还在买公寓？关于公寓和住宅的这些差异你都了解吗？

随着房价的上涨，很多着急结婚或者即将生娃的纯刚需大军将眼光瞄向了公寓，理由是公寓更加便宜，多数是精装修入住，可是真的如此吗？

以下，将从8个方面进行分析。

一、产权年限：住宅属于居住用地，而公寓属于商业用地。

从产权年限来说，住宅的使用年限是70年，而公寓的使用年限多数为40年，仅有极少的一部分是70年产权。

居住用地分为：住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、公共绿地。商业用地，是多用于开发商业、旅游、娱乐活动的用地，比如城市里的大型商场、写字楼、娱乐园都属于商业用地。

这也是为什么，很多人会明显地发现在公寓林立的地方，绿化几乎等于0，因为受土地性质影响，居住用地和商业用地在绿化上的标准就是不同的。

二、贷款方式：住宅可以使用商贷、公积金贷款、或者混合贷款，而公寓只能商贷。

对于刚需买房的人来说，贷款方式的影响不可谓不大，从省钱的角度来说，公积金贷款还款总额最少，其次是混合贷，再次是商贷，而公寓只能使用商贷。

三、贷款年限：住宅最高可以为30年，公寓一般只能是10年。

既然钱不够多，已经考虑买公寓了，就不得不说说贷款年限的问题。对于经济条件差的人来说，贷款年数越少，每个月还款的金额越高，压力瞬间就太大了。

从这一点来说，普通住宅的还款年限长，每个月的还款压力就没那么大，哪怕是做房奴，也不能以降低自己的生活水平为代价。

四、缴纳契税：住宅通常为1%-3%，公寓一律为3%。

根据契税2021年新政策，个人购买家庭唯一住房（以个人或者家庭为单位），房屋面积为90㎡及以下，需缴纳1%契税；房屋面积大于90㎡的缴纳1.5%契税。二套购房，90㎡级以下契税依然为1%，90㎡以上契税为2%。

五、首付比例：住宅为30%，公寓为50%。

以公积金方式贷款，购买首套住宅，且面积在90㎡以下，或者购买的是经济适用房的，首付比例不得低于20%；首套房面积大于90㎡的，首付比例为30%；二套住宅，商贷首付为60%。

并且，住宅的贷款利率在某些时候可以下浮（根据政策），而公寓一般都是上浮10%。

六、住宅可以落户，公寓一般不能落户。

很多人购买房屋的原因，是从孩子教育的长远考虑，好的住宅如果刚好是学区，就意味着从幼儿园起就有好的学校、雄厚的师资、良好的读书环境、优秀的同班同学。

另外，有些城市的落户政策非常友好，不仅给予一些高学历、高精尖人才更多的优惠政策，在中高考招生政策上也有很大的优势。

而公寓既不能落户，也没有学区。

七、住宅的公摊面积通常为17%-22%，而公寓的公摊面积在30%左右。

公摊面积大，意味着套内面积小，虽然公寓的大堂装修得富丽堂皇的，可是谁自己家里房本面积大，实际上使用面积小，谁心里明白。

八、公寓是民水民电，住宅是商水商电。

按照一般家庭而言，水费和电费按照第一阶梯计价，差不多就够了。

民水5元/每立方米，商水9.5元/立方米，每立方米就能差出3块钱！

民电0.5元/度，商电1.5元/度，1度电相差1元钱，夏天和冬天需要全天开启空调，电费就挡不住了。

或许有人会问，公寓的土地使用年限到期后怎么办？

根据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。

换句话说，在房屋40年产权到期后，业主可以资助联名向当地的国土资源局提出申请，补交土地出让金；当然，如果国家对这个区域有另外的规划的话，国家会收回土地和地上建筑物。

而这里面就涉及到几个问题：

①是不是所有业主都想续约？
②缴纳的土地出让金到底需要多少？是不是还不如直接买住宅了？
③国家必须收回土地和公寓的话，那个时候的普通住宅价格还会等你吗？

当然，公寓也不是全无好处，除了居住外，还能注册公司。

但如果只为了注册公司，完全可以通过租赁的方式，并不需要把本就不多的钱都押宝在一套可能花费并不会少的公寓上。

买房的确是一件大事，所以住宅or公寓，还得三思而行！