前4个月TOP3房企同比少卖了3000亿，楼市会不会崩盘？

4月30日傍晚，多家机构发布2022年1-4月份中国房地产企业销售业绩情况。从中指研究院统计的销售数据看，百强房企未能挽回一季度颓势，门槛值同比下降60.4%。尽管2022年进度条已过1/3，但千亿房企数量只有3家，与2021年1-4月的9家相比，数量减少2/3。

不仅前三甲房企销售额下降明显，今年以来，百强房企累计销售额均值下滑幅度逐月放大，从年初的同比下滑23%直到下滑50%。全国多个城市不仅错失金三银四，更在救市政策中不见起色。30个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降18%，同比跌幅扩至58%。一线城市成交环比下降19%，同比下降47%。26个二、三线城市市场愈加惨淡，成交环比下降18%，同比跌幅扩至60%。

其实早在3月份的时候，开春后骑牛看熊就去看了看房子，想要改善一下住房环境。随着父母年迈银发日益增多，再加上以前的老房子没有电梯，想购置新房把父母接过来一起住，所以一直对房地产行业的变化特别上心。

手机通讯录中添加了不下40个售房销售的电话，牛哥也是用做投资的思路来分析房地产行业，与其等着各种数据的“延迟”播报，每天都是“好好好”的消息，还不如自己设身处地的进行研究。

有些售楼大厅比较红火，甚至刚进去5分钟就可以听见敲锣打鼓的声音，让购房者有买房的冲动，再仔细看看会发现看房的老年人居多，并且从牛哥看沙盘图到看样板间，再到聊价格，不难发现有些人还是坐在那里，“真实买家”值得生疑！再来看看沙盘上的“售罄”字样，真正能看的房子就只有几栋，通过从事房地产的朋友告知：“售罄一方面是大多数楼层已经卖完，整栋楼就暂时不卖了。另一方面是还在建造中的好楼盘被捂盘了，之后会高价卖出。当然也有一些就是饥饿营销，过段时间就变成售卖的样子了。”

再通过平时的卖房电话，以及添加的售房销售聊天得知：“看似各种政策利好不断推出，实际上今年买房的人并不多。”骑牛看熊综合分析有2个方面的因素，一方面是受到疫情影响，经济明显下滑，导致了通货膨胀升温，从而出现物价不断上涨，个人收入没有明显提升，甚至出现了失业潮的情况，这就会让一些人“不敢”买房“背贷款”。

另一方面是购房者持有“等一等”的心态，当房价下降后，一些刚需买房的人希望价格更加便宜点再出手。现在的房子说好听点是钢筋混凝土做成的，做现实点是金山银山做成的，起码这几年牛哥这里新房的价格是居高不下，房价呈现递增趋势。

今年1-4月超千亿房企仅3家，较去年同期减少6家，销售额均值1408.6亿元；超百亿房企57家，较去年同期减少46家。杭州、宁波和长沙位列代表房企拿地面积前三城市。其中，杭州以275.6万平方米位列第一，宁波以126.6万平方米位列第二。

那么问题来了：“房价还会下降吗？是否应该刚需出手？”

现在的房地产市场已经从全国性“宽松”政策，变成了因城施策，不同的省市采取了不一样的售房政策，有些地区已经把首付降到2成，有些地区已经把贷款利率下降到5%以下，有些地区已经放开了外地人的购房政策，等等方针政策都是一套套“组合拳”。

如果按照今年1月到4月的售房数据统计来看，骑牛看熊认为现阶段的政策远没有达到目标所想要达到的“结果”，之后必然还会有更加重磅的消息推出，并且还会有一些扭转局势的信息。牛哥乱说一句：“三孩都放开了，会不会放开三房呢？哈哈！”

刚需出手能等就等，现在买房的推手主要是两类人，一类人是购房结婚组建家庭，另一类人是改善住房环境。在经济下行的走势下，不少购房者想要去抄底，但是从目前的大宗商品涨价来看，买房装修成本提升，收入减少贷款增加还款难，之后还有更好的楼市“宽松”政策，购房者可以选择在更低点买房。唯一的问题是“好房型”等不了，所以购房者要有一个抉择。

最近不少人在热议一个问题：“现在中国的房地产市场，犹如20世纪初的美国房地产市场，以及20世纪的日本房地产市场，会不会出现崩盘的现象呢？”

如果从居民的资产配置来看，我国90%以上的居民家庭资产配置中，70%以上的资产来自于房子，每月还款中最大的一笔负债是房贷。这与当年美国和日本的居民资产配置情况相似，不同的是早在2015年就已经开始实行楼市“房住不炒”的政策，在7年间的“降杠杆”制度下，房价没有大幅度下降，但也没有大幅度上涨，但是新房和二手房的交易量明显下降了，这也是政策导向所引发的一个结果。

中国依然是快速发展的经济大国，国民GDP还是呈现上升的主流趋势，只要不会出现大批量购房者无法还贷的问题，再加上房价稳中有降，相信美国和日本发生的房地产市场崩盘的悲惨局面，不会出现在我们的生活中。

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如果按照房地产历史的进程来看，骑牛看熊认为现在依然还是一个“去杠杆”的过程，房地产市场“崩盘”还不至于，但是一些没有“优势”的房源会出现无人问津的情况，楼盘的价格会出现“好楼盘”价格很高，有些楼盘价格会一直下降。一些发达城市的人口会不断增多，一些落后城市的人口会不断减少，随着三孩政策的放开，5房2室2厅也会在不久亮相，房地产市场的变局开始加快变革。