冲着房贷利率优惠而买房？你得首先算清楚2笔账！

最近两天的新闻，充斥着相似的标题“每月少还60元，30年省下2万元”“贷款200万，每月少还237元”“500万房贷，月供或少600元”……似乎又再暗示，可以买房了！

只因为近期中国人民银行发布了一条房贷新政策：贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为，不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

换言之，以目前最新一期5年期LPR利率4.6%计算，在这个政策的加持下，购买首套房的家庭可以享受到最低4.4%的利率。贷款100万元，期限30年计算，利率以当前LPR4.6%计算，月供5126元；按4.4%计算，月供将至5007元。账面上每月可以少还119元，这也是开头媒体们计算“月供少还”的逻辑。

一、为何会出台该政策？

16日，国家统计局同步发布了《1—4月份全国房地产开发投资数据》，里面提到几项关键变化，或许能回答这个问题。

1、1—4月份，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%；其中，住宅投资29527亿元，下降2.1%；

2、1—4月份，商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。

3、1—4月份，房地产开发企业到位资金48522亿元，同比下降23.6%。其中，国内贷款6837亿元，下降24.4%；利用外资38亿元，增长129.4%；自筹资金16271亿元，下降5.2%；定金及预收款15357亿元，下降37.0%；个人按揭贷款8037亿元，下降25.1%。

总结起来，开发商们2022年可以贷到的资金下降，导致可用在项目资金匮乏；同时已经开发出来的房子，销售端收入又锐减。双重打击之下，开发商们继续开发意愿明显不高。而中国房地产影响50多个行业，包括建筑、绿化、安保、装修、电器、中介代理等。

在此形势下，需要从销售端打开局面，就要鼓励人们买房。兼顾房住不炒要求下，最应该鼓励的当属首套房家庭，于是便有了这项针对首套房利率优惠政策。

二、为了低利率买房，可取吗？

14年前的2008年，也发生过贷款利率优惠的情形，现在称之为7折房贷：彼时5年期贷款基准利率高达7.74%，7折之后实际利率5.4%；之后有经历了贷款基准利率下调，最低是基准利率已经只有5.94%，7折后实际利率只有4.1%。

而当时出台这一政策的背景也是惊人相似:2008年1-11月份，全国商品住宅销售面积为4.46亿平方米，比去年同期减少19%；为近十年来行业销售首次出现负增长。

历史上每逢利率优惠，都伴随着一波买房者热情高涨，能实实在在的省下利息。但也不意味着可以无脑买，要先考虑好：

1、购买目的

无论是首次购买，还是现有置换，操作上都可享受到首套房优惠。这二者的买房目的，大多是解决自身居住、上学问题，属于实实在在的刚需。

当然每一轮购房热情下，总少不了投资者的参与，利用政策优惠期投资一笔。但投资的成败，全看房价是否增长。如果房价横盘不涨，投资赚钱也就无从说起。更可怕的还在第2点。

2、现金流

高额度房贷，每个月光本金就不菲。普通人开始还贷的前3年，支出上，势必家庭支出的大幅增加，这很考验现金流。而收入上，目前疫情控制尚不明确下，家庭收入是否能保证雷打不动进账呢？

其次房贷利率再低，前期也会产生不菲利息。就以我的一个商业房贷为例，整个还款周期理论上产生69万利息。目前已还贷整2年，产生利息67244元，占总利息近10%；而本金仅还了1.6万，仅占总本金2.6%。这个结果，还是每年末提前还贷10万的结果。如果没提前还款，产生的利息只是更多。

算清楚账，是买房前必要的准备工作；买之后记清楚账，也是实时监控还款进度的利器。这对于未来卖房时计算供房成本，也是个有说服力的参考。

简而言之，有自住需求、有首付款、收入能覆盖月供2倍，可以趁着优惠期上车；

收入勉强能覆盖，可以先买小点、总价低点，先上车再置换；

有投资需求，得考虑清楚风险：未来升值与否，月供现金流是否扛得住，再做决定。