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计划购买人生首套房,除了钱,还要哪些?第2条尤其重要!

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2021-10-28 16:09:17 来自生财有道 来自PC [ 复制链接 ]
本帖最后由 无飘飘飘 于 2021-10-28 16:11 编辑

10月20日,国家统计局公布的《9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动》透露出一个现象:不管是新房还是二手房,房价环比下降的城市明显增加:新房价格环比下降的城市有36个,二手房则有52个。


有机构发现:这次是2015年5月份以来,新房价格指数环比涨幅首次为负。而被媒体解读为另一层意思:新房6年来首跌

吸引着人们的点击和讨论。纵观近20年,不管房价涨跌,机构和媒体正反说话都可以。房价涨时,鼓吹房价还能继续涨;房价跌时,又是一副幸灾乐祸!

对于真正买房者,尤其是首套房买家,能买到心仪的房子才是最重要的。


如何买房?有人说有钱不就行了。可现如今的买房并非一手交钱、一手交房这么简单,有时钱反而成了最不重要的条件。那么买房前还需要做哪些准备?

一、购房资格

全国限购城市粗略估计至少30个,GDP排名前20的城市无一例外都有限购要求。如果你工作生活在这些城市,买房第一道坎就是限购政策。

目前各大城市的限购政策基本大同小异,无外乎从户籍、社保缴纳、纳税时长、已有住房等维度分别做要求。比如我所在城市的限购要求是:

1、本地户籍,首套房可直接购买

2、外地户籍,有连续2年社保或纳税证明。北京、上海等一线城市则严格许多,需要满足5年以上社保。

由于各城市政策细节稍有不同,还需要每个人查询本城市限购政策,并按照要求去满足。


二、贷款资格

现如今普通人买房,没有几个不需要贷款。贷款资格分为申请资格和下款资格。

申请资格其实与购房资格无差异,基本也是从户籍、有无房产、社保纳税时长要求。现在部分售楼处在首次接触,就会预审购买者的贷款资格,避免后续因为资格不符浪费名额。

只于下款资格,影响的因素就比较复杂,总结起来是2方面:

1、个人条件:征信记录、收入流水,负债占比

①信用记录

征信报告是每个人的第二张身份证,也是现在买房贷款必有材料。征信好坏是许多银行风控判断贷款额度和贷款优惠利率的基础。

有银行会查借款人2年内的信用卡记录和5年内的贷款记录,要求严格的银行审查时间范围会更长,不符合征信要求的人可能会被降低额度,严重的还会被拒贷。

信用卡是最低成本的建立个人征信的办法。所以尽早申请一张信用卡,正常消费按时还款,能让自己拥有一份漂亮征信。


②稳定的收入流水

之所以要求稳定的收入流水,银行是为了判断你的稳定收入,以此判断你的还款能力。通常月流水为房贷月供的2倍以上,审批才容易通过。银行希望贷款人的负债要低于50%,否则无法保证还款。

所以平时要注意对自己银行流水的维护。没有足够打卡工资,则可以通过定期的固定自存流水来体现还款能力。


③负债占比


分享个身边人的亲身经历:他申请房贷时,银行答复可以给他放款。前提条件是要他把名下的30万消费贷款提前还款。原来他在买房前半年,先贷款买了台豪车。

贷款银行担心其未来还款能力,于是要求他提前还款,以降低逾期风险。

所以打算买房前,尽可能减少负债的产生。负债不仅仅包括消费贷款,信用卡消费,现在不少互联网信用也接入了央行征信,这也会占用自己贷款额度。

2、国家房贷政策

今年买房卖房的或许都感受到,房贷难申请:一线城市房贷额度全面告急,个别银行暂停二手房贷。甚至城市银行经理甚至建议明年再来。有的城市即便能顺利下款,利率也不低,首套房都达到6%。

这些都是由于今年国家为了打击炒房热度,不断收紧楼市资金限制,导致申请门槛增加,同时房贷利率在不断上涨。

所以我个人觉得,买房一定要趁贷款政策宽松时进行,条件宽松也容易下款。不至于像这阶段事倍功半,为了下款伤神费力。


三、锦上添花的准备

买房贷款还有一项国家福利:公积金贷款。尽管现在很多城市的公积金贷款额度只有几十万,与所需贷款还相差一大截。但如果能申请到公积金贷款,以3.25%利率计算,毕竟能剩下不少利息。

各城市申请公积金贷款的条件也大同小异:连续6个月以上缴纳记录。部分城市已经支持异地公积金缴纳记录申请。



首付款、买房资格、贷款资格、足额公积金缴纳记录,一切准备好就可以看盘挑房了。尽管繁琐,不过等住进了新家,回想起来以上麻烦都是值得的。


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