[投资圈]

再硬核地说说房地产

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2019-9-30 15:31:34 来自学习区 来自PC [ 复制链接 ]
恒大研究院最近出了一份付费级别的《城市发展潜力报告》,质量非常好,我挑重点摘抄了些内容和你们分享。
未来房地产市场面临的几个宏观背景

·主力购房年龄人群(20-50岁劳动人口)数量于2013年见顶。
· 存量住房套户比接近1.1,整体层面不缺房。
· 城市发展进入城市群、都市圈时代。
· 长效机制正在加快构建,从高增长转向高质量。
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中长期看,房地产市场仍有三大红利
· 「常住人口城镇化率」为59.6%,仍在以每年1%的速度推进,距离发达国家平均80%的城镇化水平仍有空间;「户籍人口城镇化率」为43.4%,市民化空间更大。 · 居住改善需求,人们对高质量的住房产品的需求仍然旺盛。 · 城市更新需求,住房的存量更新、拆迁改造需求会越来越大。
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城市投资潜力分析框架和指标 框架分为两部分:用基本面判断趋势、用市场面判断时机;

「基本面」的核心关注指标是人口
逻辑是这样的:产业决定城市兴衰,同时人又跟随产业走。 同时劳动人口已经见顶,城市之间已经逐步进入人口争夺的存量博弈阶段,二线城市的抢人大战就是典型表现。 「市场面」涉及4个短期指标,包括城市的量价趋势、需求透支和拿地成本。 P.S. 但我认为市场面漏掉了一个重要维度就是调控的「政策周期」。
所以我把这项也加到了图中。政策周期关注的核心是信贷政策,即「首付比例」「按揭利率」两个指标。 首付比例的另一面是贷款比例,这决定了50%-70%的购买力;
按揭利率决定了实打实的月供压力,比如当下二线城市的大比例上浮就很不划算;

整个分析框架对应的具体指标和数据来源见下图:


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百强城市榜单概览

2019年「深北上广」稳居中长期发展潜力榜单前4名,其中深圳已经超越北京成为全国最具发展潜力的城市;
二线城市中成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位居前十。其中南京、杭州部分城区房产均价已经步入4W元时代;
东部地区有32座城市进入前50名,长三角、珠三角地区表现尤其突出;
东北地区有超八成城市位于200名之后。
百强城市以全国13%的土地,集聚50%的人口,创造73%的GDP,占全国商品住宅销量的62%。
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目前的的人口流动现状
人口持续向大城市集聚,中西部核心城市崛起。
从区域层面看,当前人口回流皖川桂豫等中西部省份与粤浙等东部省份人口再集聚并存,京沪津苏黑吉辽人口增长低迷甚至负增长。
从分线城市看,人口持续向一二线大城市流入,三线城市全域流入流出基本平衡,四线城市持续流出。
从重点城市看,深圳、广州、杭州常住人口大幅增长,西安、成都、长沙等中西部核心城市日益崛起;
北京、上海、天津、苏州、无锡等东部城市人口增长放缓。
人随产业走,一二线产业基础及潜力突出。 在选择城市时应该拥抱核心城市群,把握大趋势。
以中心城市为引领的都市圈城市群更具生产效率,更节约土地、能源,是支撑中国经济高质量发展的主要平台,是中国当前以及未来发展的重点。
1000万人以上的城市人均创造14万元的GDP,是100-300万人城市的2.1倍,是20万人以下城市的约5倍。

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到底房地产调控长效机制?
长效机制的关键在于人地挂钩金融稳定因城施策
对于人口持续流入、供地不足导致的房价过高城市,增加土地供应;
对于人口持续流出、供地过多导致的库存过高城市,减少土地供应;
通过人地挂钩实现供求平衡,解决此前人地分离、供求错配导致的一二线房价过高、三四线库存过高问题。
从美国、英国、德国、日本、中国香港、新加坡等经验看,房地产过度金融杠杆化是风险之源。
货币金融稳定是治本之策,要避免货币超发、杠杆过高和居民过度举债,通过货币、金融、税收、土地等多种手段,支持刚需和改善型需求,抑制投机型需求。
关于长效机制再举几个例子:
LPR利率政策释放了一个特别重要的信号就是以后「房贷利率打折」这种好事儿,不会再有了。
比如新版征信:堵住了很多房票口子。
租售并举:提高租房人群的市民权益;
一城一策:哪怕全国放松了,地方认为还有必要紧一紧,也没问题。
还有市场最期待的房产税:持有房产的成本变高了,捂毛坯房不划算,我还是装修一下租出吧!这叫存量释放。
这些都可以划入「长效调控机制」里,它们的共同作用就是减弱政策对房价的脉冲作用,不能暴涨,更不能暴跌,要稳。

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