年薪30万，每月公积金6000，竟然要用消费贷买二套？！

坐标:北京

性别：女

年龄：40岁

职业：科研人员

个人情况：税后月入2.5万元，有个房子可以出租3500元。存款32万，公积金共有33万，每月还有6000元公积金。之后会有34万的现金入帐。每月要交房租2850元。马上有消费贷款30万能放款，一年利率5.31%。

目前要买房，房子的首付款要先交30万，之后还要交60万，这60万可以用公积金的33万。

需求：现在要交的首付30万，能否用30万消费贷款交？之后要交的60万房款，是用手上的存款和公积金直接交，还是申请贷款？

一、案例分析：

题主是一个收入不错的知识分子，但是现在的购房情况比较复杂，想用消费贷来抵扣房贷，所以说，情况比较特殊，咱们先来按照基本的收支情况来进行一个基本的分析：

1、原始资本：存款32万，公积金33万；

2、年收入：2.5万*12个月=30万，收租0.35万*12个月=4.2万，公积金6000元*12个月=7.2万元，合计收入30+4.2+7.2=41.4万元。

3、年支出：房租2850元*12个月=3.42万元，每月日常开支算作3000元，合计年支出=7.02万元。

4、年结余：33.58万元。

再加上原始资本32+33=65万元，年结余33.58万元，可以说也是有百万资产了。题主现在的能力是可以直接购房的，2-3年间基本就可以把贷款全部还上。现在的问题是，贷款要用那种方式，那么我们来进一步分析，那种方式贷款的利率更低，更划算？

二、以贷抵贷，到底可行不？

（1）翻译下题主的困惑：

现在的房贷利率如果是商业贷款那么一般都是4-5%之间的，因为想要一次性的把公积金提出来，存款32万=首付，然后公积金33=余款的一半，还有30万的缺口，是用商业贷款划算，还是用消费贷划算？

（2）哪个贷款划算？

1）、肯定是房贷便宜的，一般都是低于5%；

2）、消费贷因为有各种其他的手续，且消费贷的时间一般都是3年以内，如果是银行的消费贷款一般只是告诉你基础的月利率，自己还是要计算一下实际的贷款利率。

3）、网上的消费贷，实际利率都是8-20%之间，还是要用IRR实际利率计算器（在线的计算器，输入实际还款金额月份就可以直接得出来了）计算一下的。各种套路都禁不起实际的计算，一算就知道了，所有的消费贷实际都是7%以上的。

4）、个人建议是直接用商贷，可以选择提前还款，而贷款的利率和时长也是可以自己掌握的。如果能用公积金贷款就更好了，还能便宜1%。如果用公积金贷款可能需要留有足够的钱，能取出来的可能就是25-28万之间，剩下的部分才能拿出来，中间如果需要拆借的话，可以从亲戚朋友那里拆一下，然后取出公积金后还上就行了。

观点：虽然以贷抵贷的方法可行，但是实际利率都是很高的，没必要冒风险，走商业贷款或者公积金贷款都可以。

三、其他的理财建议。

1、2套房，出租后自己再另外租一套。

其实有了两套房子之后，都是可以出租的，个人再租一套便宜的，就可以赚中间的差价了，而和自己工作地方比较近的房子也能节约更多的时间。

2、贷款还是要量力而行。

如果题主的年收入是10-20万之间，我其实是不建议有那么多的负债的，但是因为总房款都可以直接3年内还清，那么就没啥可以疑虑的了，但是不要再购买第三套了，不要把鸡蛋都放在一个篮子里。

3、每月贷款抵消。

每月公积金6000元，不用来抵扣贷款，不是又变成“死钱”了？所以，房子不要着急都还上，直接用公积金赚一套房子+租金，这样才能更有效的把钱利用起来。

4、每月结余的理财方式。

其实股票的增值是比房价的增值更有效的，所以个人的建议是一半房产，一半大盘指数基金，如果自己觉得理财水平较低，可以选择买沪深300指数，没必要都放在房产中。