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用经营贷还房贷,当心入坑

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2022-6-22 12:26:57 来自记账晒单 来自PC [ 复制链接 ]
今年经济形式不太好,很多人生计受到影响,一旦店铺封了,工资断了,工作丢了,生活就会捉襟见肘,特别是每月还要雷打不动还房贷的人。


缺钱的人一多,放贷的就活跃起来了。
最近常有荔枝问装修贷和经营贷的事,多数是接到贷款销售员的电话,告诉他们现在有装修贷/经营贷可以贷,利息低,额度高,可以拿来提前偿还利率更高的房贷,节省利息开支。
装修贷利率3.6%,房贷利率5%-6%,利差那么大,简单操作一下,就能剩下大把利息,不香吗?
但长期看力哥文章的老荔枝可能会下意识警惕起来,觉得可能没那么简单。
装修贷
先来看装修贷。
装修贷,顾名思义,就是以装修房子为目的的贷款。
很多人光买房就掏空六个钱包,没钱装修,就会找银行申请装修贷。
推销装修贷的话术一般是这样的:您好,我行现在可给您提供低息装修贷,月息3厘,可贷15万,您看需要吗?
很多人一听“月息3厘”,也就是0.3%,下意识觉得年息就是0.3%X12=3.6%。
心想,这利息也太低了,不是真的吧?
当你表示怀疑时,销售人员会帮你计算:
“假如贷款15万,分5年还款,也就是60期,每期只要还450利息,加上2500本金,每月还2950就行了。”
没错啊,本金15万,每月利息450,算下来的确“月息3厘”,听到这番解释,很多人笑开了花,于是赶紧贷出来,有钱也先还利息更高的房贷,好省点利息。
但是打开房贷计算器,贷款15万,5年还清,哪怕按照二套房贷6%的惩罚性利率计算,每月也只要还2900元,比装修贷还便宜!


显然,你被套路了。
装修贷套路并不新鲜,本质和银行这些年疯狂安利客户的信用卡分期还款一样。
如果你的还款方式是“先息后本”,每月只还利息,本金直到最后一个月一次性还清,销售的算法才是合理的。
但实际上,你采取的是“等额本息”还款法,每月偿还的既有利息,也有本金。偿还时间越久,你的未偿还本金越少,但银行依然按照最初的全部贷款本金计算利息!
比如最后一个月,未偿还本金只剩2500,还要还450利息,月利率高达18%!
先告诉你一个虚假的看起来很低的月息,让你低估真实利率,这是贷款销售最常用的套路,屡试不爽。
因为大多数普通人,缺乏金融知识的专业教育。
那实际利率该怎么算呢?
实际年利率 =(月费率*12)*2n / (n+1)
代入上面说的案例,实际年利率=(0.3%*12)*24/ 13=6.65%。
不算不知道,一算吓一跳!
实际年利率,比我们以为的3.6%竟然高了将近一倍!
一般情况下,你真实承担的利率水平,是贷款销售宣称的近两倍,大差不差。
你想,这年头赚钱那么难,无利不起早,你每天接到那么多陌生骚扰电话,有几个是真心实意关心你的?还不都是用各种话术,拐外抹角要你掏钱吗?
电话销售也要吃饭,银行也有销售成本,利息如果真那么低,这些销售喝西北风去?
总之,现在经济不太好,理财收益也越来越低,除非实在囊中羞涩,万不得已,否则别轻易借装修贷。
就算要借,也要货比三家,找到真实利率最低的,底线是装修贷利率不能比你房贷利率还高,那就太郁闷了。
哪怕装修贷真实利率低于房贷,也不建议借装修贷还房贷省利息。
首先,装修贷是规定用途的,只能用来装修房子。
申请时要准备你买房的资料,严格一点的业务员还会去现场看你的房子,贷款下放后,你相当于拿到一张信用卡,但刷卡有商户限定,只能买装修相关的东西,如果你想把钱套出来,得私下找关系,还得花点手续费。
其次,装修贷额度不高,一般也就在十几二十万,也有大额装修贷能贷50万,但一般也需要你拿出更多财力和房产证明,这点钱和动辄几百万的房贷比,节省利息效果有限。
最后,装修贷期限不长,一般最长5年,而房贷能借20-30年,前者对现金流的压力更大。
经营贷
经营贷是个长期存在的贷款产品,为中小企业提供融资支持。
当企业需要资金时,可将法人或股东名下房产抵押获取周转资金,又叫“抵押经营贷”。
因为都有房子做抵押,通常情况,抵押经营贷利率和房贷差不多,4.5%-6%之间。
近两年,受疫情影响,为支持中小企业发展,多地出台了降低经营贷利率,甚至政府直接贴息的优惠政策,不少银行的经营贷利率破天荒降到4%以下,加上贴息,短期甚至可以低至2%。
这个利率,和房贷比起来,非常有吸引力。
于是在某些房产大V的鼓吹下,很多人用这个法子套取低息经营贷,转头就去炒房。
具体做法是,成立一家空壳公司,将个人名下房产用作抵押,以企业经营需要资金为由向银行申请贷款,一般可贷出房产评估值的七成。
但有些人房贷都没还清,无法二次抵押,这时,就会有中介提供高息过桥资金,帮客户周转。
等房贷还清,经营贷下放后,归还过桥资金,购房者再慢慢偿还经营贷。
中介收取服务费,购房者得到低成本贷款,看起来很美好。
且不说这种方法钻了国家政策的空子,而且容易杠杆套杠杆,助推房价泡沫,与房住不炒国策相悖,就从个人角度而言,也风险巨大。
风险一:银行抽贷
国家三令五申,经营贷不能用于买房,一旦银行发现客户利用经营贷资金购房,会马上收回,并将客户拉入黑名单,影响个人征信。
这不是吓唬人,类似的悲剧,这两年屡见不鲜。
张先生3年前按中介要求注册了一家空壳公司,贷了一笔经营贷买房,去年银行严查,发现问题,要求张先生1周内还清200万余额,否则将面临诉讼和强制执行(收房)的风险。
当时中介说得花好稻好,万无一失,如今早不见踪影,张先生只能哑巴吃黄连,自己认栽。
问题是,普通人哪有本事把原本分20年(5年X4个周期)慢慢还的几百万贷款,在短时间内凑齐呢?即使降价急卖房产,也不一定来得及变现。
风险二:短贷长投
房贷一般都是二三十年,虽然中介拍着胸脯跟你保证,经营贷也可以贷这么久,但实际上不可能,尤其是新办的营业执照,一般要先办一笔短期的先息后本的经营贷,到期后再转长期,中间账户上需要“一进一出”,难免要用到过桥。
一笔200万,利率4%,5年期的经营贷,等额本息,每月还3.68万,还款压力非常大,基本都会选先息后本,5年后一次性偿还本金。
这时找中介要过桥贷款,可能日息就要千分之一,过桥几天,就得大出血。
最怕的是,到时万一政策变了,银行收紧房贷门槛,再次审核时,不给你续贷,贷款“只进不出”,那你就等着原地爆炸吧……
风险三:利率不稳
这两年经济不好,银行在政府要求下,为扶持中小微企业,才给出那么优惠的经营贷利率。
但经济会一直不好吗?疫情会永远结束不了吗?
一旦经济困难期过去,经营贷的优惠利率大概率就会消失,毕竟是中短期贷款,这笔贷款生意结束后,再要循环贷,利率也要那时候再定。
这道理和前几年银行5年期存款利率还有5%、6%,等5年到期后,你再要续存,利率就只有3%、3.5%,你一点没办法。
但房贷不一样,一签就是20-30年,约定好的利率不会变(在LPR基数上加或减多少个基点),就不存在这种风险,
问题四:费用繁多
中介那么热衷推销经营贷,因为整个流程,有不少油水可以赚。
对普通人来说,代理注册公司,上手就是几千块注册费,公司得像真的一样,还得有财务做账年审啥的,一年又是最少几千块,还有中间的过桥贷,也是一笔额外支出。
你说这公司开在那里,就是个吞金无底洞啊。中介会安慰你说,没事,一年后把公司注销,就没成本也没风险了。
可注销之后,如果银行发现经营异常要抽贷,你不又傻眼了吗?
总之,如果你本身就是自己做生意,有资金需要,现在低利率的经营贷的确是很不错的融资选择。
如果你有其他“想法”,经营贷也不是完全碰不得,但得先了解其中的猫腻和风险,小心谨慎,把风险控制在自己能承受的范围内。


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