本帖最后由 Lisasong 于 2020-1-8 15:36 编辑 坐标:北京 性别:女 年龄:40岁 职业:科研人员 个人情况:税后月入2.5万元,有个房子可以出租3500元。存款32万,公积金共有33万,每月还有6000元公积金。之后会有34万的现金入帐。每月要交房租2850元。马上有消费贷款30万能放款,一年利率5.31%。 目前要买房,房子的首付款要先交30万,之后还要交60万,这60万可以用公积金的33万。 需求:现在要交的首付30万,能否用30万消费贷款交?之后要交的60万房款,是用手上的存款和公积金直接交,还是申请贷款? 一、案例分析: 题主是一个收入不错的知识分子,但是现在的购房情况比较复杂,想用消费贷来抵扣房贷,所以说,情况比较特殊,咱们先来按照基本的收支情况来进行一个基本的分析: 1、原始资本:存款32万,公积金33万; 2、年收入:2.5万*12个月=30万,收租0.35万*12个月=4.2万,公积金6000元*12个月=7.2万元,合计收入30+4.2+7.2=41.4万元。 3、年支出:房租2850元*12个月=3.42万元,每月日常开支算作3000元,合计年支出=7.02万元。 4、年结余:33.58万元。 再加上原始资本32+33=65万元,年结余33.58万元,可以说也是有百万资产了。题主现在的能力是可以直接购房的,2-3年间基本就可以把贷款全部还上。现在的问题是,贷款要用那种方式,那么我们来进一步分析,那种方式贷款的利率更低,更划算? 二、以贷抵贷,到底可行不? (1)翻译下题主的困惑: 现在的房贷利率如果是商业贷款那么一般都是4-5%之间的,因为想要一次性的把公积金提出来,存款32万=首付,然后公积金33=余款的一半,还有30万的缺口,是用商业贷款划算,还是用消费贷划算? (2)哪个贷款划算? 1)、肯定是房贷便宜的,一般都是低于5%; 2)、消费贷因为有各种其他的手续,且消费贷的时间一般都是3年以内,如果是银行的消费贷款一般只是告诉你基础的月利率,自己还是要计算一下实际的贷款利率。 3)、网上的消费贷,实际利率都是8-20%之间,还是要用IRR实际利率计算器(在线的计算器,输入实际还款金额月份就可以直接得出来了)计算一下的。各种套路都禁不起实际的计算,一算就知道了,所有的消费贷实际都是7%以上的。 4)、个人建议是直接用商贷,可以选择提前还款,而贷款的利率和时长也是可以自己掌握的。如果能用公积金贷款就更好了,还能便宜1%。如果用公积金贷款可能需要留有足够的钱,能取出来的可能就是25-28万之间,剩下的部分才能拿出来,中间如果需要拆借的话,可以从亲戚朋友那里拆一下,然后取出公积金后还上就行了。 观点:虽然以贷抵贷的方法可行,但是实际利率都是很高的,没必要冒风险,走商业贷款或者公积金贷款都可以。 三、其他的理财建议。 1、2套房,出租后自己再另外租一套。 其实有了两套房子之后,都是可以出租的,个人再租一套便宜的,就可以赚中间的差价了,而和自己工作地方比较近的房子也能节约更多的时间。 2、贷款还是要量力而行。 如果题主的年收入是10-20万之间,我其实是不建议有那么多的负债的,但是因为总房款都可以直接3年内还清,那么就没啥可以疑虑的了,但是不要再购买第三套了,不要把鸡蛋都放在一个篮子里。 3、每月贷款抵消。 每月公积金6000元,不用来抵扣贷款,不是又变成“死钱”了?所以,房子不要着急都还上,直接用公积金赚一套房子+租金,这样才能更有效的把钱利用起来。 4、每月结余的理财方式。 其实股票的增值是比房价的增值更有效的,所以个人的建议是一半房产,一半大盘指数基金,如果自己觉得理财水平较低,可以选择买沪深300指数,没必要都放在房产中。 |