法拍房不翻车的秘密，都在这里了！

法拍房低于市场价，转手卖掉就是人民币，6-7折的价格，看着好心动啊！真心想试一下？

别急，在下手之前，先来看看这些法拍房翻车的新闻，是不是也触目惊心？

希望大家认真看完本文，然后再决定，是不是要下手法拍房。

一、租赁大于买卖

很多房子位置好，装修好，楼层好，但是最后沦落到法拍，都因为是有租约的。也就是说法律上的“租赁大于买卖”，这个房子能放在法拍上，是因为它已经有租约了。举个例子：一套房子，正常的市场价格应该是100万，但是因为出租了，20年的租约，银行无法卖出这个房子，收不回成本的时候只能抵押给法院然后进行发拍。如果不小心买到这样的房子，租户你是赶不走的，租户被法律保护，所以是没办法强迁的。最后只能买人家的租约，一套100万的房子，最后可能你还要额外花30万的赎金。不然这个房子是拿不到手的。

二、强拆、水电、物业，拖欠费一堆

法拍房很多是被人占用了，强拆是不可避免的，很常见。强迁的费用少了几千块多了几万块，还要给人家保留房子里的东西。拖欠的水电、物业加起来，1/10的房价就没了，各种各样的欠费形式，法院是不会给你做背景调查的。这都是要自己一个个的去查。有一家的电费就欠了小十万，别墅是便宜，但是减去各种费用，几乎和市面价值一样的。一次性付清这些，压力也很大。

三、占用资本的时间。

咱们拍到手，然后过户，拿到房本，最快也要一个月，房子的价格已经不是很多年前稳稳的了，现在投资的话，一次性的付清了房子的100万资金，最后可能要占用你的资本半年时间。要知道100万的半年利息就是几万块了。然后转手再卖掉，低于市场价，可能也要几个月才能成交。不动产的交易时间都非常久，如果买来是作为折腾的资本，转手卖掉这些时间都要计算清楚。

四、贷款费用非常贵

很多法拍房，不是一般的贷款费用，支持贷款的，费率都是5%以上，都是属于高利率，因为提供这个贷款的银行一般都是小的商业银行，所以如果手上的钱不够一次性买入的，这个费率就比普通的房子要贵了。承担起来压力也是很大的。

除此之外，很多人买法拍房最终的原因就是因为价格，价格便宜，刚需上车了，能住就行。其实这个行当也没那么神秘。主要是做好背景调查。除了各种水电煤气供暖公司之外，还要和公司物业，邻居，以及原来的房子的业主交流，和法院的人交流，然后控制拍卖流程中的加价成本。最后才能成交。

除此之外，还有以下的10条建议，如果打算买法拍房的，可以收藏一下：

1、房子现阶段的产权，是否已经取得；

2、原房主是否为刑事案件涉案人员，结案之前不可能过户哦！

3、共有房产人，过户比较麻烦。

4、房子的债权情况，除了抵押给银行是否有其他抵押。

5、学区学位情况，是否被占用，如果为了学位买，结果被占了，那就赔大了。

6、集体产权，虽然能拍卖，价格低，但是土地出让金很贵，税费要算清。

7、是否为违建、凶宅，法律上来讲，不耽误拍卖，但是重大瑕疵在公告中会说。

8、是否有人居住，强拆难度需要调查清楚。

9、公司产权，尽量不碰，过户难且费用会高于市场价格。

10、拍卖差额税，如原单位给职工的老公房，原价和现在的市值较大，可能缴纳50%的差额税。

如果是专业人员，那么法拍房过手也会很顺利。最最最关键的就是控制房子的成本。做到心中有数。

能成功买到法拍房的，一般都是有点本事的。

我认识一个姐姐，姐夫在法院工作，姐姐属于家庭主妇，她日常的工作就是看周围县市区的法拍房，因为姐夫那边的信息是很靠谱的，所以做起来也很顺手。但是法拍房因为周转起来比较慢，一年可能就能成交1-2套，这就算比较好的行情了。今年疫情，不少房子都断贷了，她连着拍了3套小户型。就找到我家老头帮她装修。

老公房改造，然后再出租出去。因为短期卖也不现实，所以只能边卖边出租。所以如果买法拍房最后也是为了当房东的，还是下载个房东账本，能清楚的做好成本核算，理智当房东，理智做背调。

多房出租，只要合理的规划，就可以用超级流水查看账本的情况。

贷款和房租的抵消情况，一键查询，全年的收支情况，就十分方便。



工于利其事，必先利其器，如果你也想法拍房不翻车，先从背景调查和好好记账开始吧。