买房之前，我有7个建议想送给你

01 选好地段

所谓好地段， 除了我们传统意义上说的核心区域，市中心的概念以外，还有一种情况：

有些房子虽然远一点，但周围交通方便、地铁四通八达，再加上开发商品牌知名度高、口碑好，房子也会相对抢手。

一旦以后卖房，周期相对较快。如果想出租的话，租金回报率也比较高。

好地段背后隐含的，其实就是流动性和保值性更好。

绝大多数人，都不会一生只买一套房。当你在未来置换的时候，好地段就会给你非常大的主动权。

02 有的放矢地看房

先列出你的几个重点诉求来——

比如，孩子九年制教育最好在同一个区域，方便上下学接送、周边要有大型商圈和地铁、距离上班地点不能太远、周边有三甲医院方便老人生病及时就医等等。

按照需求从强到弱排序，在一些看房APP上选择2-3个目标地区，再各选出10-15个左右的小区，集中一个时间段密集的看盘。

你不妨试试排除法，非常有效。

利用排除法，做了第一层筛选后，一鼓作气，突击式的密集看盘。辛苦虽辛苦一点，但成效显著。在同一时间看的话，小区的户型、朝向、物业、车位等条件的对比感会非常强烈，印象会很深刻。

尽管此时你还不能确定最终买哪个小区，但密集看盘，并通过诉求由强到弱的排除法，你已经基本锁定在3-5个小区了。

更惊喜的是，当市场突然放出来一套价格上符合甚至低于你预期的房源时，你做出决策的时间就会更快，成交几率就会更高。

我的朋友小A去年下半年在看中了房之后，因为在价格上觉得还差点意思，所以一直观望着，但和帮忙锁定房源的中介、房东之间维持着不错的联系。

结果疫情来了，房东的生意遇上了周转问题，直降30万卖给了小A。她已经喜滋滋地在着手办理贷款了。买二手房的确讲究缘分，但前期做好功课，更容易挖到笋盘。

03 密集看房，不贪便宜

有时候同一地段不同的小区，楼栋、楼层还有户型的不同，都会导致价格可能会差不少。这也是为什么要密集看房的原因。

只有详细了解了不同房源的实际成交价格，你才会知道什么样的价格是真的合理，什么样的价格，看起来便宜，但可能会「踩雷」，比如因为是临街、楼层低、或者其他隐形的不利因素而导致卖价低。

要有一个觉悟，既然买房这么大一笔钱划出去了，不要在关键时候，因为贪小便宜而失了大分寸。

比如，同一小区，一个单价7万/平方米，一个单价7.2万/平方米，那么买便宜的房子就更划算吗？也未必。

如果楼层低、户型采光差一点，也许也可以原谅。但是楼层低+户型差+临街+楼间距近，甚至还有一些不可饶恕的硬伤（比如紧临化工厂、轨道、高压线、高架、垃圾房），那买了真的后悔。

另外，对心仪的房子建议多个时间段都来看看，比如不光要白天看，傍晚、晚上都可以再来看一次，很可能就会发现一些新的信息。

04 税费、首付一起看预算

北京、上海都是卖方很强势的市场。房屋成交过程中的税费，都是由买家买单。

所以二手房的税费怎么收，是你务必要了解的知识点。如果稀里糊涂的买了房，很可能事后要多付出几十万的学费。

比如房龄已经满五年并且是卖房家庭的唯一住房，那么是最理想的情况，如果没有满五年，就要交个税。

所以当你看到一个非常优质的房源，也不一定是笋盘（低于市场价、性价比高的房子），请先看看，房源是不是满五唯一。   

另外，满五的未必比满二的好。满五不唯一比满二不唯一的个税可能要高更多。因为五年前房子要比两年前更低，房子价格差值更大，所交个税也就更多。

是不是满五不唯一的一定不能买？不满二的一定不能买？其实未必。

比如，不满二的房子业主为了尽快脱手，给出一个比较低的价格，加上所有税费，比同类房价还要低，那也是可以考虑的，但这样的话，一般对于首付的要求就很高。

买二手房的一个特点是，首付、贷款都有很大的灵活性，所以需要具体问题具体分析。

05 选好中介

二手房交易中，中介的佣金是很高的。一般来说，中介费按照房屋成交价格总额的0.5%-2.5%计收。有独家代理权的，收费标准可适当提高，但不超过成交价格的3%。

这个行业门槛看起来很低，但其实对专业度要求很高。

选择一个很好的销售，就是我们买房路上的得力助手，选择一个经验不足的销售，那就是猪队友，有可能给我们带来损失。

成熟有经验的中介，其实反而并不急着逼你做决定，而是会把楼盘的卖点和不利因素都坦诚地说出来，帮你整理投资这个楼盘的的整体逻辑，这一步很关键。

因为有经验的中介都知道，通常只有客户想清楚了，后面成交才会自然快速、顺利。

如果一个中介，只吹楼盘的好，并不值得信任。让客户有充分的知情权，反而更能坚定购买的决心。

二手房是一个非常讲究深耕区域、了解房源的市场，最好找老中介或者店长。

经验丰富的中介会根据你的需求，帮你推荐合适的房源。一般的中介，只会推他们最近要加推的房源，根本不关心业主想要买什么。

优秀的二手房中介，各显神通，比如有些可能深得原房东的信任。那么，他对于卖家的把控力，可以让我们直接少走很多弯路，甚至减少买房的成本。

而且有经验的中介因为熟悉二手房的操作流程，往往在首付、贷款技巧上，会帮我们很多。这是他们最强大的竞争力。

无论是置业顾问，还是二手房中介，一开始谨慎挑选很重要，但当你选择了靠谱的战友，那么就是共同的利益方，目的都是为了顺利达成交易。

06 谈价的艺术

二手房买卖中总是会遇到各种各样的不确定因素，比如，房东突然在价格上犹豫不想卖了，有经验的中介会迅速成功帮你说服搞定，或是找到一个让卖家和买家都能比较满意的替代方案。

谈价是门艺术活。疫情之后，楼市又这么热。怎样可以谈到一套心仪价格的房子呢？

在谈价之前，首先了解清楚房东的出售意愿，是为了投资收益落袋为安，还是自己要换房？这套房子挂了多久？是否着急出手？

比如，如果了解到，房东卖房主要是为了资金周转，如果你能够凑足更多首付，首付多、付款快，就是最棒的砍价利器。

动辄大几百上千万的房价，让个5万、10万，有时候也就是房东一念之差的事。

价钱谈得好，省下的相当于为装修做贡献了。

这里多说一句，很多房东出于各种考虑，不一定会在一开始就亮出底牌，可能会用一些比较通用的理由，比如想换房、要出国等应对你。这里你不妨多问一些具体细节，自己不方便还可以先请中介出面问，就更容易确认真相。

在价格谈判上，还是可以多信任你的中介。

就我知道的，不少跳过中介，买家贸然和卖家杀价，最后谈崩的例子，并不少。

更建议在筛选中介这一道准备工作上多留心，从专业度、诚信度、口碑、经验等多重考核；选好了不妨多多配合协作。

请中介说服房东时也不能空谈，而要用同小区、同户型的最低成交价的事实来压价，让房东认识到你的出价合理，并且自己已经赚了很多，可以适当让利促成交易。

07 稳

最后一条，买房心态一定要稳。

一是不可心急。如果不是特别紧迫的自住刚需，挑不到综合素质好的房子，你大可以继续持币观望。和二手房东谈价的时候，你给人感觉越淡定，谈价筹码也会高一些。

二是买房策略要及时跟着风向改变。

最近楼市很热，乐观一点看，这是经济复苏的象征，随着户籍放开、城镇化比例提升，刚需、改善型住房的市场仍非常广阔，选择也越来越多，这是在经济低迷时，应该要有的信心。

但要注意，个别稀缺楼盘和城市火热，并不能说明楼市的全貌，所谓的房价反弹并没有出现。在政策的调控下，不能再期待当下的房地产市场还能大赚一把。

还有一个现实的观察是，大城市的小户型相对更好卖，小城市的大户型往往才有市场。

一线城市首选70-90平的2-3房，地段没问题的话，转手一般都比较容易。

二线城市首选100-120平的3房，由于二线城市新区房价和涨幅普遍高于老城区，所以老城区反而有一定劣势，就需要考虑带学区、最核心地段等更多因素，来保证流动性和保值性。

三四线城市不建议纯投资，毕竟小地方的需求和经济实力有限，如果人均收入不高，也没什么产业优势，人口很可能都在持续净流出，需求「基本面」就有硬伤。

还是那句话，房住不炒，对大部分人来说，房产类投资已经越来越专业、风险也越来越高，并不算好选择。