3种情况简单分析，助你决定存量房贷利率转或不转

3月1日起，存量房贷利率从参考基准利率转换为参考LPR的工作正式开始实施。看到这个消息，很多朋友都跑来问我怎么理解？

先解释下，这个存量房贷利率与什么有关？

与你在银行办理房子按揭贷款有关，与房子在银行抵押贷款无关。

存量房贷利率是我们买房时的那个贷款利率。房产抵押贷款利率是你房产证拿到银行抵押贷款的那个利率。

这几天接到几通办理经营性贷款客户的电话问：不是说贷款利率下降了吗？一听就知道这两个概念混乱了。

两者是不一样的。

这边澄清下，银行有好多种贷款利率。不同的贷款品种贷款利率是不一样的。

存量房贷利率参考LPR加点，2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。因此，我们看到的是存量房贷利率下降。

如果2019年12月份发布的5年期以上LPR为5.0%，如果进行转换，房贷利率是上涨的。

问题回到房贷利率参考基准利率转换为以LPR为定价基准点加点形式，要转换吗？

我的建议是如果房贷已进行打折，加点为负数，不建议转换，原因是4.41%的利率挺低了，不排除中途利率上涨的年份，而且少有人房贷还满20年的。当然，如果是市场利率下行的坚定者，那么建议换。

如果房贷利率加点为正数且在市场利率下行的环境下，强烈建议换。

举例：

情况1.假如我有一笔20年期限的个人住房贷款，原本合同约定的利率是：基准利率打9折。 当前的基准利率是4.9%，因此我的贷款利率是4.41%。 而2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。

那么我的加点为4.8%-4.41%=0.39%，加点常数为-0.39%不变。2020年变更后贷款利率为4.8%-0.39%=4.41%。如果2020年12月发布的5年期LPR为4.7%，那么我2021年的贷款利率为4.7%-0.39%=4.31%。

情况2.假如我有一笔20年期限的个人住房贷款，原本合同约定的利率是：基准利率4.9%。 而2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。那么我的加点为4.9-4.8%=0.1，加点常数为+0.1%不变。2020年变更贷款利率为4.8+0.1%=4.9%。如果2020年12月发布的5年期LPR为4.7%，那么我2021年的贷款利率为4.7%+0.1%=4.8%

情况3.假如我有一笔20年期限的个人住房贷款，原本合同约定的利率是：基准利率上浮10%。 当前的基准利率是4.9%，因此我的贷款利率是5.39%。 而2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。那么我的加点为5.39%-4.8%=0.59%，加点常数为+0.59%不变，2020年变更后贷款利率为4.8%+0.59%=5.39%。如果2020年12月发布的5年期LPR为4.7%，那么我2021年的贷款利率为4.7%+0.59%=5.29%。

由此看来，市场利率下行的环境，房贷利率转换为参考LPR加点是有利的。

最后分享个小秘密。2020年什么时候去变更，建议看具体银行的规定。因为有些银行政策确定2020年房贷LPR是以2019年12月份的LPR为准，那么什么时候变更没差别。

有的银行是以变更时上个月20日公布的LPR为参考值，那么建议多放几个月，看下每月LPR是否持续下降，再去做变更。LPR降的越低，对你是越有利。