私人订制 | 年入30万的月光家庭：3房2车都是刚需？

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话说回来，这是收到历来最详尽的粉丝【案情介绍】，为了让大家看看，他是怎么认真“欠了一屁股账”，给大家把原文贴上来：

坐标：南昌；

年龄：28岁；

称呼：M先生

家庭人员：有两个女儿，父母都年轻，目前不用考虑赡养父母；

家庭基本开销情况如下：


1：收入情况
个体，19年收入15W，老婆税后9.3W，家庭总收入预计在25-30W之间波动。


2：资产情况
2015年购入一套三房，贷款父母在还
2017年贷款购买一套小公寓，贷款期限20年，每月还款1500元
2019年8月贷款购入一套三房，贷款期限30年，每月还款3900元
2017年7月贷款买了辆车，贷款期限3年，余5个月，每月还款4600元
2019年6月全款买入一辆车
到今天为止，现金剩余3万元


3：生活支出
房贷：5400元/月
车贷：4600元/月
保险：1300元/月（老婆每年保险9600元，两个宝宝每年保险6000元）
居家物业：500元/月（物业费+水电燃气费）
行车交通：合计3600元/月（油费2000元/月，停车费500元/月，两辆车保险每年加起来大概8000，月均670元，车辆保养3个月一次，每次1300元，月均430元）
教育成本：合计2167元/月（老大在上学，19年缴纳幼儿园学费1.5W，兴趣班1.1W）
抽烟：1500元/月（日均2包，做工地管理的每天散烟比较多）
早午晚餐：合计138元/月（早餐15元/天，午餐老婆和小孩在单位或者学校吃，我每天大概30，晚饭自己在家做大概60/天，平均每月出去吃饭大概1000元）
衣服箱包化妆品：500元/月（感谢老婆不化妆，不买包，我和我老婆都不这么买这些东西，按6000一年预估）
合计20000元/月


4：负债情况

根据上面的情况，我整理了一下M先生的家庭状况，其实家庭结构还是很健康的，最少两个人赚的都不少，问题就是他欠的和他赚的一样多哦！

1、资产整理：2套3房，1套公寓，2辆车

2、年结余：年收入20-25万，年支出28万，如果持续下去，每年都是要欠0-4万元。好在5个月后，就可以每月结余出来4600的车贷，供完了车贷压力自然就小一些了。基本上能保证收入和支出平衡的状态。没错！月光！

3、负债情况：一共欠了31万。

所以这是一个极为特殊的案例，3套贷款房，2辆车，车马上还完贷款，房贷还有5400/月，而父母还在帮他们还一套房子。2个娃也是碎钞机，按照M先生的解释，外债的31万基本上都是买房子欠的钱。而且大多为亲戚和朋友处借来的钱，而且因为各种分期，所以等于又背上了不少的债务。

3、越有钱，越欠钱，我该怎么办？

M先生一家虽然赚的不少，但是有2个宝宝，还有需要还贷款的3套房子，供2个车，每年月光其实也不稀奇，至于“我都不知道我是怎么欠了这么多钱”的疑惑，其实M先生应该是心知肚明的，还不是因为你总爱“买负债”！所以，这种情况下，怎么才能负债转化为资产才是当下应该关注的问题，通过负债的转化，然后把外债早日还清。

（1）买房买车，到底是资产还是负债？

全款买房：是资产

贷款买房不出租：是负债

全款买车：是负债

贷款买车：更是负债

根据上面的解释，我们就可以把这3房2车划分一下：3套贷款房，没有出租，就都是负债，而2辆车，也必然都是负债，所以这5个资产，都是负债。

（2）负债怎么变资产？

负债变资产的思路应该是把负债中转化为资产的部分，变成可以流动的现金流，这样，才能让负债活起来，而房贷最为最划算的负债，问题不是出在房子，而是在你买的有点多，一年就给房子打工了。根本没有余钱来改善生活品质。而且父母的家庭在还钱，你的家庭也在还钱，互相帮衬的机会都没有，而作为新崛起的二三线城市，未来确实也是有涨幅空间的。卖掉肯定是舍不得，但是为了盘活资产和负债，保持平衡的比例关系，还是要适度做一些调整。

A、针对房产的规划：

分析一：

因为一套父母在还贷款，那么也就是说，父母住着这套，这是父母的刚需，而一家四口住三房，如果父母和媳妇的关系融洽，大家住在一起，然后把父母的这套出租，一方面能改善现在的没人接送孩子的问题，另一方面还能把父母这套出租，以租养贷，这个方案是最划算的。住一套大三房，然后把住宅和公寓都出租去，可以省掉2套的房贷，最少能剩下4000元/月，一年就是省5万。

方案一：

父母搬来和自己同住，以租养贷，省掉一套房贷的钱。

分析二：

如果父母不愿意和一家四口同住一个屋檐下，就只能是3套房子中选择2套，然后剩下的一套出租，在这样的情况下是建议自己住两套相对租金便宜的，然后省出一套租金贵的对外出租。这样就能省下一套房贷的钱，2000元/月，一年就能省2.4万元。

方案二：

建议是父母住小公寓，老两口基本上就够住了，然后把另外一套三房出租，省出来的房贷解决现在的负债问题。

分析三：

如果每套房子都舍不得出租，或者是因为刚刚买到期房，不能入住和出租，这样的情况才是最尴尬的，所以最好的办法是把小公寓卖掉，如果考虑公寓交易手续费贵，没有满年限等问题，卖也不行的话，就只剩下一个方法了：赎楼。

方案三：

统计一下现在涨幅最高的一套房子，比如购房的时候房子的总市值是50万，现在过了5年，房子增值了20万，但是卖掉的话时间还不理想，可以选择先从别处拆借剩余的贷款，然后全款把房证拿到手，再重新从银行贷款出来，一套操作下来，如果利息合理，一次操作可以置换出来15万的涨幅空间和已还贷款。具体的操作还是要看你能不能借到剩下的房款，和自己家人交易的过程，还有当地的二套限购的流程等，操作时间长，难度系数大，有中介代办，但是费用高。

3套房，其实不管怎么操作，这三个方案都是可以选择一个，或者多个结合执行的，还是要看你对房子的概念，个人觉得老两口住一套三房其实是有些浪费的，最理想的是让父母住公寓，但是天下哪有双全法，不舍得父母住小房子，又不能指望公寓增值，最后的结果肯定就是被房车压垮。慎重考虑，然后选择一套方案进行吧。思路应该是综合父母感受、父母还款压力、家庭结构、房产增值空间、交易难度等诸多因素的。

B、针对车子的规划：

2辆车，几乎都已经实现了全款，但是每年你一台车的贬值就是1万多，这还是最少的，还有养车的费用，一台车最保守的估计，一年就是2万，两台车就是4万，但是自己做工程，又没办法把车卖掉，两个宝宝要接送也是十分不方便，所以，既然买入了，卖出也是贬值，那就好好的开吧，超过10年以上的车才能增加其使用价值，卖掉不划算，更不要惦记置换新车型了，交易一次，多花一笔钱。

如果可能，有时间开个滴滴，孩子的接送可以几个家长拼一个车，自己出行也可以用拼车，公交出行的方式，保留工程用的私家车一辆就行了。如果要置换的话，建议是置换代步车就行了，卖一辆能换出来几万块。如果不是老板，非得要面子，没必要开太贵的车。

C、关于开销的规划。

越是家里人口多，越会有没买什么的错觉，4张嘴吃饭一个月就是4000块了，题主的计算有误，这里更改过来了：

房贷：5400元/月
车贷：4600元/月
保险：1300元/月居家物业：500元/月（物业费+水电燃气费）
行车交通：合计3600元/月

教育成本：合计2167元/月

抽烟：1500元/月

早午晚餐：4000元/月

衣服箱包化妆品：500元/月

合计23567元/月

哪里是能省一点的呢？其实房贷和车贷就占了收入的一半，压力自然是很大的，几个月之后车贷没了就会轻松一点，出租一套抵扣一部分的房贷，压力也能放缓，而其他的行车交通和日常吃饭的部分，真的就是得节约开支，从口粮里省了，如果不想省口粮，就尽量减缓维护车辆的频次，毕竟还有两个宝宝口粮尽量不要省，在孩子和车中间，你选一个吧，所以唯一能控制的就是：房贷、车贷。

针对这两件事，按照上面的规划更改了之后，一个月能节约个3000-7000千块左右。

D、关于理财的建议

现阶段的情况就是自己欠的越来越多，然后赚的不够花的，但是谈话间，M先生还是很喜欢车，也觉得两套三房都是刚需，一套是重点小学，一套是重点初中，虽说未雨绸缪是对的，但是现在的情况开始孩子的“学区房”有点贵了，超过了你的承受能力，房子或者车，咋都得卖掉一样资产，小公寓肯定是没有学位、学区的，自然是卖掉的首选，而你追求驾驶感受，媳妇却不用，可以换成基础代步车，又能节省一部分。

但是如果什么都舍弃不了，那么就是对自己的不诚实了。工作收入其实已经很不错了。关于理财最大的骗局就是——刚需！

在谈话间，车是刚需，两个车也是刚需，房是刚需，三个房也是刚需，M先生对刚需怕不是有什么误解。所有香港富豪排行榜前十的人，都是从省钱攒资本开始的，孩子真的上初中了，再考虑学区的问题，而且学区是会变的，以后学区房改革了，你的房子只会砸手里。

现在的理财建议：

1、高额分期转化成银行低息贷款。

可以选择的有建设、招商，利率都会低一些，从官网直接打电话问客服，比任何渠道的借贷都会便宜，在有房贷的银行直接申请消费贷，利率会比银行直接分期低很多。再说一次，首推建行。

2、避免利滚利的方法。

按照现在的贷款问题看，M先生每个月的利息最少也要几千块，个人的建议是用活银行卡，避免银行利滚利，具体的方法可以参考之前的帖子，可以维持5-6%的年化利息，不然就是高利贷了，按时还款，不要造成征信问题。

3、还款的建议。

制定一个还款计划，每个月不管结余多少，都存1000元，可能加一次油，维修几回，就比这个金额高了，工资到账，先还款，然后再消费。制定年还款计划，个人建议是每年还5万以内，不会影响正常生活。保证孩子在初中之前都还完。学区房可以小学念完了，直接置换成初中的房子，不用有闲置期，也不回造成浪费。

至于，咋还？上面说了，卖房、卖车、搬到一起住，如果都实现不了，就勤快一点，晚上开滴滴快车，总之，要么苦家人，要么苦自己。不勒紧裤腰带，这些钱可能会拖个10年、8年的还完，最后房子还未必能涨多少。

4、投资的建议。

每笔保险、大额的教育经费，可以买货币基金，每个月给自己零花钱做好规划，1500的抽烟钱，适当的控制，慢慢戒掉，对家人和自己负责。保险和教育金，可以二选一，没必要都买。家庭主要劳动力都应该上保险，你和你媳妇两个的保险比孩子的更重要。

5、戒掉不良爱好。

这里说一下M先生喜欢改装车，我觉得买车、换车、油耗大，这些接口如果仔细考虑一下，哪个不都是为了满足自己的“伪刚需”，打车接送孩子的家长也有大把，除了自己的面字，更重要是要回答什么是刚需。改装一次车，M先生说就是2万块，你的债主们收到2万块，它不香吗？抽烟1500一个月，一年就是18000，少改一次车，就是2万，一年戒掉爱好，就能赚38000元!在半夜开快车还贷款，和戒掉不良嗜好中选一个吧。

6、研究理财不等于研究投资。

理财包括负债、储蓄、投资，所谓的研究投资，如果不精于此道，只会泥潭深陷，坚持记账，然后分析，改变不好的生活习惯才是关键。所以本文不涉及推荐基金、股票，就算有现金，也要以货币基金。活期。可转国债为主，避免高风险投资造成的二次负债。这么解释吧：

你会借钱去买彩票吗？肯定不会！所以你为啥要借钱去买基金，买股票呢？

学会储蓄才有本金，没有本金，何谈理财?

M先生，目前着急要学的——是储蓄！

对于刚需这件事，花惯了5000生活费的人，觉得一个月1000块生活费的人，活的都不像人，但适当降低生活成本，才有可能尽快摆脱负债，从储蓄开始，进入理财的快车道。

欢迎大家给M先生出谋划策哦！