规划干货：年薪70万，如何置换改善房？

粉丝来稿：

坐标：广州

性别：男

年龄：29

职业：互联网从业者

个人情况：和老婆两人税前收入70万，现金存款70万。房贷6k、装修贷7.5k（还剩3年)、家庭支出在15k以内。

理财需求：准备要孩子，同时准备购买一套改善型房产，该如何理财？

总体分析：

每年的年支出：18万；

已有房产贷款每年：7.2万；

装修贷款共计：27万；

每年收入：60万左右（税后），这个其实比较麻烦，我还单独去网上算了一下，按照个税计算器，然后每个人的年薪按照35万来计算，每个月就是29166元，税收的年薪就是274342元，然后再乘以2个人，基本收入就是55万，可能会涉及到两个人有年底奖金，还有贷款的附加项扣税，我们就按照税后年薪60万来计算好了。

持有资产：房子+70万现金；

近3年每年的结余：60万-7.2万-9万-18万＝25.8万

面对孩子和预计再买的房子，该如何规划呢？

核心思想就是：长租房生娃，一套变两套!

改善型住房有个死穴，就是改善的房子总有一套是刚需的，如果想要从这个刚需的循环中解脱出来，我个人建议是小孩的成长空间稳定的情况下，买一个50-80平米的小两室就足够了，但是既然要改善，那就只能先租一个这样面积的房子，然后一套变成2套！具体操作如下：

1、先将自己的这套房子卖掉，把现在的房子拆分成两套，然后用这两套房产来贷款，获得更大的房产面积，可以是拆成一大一小的两个房子，也可以拆成2个同样面积的房子，最重要的是能拆出来一套学区房，如果觉得学区房有点早，就选择增值空间大的核心位置买两套小的，也可以一套开发区，一套老城区。一般老城区的教育质量都比较好。以上仅供参考。

2、长租房，直到孩子上幼儿园或者小学。

广州房子的价格肯定是不会跌很多的，那么我个人的建议就是与其现在每个月也有很高的生活费用，不如在公司附近选择一个交通便利的地方，然后签下5-10年的租房协议。在这5年的时间，把自己的一套房子变成两套房子。租房时间长，价格便宜，而自己的2套房子也可以以租养贷，而且装修贷可以直接在交易中置换出来，剩下的钱，首付两套应该绰绰有余。孩子大一点的时候，需要自己的成长空间了，再把两套房子合成一套大户型，这样操作下来，虽然1-3岁的成长空间局促了点，但是以后的成长空间是很大的。

3、延后学区房购买的好处。

因为准备要孩子了，肯定要考虑学区房的问题，但是现在的学区是经常变动的，而你的改善住房肯定要考虑到孩子未来的就学问题，那么与其现在面临这个问题，不如用租房的方法把压力延后，等真的需要的时候再买学区的房子。不然买了学区房，孩子还没长大，人家学区换了，那就得不偿失了。其实个人认为开发区的房子增值空间更大，可以作为现阶段的主要考虑目标，增值够了的时候再卖掉开发区的，买学区的。周围就有这样操作的，给孩子置换的学区都很棒。

4、日常理财。

以上都是基于不动70万固定现金的基础上的，如果是把钱全都压在房子上，应急就不方便了，所以保证现金流，然后分散资产才是关键。通过维持现有的租房水平，然后置换2套房子，占有2套房子的增值空间，最后再2套合成一套学区，为孩子未来做准备，只要操作得当，是不需要从70万里面掏钱的。

最后，就是要适当的配置资产：

1、高风险投资20万元左右：一方面是买入有投资价值的股票/基金，通过购买公司发展，获得长久的收益，可以买沪深300，中证500这类的指数基金，比较省心。

2、低风险投资40万元左右：另一方面也可以买银行理财，固定收益，分成几个单子，灵活使用资金，或者是直接购买国债，不亏钱，稳定确定的赚钱，是开始复利的第一步。

3、留足应急资产：10万元左右。应对租房和临时需要生活的费用。

以上的比例，可以根据自己的理财能力适当调整。本文只做参考，不具有投资建议。