买房一年后，她悔不当初，想买房的你快避开这个坑！

去年我朋友小A突然说她要买房啦，速度巨快，跟我讲了一下就下手了，我还没来得及跟她研究，第二天一切都搞定了。买的是小公寓，30几平，隔层的话可以50几平，但是层高只有3米多。

前段时间小A就和我说，今年要努力攒钱装修，但对于装修她很纠结，为什么呢？

装修，自住吗？这套公寓类似酒店式一整排过去21间，隔音效果不好，非常嘈杂。外租吗？这边的租房市场不太好，很多人不愿意租这种公寓。卖吗？了解了一下公寓二手买卖需要各种税，非常难出手。一想到这些问题，小A去年买房的幸福感荡然无存了。

公寓不限购、不限贷、低首付、低总价、买一层送一层，瞧这条件都诱人呀？看得我都想买买买，可是买了公寓的小A为什么就后悔了呢？看看她踩的7个坑，你还愿意买吗？

01人口密度高，私密性低

我们住宅一般是两梯三户或者两梯四户，而公寓是小户型通常是两梯十户。小A当时买房很心急，都没看房，就买了，结果前几天去看了一下，4梯21户！大学宿舍既视感有没有，未来居住的人很多，鱼龙混杂。

再加上公寓的商办功能，不仅可以居住还能创办公司。以后上下班的时候等超久的电梯，回家时还要经过美容店呀、足疗店等等才到自己的家中，居住的人员多还杂，生活的私密性和安全性大打折扣。

02居住环境差

买公寓最开心的莫过于，买一层送一层了。小A买房前，看了很多公寓的精装图，爱得不要不要的，可是她的那个公寓层高只有3.5米。往常4.5米的层高，隔成两层楼上仅有2m高，她的3.5米层高，我真无法想象怎么隔两层。

层高低，住起来会让人感觉很压抑；不隔层的话，3.5米的挑高又会觉得浪费。再加上公寓通风很差，如果在家做饭还会弥漫着各种味道，久久不能散去。楼层结构和住宅不一样，导致公寓的隔音效果也很差。

03采光问题

小A跟我说，她的房子采光极差，都快常年无光了，我就去翻了翻她那个公寓，朝向均朝东或朝西。本来她那套朝东早上还可以有太阳，但是被前面的建筑物一挡没有了阳光。

常年没有太阳的房子会阴冷潮湿，再加上小A的公寓离海边近，更需要阳光。怎么办？找开发商吗？开发商说你也没问、我也没承诺呀。

04升值空间小

我就不对比大城市住宅和公寓升值的差距，就说说我们小城市的差距。小A的公寓和我的住宅距离不过3公里，旁边有着市级的图书馆、科技馆、歌剧院、文化宫四朵金花，还有行政服务中心、市政府、以及各大银行的总行、医院也很近，地理位置很不错。

但是在升值方面就相差甚远，她的公寓包括周边其他公寓在价格上基本没怎么上涨，而我们住宅已经从1.2万涨到2.6万+。

05二手税费高，不好卖

我国有相关规定，购买和出租公寓都是要交税的，当然住宅也需要交税，但是税费不一样。普通商品房二手交易时可免收土地增值税，但是商用公寓交易时不能免收。不但不能免缴土地增值税，还需交纳增值税、各项税费加起来通常达到房屋交易总价的10％至14％，有的甚至达到总价30%，如此高的税费，转手难。

再加上公寓本身比较少人买，且不限购不需要摇号，那差不多的价格我为什么不买一手房而要买二手公寓呢？

06不能落户，没有学区

我们买房一个很大的原因就是为了解决孩子落户和上学问题，但是大部分公寓是不能落户、也没有学区房的。

我有个在房地产登记处工作的朋友，告诉我说买房能不能落户有没有学区房，主要看合同里面有没有约定。不要相信客户经理的一面之词，毕竟这个楼盘卖完就移交给其他工作人员和你对接，他就不再管了。

当你相信客户经理的一面之词买下来，等要落户、要上学时发现此路不通，再去找各方维权连依据都没有。

07产权年限短

很多商业用房卖不出去，就通过简单变身化身为公寓出售，因此大部分公寓都是建在商业用地或者工业用地上，所以公寓房的产权年限大多为50年或者40年。

而我们普通住宅的产权权限一般都是70年，因此公寓的产权年限短很多，如果将总价平均到到每平米每年的单价，公寓的低总价优势荡然无存。

除了这些坑之外，还有其他问题。比如居住成本高，公寓房的水电费都是按商业用电用水的标准缴纳，我们这边普通住宅0.5元/度电，商业用电则要1/度元，水费也是翻倍的收，如果一个月两个月还可以接受，但是要住很久。比如我一个月200的水电费，如果住公寓则要翻成400元，一年多交2400元，如果住个30年，7.2万。

从买房自住、出租、卖房的税费，都是满满的坑和套路，那怎么去分辨住宅和公寓避开这个雷呢？只要看产权证上规划用途，如果是商业、办公、综合用地、公寓式酒店就不买，只买住宅用途的房子。

除了公寓坑很多，如果我们没什么钱（有钱人买错房试错成本低），还有什么房子也是最好不要入手的呢？比如法拍房（税费奇高）、商铺、农村小产权房、旅游地产、远郊房产等等。越没有钱，就越要买对房，希望你可以避坑，成功买到对的房。