财务规划：年薪30万的中产换房，暴富还是返贫？

最近接到了一个案例，粉丝是西安的，四十多岁了，在做贸易，是小企业的老板，每年的收入差不多30万，一共有3套房子，其中一套房子，月供是6400块。剩下的两套没有贷款，大概是市值是300万，持有的理财产品是100万左右，有车、有社保、有商业险7万/年。

但是因为孩子要上高中了，如果去私立的学校，预计5万/年，加上课外辅导可能得10万/年。想再入手一套高新大点房子，也是将来为孩子准备，面积140平，预计单价25000，看形势会争抢摇号，另外想为大人提前备些养老，该如何规划？

看这个收入和持有的房产情况，其实可以说这就是我们经常讨论的“中产阶级”，他的要求也很简单，就是为了孩子想再换一套房子，然后给自己开始规划养老，看有什么好的规划。

首先，我们来点评一下，他的财务状况。

• 家庭的资产部分：350万元的房产（2套房子无贷款的合计300万，然后自住的这套50万）、理财产品100万，年收入30万/年。
• 家庭的支出部分：每年支出基础生活费10万（含房贷6400），商业险7万，孩子未来3年支出15万/年。合计年支出33万。
• 健康测评：在本金不改变的情况下，350万的房产价值因为没有出租，所以只有房子的增值，并不显示房子的货币价值。理财的产品是基金和股票，因为浮动，所以也不确定最后能赚多少钱，但是如果是长期持有，可以实现年化4-6%的收益，可以达到大多数投资者的平均收益，每年还能多赚4-6万元，在保证资产350万不变的情况下，30万加上投资的收益，基本上就可以实现36万，覆盖掉年支出的33万。
• 财务打分：资本利用率较低，只能是一边赚，一边花，想要买房和养老，只能动用房子的部分，所以财务的健康状况只能得到60/100分。
  中产换房，是暴富还是返贫？
  其实现在这个粉丝是有经济能力的，收入水平也不低，但是他大部分的钱都压在了房子上，压力就很大，会感觉自己干了一年，收支平衡了，没有结余，人都想住大房子，但是我不建议楼主额外再买第四套房子。第四套房子，不说返贫，但是会给你更大的压力。
  
  

• 现有房产置换“新房”。对不能产生房租孳息的资产，舍弃、置换掉，可以把手里的两套房子，换了，换成一套大的，有增值空间的房子，当然了，也是要摇号摇的到。可以提前将2套无贷款的房子卖掉，换取流动的现金流。
• 房贷换租金。既然孩子现在是初中，肯定也是学区房，那不如直接把这套房子6600的贷款转嫁出去，把这套房子出租，然后以租养贷，就算不能全部覆盖贷款的支出，但是也能缓解负债的压力。每年多赚3-4万租金。
• 控制贷款总额。买房的时候最低首付自然是好的，毕竟房贷是真的便宜。最好是处理掉2套房产之后，保证名下只有一套房子，在贷款的时候按照二套的利率来计算，最低首付40%，剩下大约200万的现金流，可以投入到投资理财中。
  通过上面的操作，就得到了两套贷款房，一套能以租养贷，另一套可以实现自己住大房子的需求，然后置换出来200万的现金流。这部分的钱合理规划为养老用途。
  养老200本金的规划参考：
  
  

• 选择4.5%利率以上的保险类养老金，给家庭的主要支出配置上商业险，比例每年不超过5万元。
• 50%的资产用于买固收的理财，银行精选理财为主，安全可靠。
• 50%的资产用于定投理财产品，好公司、好基金，可以买好品质的封闭基金，用6单定存的方法，买几只基金，长期持有，坐享红利。
  这样一来，房子置换了，孩子的上学近了，原来的初中学区房产生收益了，每年还有200万资产累计创造的4-8%的浮动利润，还增加了养老商业险的配置，家庭的结构更合理了。
  最后提示：不管是一线还是二线城市，其实都不应该过度消耗贷款的资质，房子不是唯一的投资渠道，避免在一个篮子里投资失败，还是多分成几个战场，长期做价值投资，才是关键。