。

一般银行会默认两种选择:

1)每年1月1日;

2)贷款放款日对应的每年对月对日。

LPR一般在「每月的20日」早上9点15分发布,节假日顺延,比如这次就顺延到今天(22日)才更新。

如果你的重定价日在发布日前(8月22日),今天的LPR下降,就和你今年的房贷利率没有关系了;

如果是在今天及之后,才是跟着本月最新的LPR走。

再举个例子——

如果「重定价日」是每年1月1日,定价周期是1年,那么就是「上一年12月20日的LPR」决定了你这一整年的贷款利率;

如果期间LPR不变,明年1月1日开始才会按今天的来减少,到时候记得查账单哦~

其次,对于正准备买房的朋友来说——

几乎都能享受到今天的LPR下调福利。

并且今年5月,央行还降低了首套房利率的下限,在LPR的基础上还能再减0.2%。

也就是说,现在你的房贷利率计算是:


不过也对首套房下了定义,必须是「普通自住房」。

就拿上海来举例子,符合「普通自住房」的房子就有限制:面积要小于140平,单价也不能太高(内环<450万;内外环之间<310万,外环以外<230万)。

另外,我还留意到,不少网友在意这个低利率能维持多久。

两方面来给你定定心:

一来,我们从过往的数据来看,LPR一直呈现下降趋势。

并且根据当下的环境,大概率还有下降空间。

图片来源:中国货币网,「5Y」即5年以上LPR

二来,其实我们在和银行签合同的时候,还能跟银行商量5年、10年的重定价周期。

每次重新定价时,定价基准会调整,定好后是会延续一整个周期的。

以上这些,是根据基本规定推演的情况。

至于浮动比例,各地方政府有不同,依然可以根据当地楼市政策,有10%~30%的浮动空间。

这就要根据大家想要买房的地区,具体问题具体分析了。

最后,还想提醒你几句房贷置换的事。

这几天身边有朋友接连收到广告,说能把房贷「置换成低到3.7%的利率」。

想提醒你的是,给你打电话的不是银行,而是贷款中介。

他们通常会收取贷款金额的0.5%左右作为中介费,而后续的所有风险则由自己承担。

比如我一位朋友,最近就因为资金用途不符合规定,被要求在1个月内还清上百万的贷款。

总之,不管是任何形式的贷款,至少要提前问明白申请门槛、真实成本和还款方式,搞清楚潜在的风险,谨慎做决定。

好啦,关于房贷利率先和你聊到这里。最后也为你做了张总结图,欢迎转发、收藏——



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