2020年，还能买房吗？深圳限购后的思考

大家好，我是秋秋，又见面了。

今天，来聊聊房产投资的要点，及对深圳这次调控的看法。当然我不是一个经济学家，只是从理财角度讲。仅供参考，不构成任何投资建议。

读完这篇，相信你会对房价有更清晰的认识。

001 关于2020年后的房产投资

要想投资房产，就要明白房价为什么会涨。在上一篇文章中，我有写要探索理财收入的第一性原理。

首先，我们把市面上所有的钱，看成是雪山上融化的水，这水流出来形成了一条条河流。当水量增大，各个河流的水位，就会上涨。这种上涨，实际上就是物价、人力、房价等等的上涨。

但是，每一条河被分配的水量是不一样的。比如房子，人们偏爱，于是大量的水流入了房子，房子价格的涨幅就特别高，这就是房价为啥会涨这么多。

在房子的河流里，人们又对大城市的住房需求更旺盛，于是，流入大城市房价的水就更多（本质上是供需关系）。

于是，三个影响房价的因素呼之欲出：

① 货币政策：货币增发，也就是冰山上融化的水的量，2020年市面上总量M2为209万亿。

② 经济发展：GDP生产总值，代表着经济发展，水是在抽干还是变多。

③ 供需关系：城市化率，也就是人们对大城市的需求，及城市的土地供应。本质上是供需关系，想买的人多、数量还少，就贵。

因为大部分房子都是有贷款的，虽然M2总量为209万亿，但中国房价目前的总市值为450万亿。

问题出现了：水，还能流到房产吗？需要流入全国的房价，流入多少，房价才能涨10%？如果流入到某个城市，会是哪个？

这些问题，大家各有看法。我的看法，当然和市面上主流看法一样：普涨结束了，房住不炒，一线二线城市风险较低，且涨幅么，不会再像过去那么高。

虽然ZF依靠房地产过日子，但这样的日子无异于饮鸩止渴，期待从金融走向实业。

002 聊聊深圳的房价

深圳的房价，在2020年疯了，我朋友说上海人都在讨论深圳房价了，深圳比上海还贵了。其实本质上，是供需关系的原因，就是买的人多、数量还少。

深圳的地真的太少了，很多公司都拿不到地，而且很多住宅用地用于人才房，也就是供应的数量少。同时，深圳的落户条件太低，而且落户就能买房，所以深圳是全国人民的，也就是需求多，想买的人多。根据供需影响价格，所以深圳房价今年疯了，正常。

但是，深圳的医疗和教育水平，并不好，这点必须承认。它涨到如今这个价位，超过了北京上海。根据价值决定价格，这不正常。而且，我认识在深圳的博士群体，不乏在腾讯华为等大厂工作的群体。连他们，都觉得深圳太贵了，准备离开。

所以，深圳住建局去长沙抄作业，回来颁布这么严的调控，也很正常。涨成这样，好意思吗？（来自一个刚需的愤怒）

其实，我在深圳上涨的过程中，也是懵的。作为刚需，我深深感觉到了深圳的不友好，分分钟涨五十一百万，谁受得了。所以，这两个月我也在看房，不行就砸锅卖铁上车呗，永远保持乐观。

不过，我在看房过程中，还遇到了坑，还好闪躲过了，差点月亏30万，改天再讲。最后，我终于等来了限购限售的政策，对刚需来说，真是友好。当然对很多置换中的家庭来说，并不友好。但长期看，还是对刚需友好的。

003 限购政策下深圳房价会如何

深圳市的房市调控政策非常严格，最主要是卡掉了需求端。因为要求落户满3年并且社保满3年，才能买房。深圳，立刻就不是全国人民的了，而且深圳市内有房的离婚也没用。一下子，能买房的人少了太多。

而供应端，虽然也有减少，但影响不是特别显著。深圳地的确少，能挂牌的也的确少，但是不会发生突然的大量的下降。

因此，我的判断是：深圳的房价，至少横盘，或者下跌（大概率是跌一些），根本不存在越限越涨的可能。

那深圳的房，我还要买吗？我会先等等看。现如今，我有时间了。

如果你准备买房，不妨也想想水流的原理，水多吗？会流入房产吗？会流入到哪个城市？

关于房价，你应该已经有了清晰的认识。

同时，如果你关注到，市面上水的量已经如此多，有两点也自然而然能想到。当然，也是我作为一个理财师的说法。

一是，国内的水已经这么大量，如果不再更大量的放，大家手里的水量，基本上固定了。除非你有别的逆袭路径，否则阶级固化，并不是一个名词而已。内卷，不停的内卷，是有原因的。

二是，即便不再继续放水，国内这样多的水，有可能流去国外吗？假使，大家都能换成外币，能买下美国和日本，人家能同意吗？所以，外汇管控也是有原因的，钱很难出去。否则，人民币就贬值。

所以，还会不会大量的放水，不是我们能判断的。这种情况下，唯一的提醒是，不要去背负高额的房贷，万一房价上涨赶不上贷款利率，短期还卖不掉，真的会很糟糕。

大家在国内，珍惜自己的工作，努力创造逆袭的机会，选择合理适当的负债，对祖国、对社会、对自己，始终保持乐观。

作者简介：秋秋，博士，日常科研，业余理财。账号 晓财记，记录理财的每一步，相信你也有有所收获。