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小县城二手房有价无市难出手?刚卖房的我又来送干货啦!

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2021-3-17 12:42:21 来自生财有道 来自PC [ 复制链接 ]
本帖最后由 云锦書财 于 2021-3-17 12:42 编辑

去年10月锦书家换房后,心里最着急的事情就是:要以最快的速度把老家小县城里的两居室出手掉。可无奈一直在外地,实际行动并没有跟上。

虽说老家小县城综合实力位于全国百强县中位,人口也有净流入,但实际情况是二手房有价无市,变现很难。尤其是2020年以来,二手房市场日益低迷,再加上城市规划向东发展,我们房子原来位于市中心的位置,现在看来是越来越偏西了。

再后来国家“三条红线”上线,各大银行房贷收紧,不少都停了二手房贷款业务,更加剧了二手房交易难度。看从去年6月开始,小区成交单价头也不回往下扎,目前较前年最高点降了有1500左右,只能默默地点首“凉凉”送给自己……

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不过,最好的时机就在当下,因为锦书家的老房到今年1月底才“满五”,而且按目前政策还能算“唯一”,再拖一段时间就不一定了。

所以当机立断,过完年第一时间跑回去联系中介“挂牌上架”,查看攻略,设置远程摄像头(因为看房没人在家,把钥匙放小区门口一个朋友的店里了),还动手把厨房过道给刷了一遍补墙粉……然后,月底有人想看房,电话沟通了一下,中介自己带着人去看完,便来电说:对方有点儿中意房子,想约我们谈交易……后来经过2个多小时的议价,成功签协议定下了。

之后便进入了常规流程:提前还款解押赎楼、房管局备案签资金监管协议、授权过户交易、与买方一起到银行面签。直到昨天,我们卖方的手续都已办完,剩下就等交房领款了。

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说起这次卖房经历貌似简单,其实中间也花费了很多时间和精力,回顾总结一些干货出来,如果能对有需要的随友们提供参考和建议,倒也是一件颇有意义的事情。

01.卖房要不要找中介?

建议要!专业的事情最好还是交给专业的人去做,但一定要找本地规模较大,有资质认证的靠谱中介。

花钱买服务,卖房找中介还是好处多多的。他们赚的就是中介费,而只有促成交易才能提中介费。有熟悉流程的人帮忙发布信息,联系客户,对接看房,领着办业务……真能节省很多时间,少走很多弯路。

比如,我们这次只请了一个上午的假,就回去把该签的文件,该走的流程都搞定了。当时签名签得手软,流程多得头晕,庆幸这次为我们服务的中介人员业务熟练,关系到位。她提前把资料准备好,需要打招呼的都能快速搞定,提前预约,到场就办,真是一分钟的时间都没浪费,要不然一上午时间真搞不下来。

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而且,现在很多买家也是一样心理,买房子相对来说也是件大事儿,付费找中介,有专业的人审核把关,也能省心不少。所以买卖双方都更倾向于通过房产中介来交易。

至于网上不时有新闻曝光,有些不法中介会偷偷搞些ABC合同,即中介B和卖家A签了协议,但实际买家是C,这样中介就在中间搞差价;也有些不良中介会私自加收佣金,让人防不胜防。但这些出现在一线大城市的概率大些,毕竟大城市房价一天一个样,涨的真的太快!而小县城一般都是买方市场,一套房子总价也不会太高,正规的中介“小动作”会少很多。

02.怎样让房子能更快被相中?

对于卖家来说,房屋的地理位置、小区环境、楼层和户型都是无法改变的。为了能更快地出手,我们只能是从房子本身入手做文章。

一是小修小补,花点小钱,让你的房子看起来没毛病,质量好。

一般来说,房龄10年以上的二手房,即便最初装修的很不错,这时或多或少都会有些小毛病。

比如锦书家的这套老房,房龄有近12年了,厨房门前面的过道顶上和紧挨踢脚线的侧墙面上,都掉了很大一块墙皮,因为离卫生间比较近,偶尔还会渗水。其他的小毛病,还比如客厅窗帘滑道脱落、厨房天花板铝塑板老化起泡……等,因长时间没在家,一直也没处理,但看起来很不美观。

这次挂牌上架前,我们专门抽时间用补墙粉把问题墙面刷了一遍儿,把窗帘滑道用钉子加固了一下,把厨房天花板问题较严重的几块更换掉。简单修补下来,几乎不花钱,旧房子看起来却立马不一样,房屋本身找不到一眼就能看出的问题来。

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二是干净整洁,适当装饰,让你的房子看起来不凌乱,有品味。

为什么有的房子让人一眼看上去就觉得很舒服?我们都知道,开发商的样板间、新装修的房子,都能给人留下很好的第一印象,甚至能够让人不自觉地,代入想象自己生活在这里会是什么样子。

所以,我们准备出手这套老房的时候,每回去一次,即便不住,我都要认认真真地把它打扫整理一下,甚至连客厅和餐厅之间的水晶挂帘隔断上的每一颗珠子,我都都仔细擦拭,屋里的角角落落都不放过。按照之前的生活习惯,门口鞋柜、餐桌、客厅柜子、小书柜,甚至是客厅空调顶上,我都放有干花或仿真花。粉色的满天星、造型独特的干枝梅、素净典雅的栀子花、还有一大束紫色的勿忘我依旧灿烂!让每一位到访者,都能感受到房主对生活的热爱,和对家的用心。

印象最深的是,每次回去一进门,刚2岁的闺女都会情不自禁地说:嗯,这个好,这个家真的好漂亮呀!惹得我们都哈哈大笑,其实,她也就是刚出生时,在这里住过不到2个月。俗话说“稚子吐真言”,真情流露无遗。

03、怎样议价谈判能满意成交?

卡耐基在《人性的弱点》中曾说“如果成功有诀窍的话,这个诀窍就在于洞悉他人的立场,并能够同时兼顾自己和他人的立场”

确实,议价谈判是个技术活,就像是上面那句话所揭示的一样,只有在充分了解双方底线及心理活动的基础上,灵活应变,该示弱时就示弱,该强势时就强势,兼顾双方立场,才有可能实现共赢。

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就拿我们卖房子这件事来说,首先明确了自己的底线和需求:一是按照家庭财务规划,结合目前房市大环境,这套房子要尽快出手;二是参考小区成交均价,确定自己的价格底限和议价范围。然后根据中介反馈信息(因为买卖双方在达成成交协议之前不见面,由中介在不同房间传达撮合),得知买方基本情况、购房动机及购房资金能力。

既然买方有诚意愿意到一起议价,说明房子肯定有她看中的点。所以当她开始不断罗列房子缺点,比如楼层低,阳光不太好;房龄老,小区配套落后等,用来压价的时候,我不跟她讲楼层低的好处,也不讲小区的宜居度,直接让中介转达一句话:“房子没有十全十美的,既然愿意坐下来说,那它便一定有你中意的地方。你如果执意出XX万,那我们也不必浪费时间了”。

很快那边便传来消息,对方同意在刚才的报价上再加2万。再后来,又通过几轮拉锯战,对方是生意人,虽说精明但也挺不拘小节的,最终达成双方都满意的价位,当场签下了协议。

事后得知,买家看中的就是这个小区的位置,因为她老公的工作单位要搬迁至马路对面,而且在同小区里在售的3套房源中,她一眼便相中了我们家,第一次看完就着急定下来。

嗯,居然跟我当时入手这套房的理由和经历都一模一样!也算是缘分吧。

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