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冲着房贷利率优惠而买房?你得首先算清楚2笔账!

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2022-5-17 10:10:58 来自攒钱圆梦 来自PC [ 复制链接 ]
本帖最后由 无飘飘飘 于 2022-5-17 10:13 编辑

最近两天的新闻,充斥着相似的标题“每月少还60元,30年省下2万元”“贷款200万,每月少还237元”“500万房贷,月供或少600元”……似乎又再暗示,可以买房了!



只因为近期中国人民银行发布了一条房贷新政策:贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为,不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。


换言之,以目前最新一期5年期LPR利率4.6%计算,在这个政策的加持下,购买首套房的家庭可以享受到最低4.4%的利率。贷款100万元,期限30年计算,利率以当前LPR4.6%计算,月供5126元;按4.4%计算,月供将至5007元。账面上每月可以少还119元,这也是开头媒体们计算“月供少还”的逻辑。


一、为何会出台该政策?

16日,国家统计局同步发布了《1—4月份全国房地产开发投资数据》,里面提到几项关键变化,或许能回答这个问题。



1、1—4月份,全国房地产开发投资39154亿元,同比下降2.7%;其中,住宅投资29527亿元,下降2.1%

2、1—4月份,商品房销售面积39768万平方米,同比下降20.9%;其中,住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元,下降29.5%;其中,住宅销售额下降32.2%

3、1—4月份,房地产开发企业到位资金48522亿元,同比下降23.6%。其中,国内贷款6837亿元,下降24.4%;利用外资38亿元,增长129.4%;自筹资金16271亿元,下降5.2%;定金及预收款15357亿元,下降37.0%个人按揭贷款8037亿元,下降25.1%。



总结起来,开发商们2022年可以贷到的资金下降,导致可用在项目资金匮乏;同时已经开发出来的房子,销售端收入又锐减。双重打击之下,开发商们继续开发意愿明显不高。而中国房地产影响50多个行业,包括建筑、绿化、安保、装修、电器、中介代理等。


在此形势下,需要从销售端打开局面,就要鼓励人们买房。兼顾房住不炒要求下,最应该鼓励的当属首套房家庭,于是便有了这项针对首套房利率优惠政策。


二、为了低利率买房,可取吗?

14年前的2008年,也发生过贷款利率优惠的情形,现在称之为7折房贷:彼时5年期贷款基准利率高达7.74%,7折之后实际利率5.4%;之后有经历了贷款基准利率下调,最低是基准利率已经只有5.94%,7折后实际利率只有4.1%。



而当时出台这一政策的背景也是惊人相似:2008年1-11月份,全国商品住宅销售面积为4.46亿平方米,比去年同期减少19%;为近十年来行业销售首次出现负增长。


历史上每逢利率优惠,都伴随着一波买房者热情高涨,能实实在在的省下利息。但也不意味着可以无脑买,要先考虑好:


1、购买目的

无论是首次购买,还是现有置换,操作上都可享受到首套房优惠。这二者的买房目的,大多是解决自身居住、上学问题,属于实实在在的刚需。


当然每一轮购房热情下,总少不了投资者的参与,利用政策优惠期投资一笔。但投资的成败,全看房价是否增长。如果房价横盘不涨,投资赚钱也就无从说起。更可怕的还在第2点。



2、现金流

高额度房贷,每个月光本金就不菲。普通人开始还贷的前3年,支出上,势必家庭支出的大幅增加,这很考验现金流。而收入上,目前疫情控制尚不明确下,家庭收入是否能保证雷打不动进账呢?


其次房贷利率再低,前期也会产生不菲利息。就以我的一个商业房贷为例,整个还款周期理论上产生69万利息。目前已还贷整2年,产生利息67244元,占总利息近10%;而本金仅还了1.6万,仅占总本金2.6%。这个结果,还是每年末提前还贷10万的结果。如果没提前还款,产生的利息只是更多。



算清楚账,是买房前必要的准备工作;买之后记清楚账,也是实时监控还款进度的利器。这对于未来卖房时计算供房成本,也是个有说服力的参考。


简而言之,有自住需求、有首付款、收入能覆盖月供2倍,可以趁着优惠期上车;

收入勉强能覆盖,可以先买小点、总价低点,先上车再置换;

有投资需求,得考虑清楚风险:未来升值与否,月供现金流是否扛得住,再做决定。


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