买房投资如何选择投资热点？

因工作中，很多朋友和客户问，现在各城市限购限售、市场横盘的行情下如何选择房产投资？

  在聊如何选择房产投资热点前，我们先来聊聊这个投资热点，再细聊如何选择投资热点避开买房热点（雷区）

什么是投资热点？如何区分投资热点和买房（刚需）热点？

常见的投资热点有四种，我们暂称为甲乙丙丁四种：甲现在热点未来热点；乙现在热点未来不热；丙现在不热未来热点；丁现在不热未来不热。

拿深圳来说，以前深圳是乙丙，以后深圳是甲丁。现在很多实力和经验有限的人，还在用过去的思想，以溢价买入丁。

我们先要把那些刚需自住的分离出来，然后考虑。很多深圳没房的，但是多年打拼积累了一点财富，这个时候他们会考虑在差不多能接受的价格内选个比较适合自己居住的房子，这个是买房热点。等他们将来升值了会往哪个方向走，这才是投资热点。

把买房热点和投资热点分清，对投资收益的影响是极其重要，效果非常明显的。举个身边的例子来感受下这个效益的差距。

16年的时候，成都周边的片区，龙泉、温江、双流等新房单价大多都是五六千左右。而作为成都热火朝天正在规划和发展的南延线上单价一般都是八九千到一两万不等，不过当时也有极少部分比较偏点的单价五六千的楼盘。16年的时候一个在南门做家具生意的朋友准备买房，观察了半年，终于选到一个价格和户型、小区环境都很满意的楼盘。但是有些偏僻，附近只有一个公交站，做饭都要跑很远去买菜，来看楼盘的客户很少，单价五千多，后来涨到六千多入的手；另一个朋友则看中市中心到周边温江之间的一个楼盘，价格也是六千多。但是位置非常好，又是地铁口又是通往市中心的主干道上，可以说是交通非常便利，离市中心也相对近。17年三四月份的时候，成都市出台了严格的限购政策，立马整个成都范围房价都突然上涨，一天一价。一年时间左右，南门上朋友的那套房子从单价六千多涨到两万多，而另个朋友买的靠温江卖的很火的地铁口物业却只涨到一万四五左右。同样的投资成本，不同的投资方向，收益却相差了一两倍。

靠温江地铁口的物业卖的非常火，却只是个买房热点，刚需居多。而南延线上的则是未来城市发展规划新的中心，未来的趋势和方向。虽然暂时偏僻，但是上面的政策是要将南门南延线打造成金融、科技和创新的新中心。南延线聚集了大量的高端优质物业，还有许多知名、大型企业、初创科技公司落户南门，所以南门是投资的热点，未来要升值要走的方向。

如何选择热点？

当很多人错误把深圳人买房的热点和投资热点混为一谈时，结果得出如坪山，光明，大运等片区是投资热点。以前13年坪山炒的很火的时候我还去看过，还说是要修个机场，结果呢？这几个所谓的投资热点片区全部套牢死翘，这点是不正确的错误决定。用一句话来概括，想死的就跟着那些老百姓走，想活的，想发财的，就要走在老百姓前面，他们以后要往哪个方向走的，我们在他们前面先挖个坑，等他们过来，那才是最大获利的方法。那么我们可以看，他们一般有钱了，会往哪些方向投资呢？太有钱的，一般会往深圳湾，香蜜湖华侨城走；如果是中级的（普通中产），往大冲，宝中或者前海那边走。我们通常说的，香蜜湖，华侨城，宝中，前海后海，太子湾这几个片区就是投资的热点。举个例子，像上一个投资热点龙华一样，那些能升值的，就去龙华买房，然后龙华涨上去了。当年罗湖福田梅林片区的很多人，就有钱的买香蜜湖，没钱的买龙华。所以这两个片区涨得不错。

如何避开雷区？

下一步的话，现在买房的人，会往哪个方向搬（置换），这个方向，就是下一个投资热点。所以投资热点简单来说就是，以后他们，会把现在的买的房子卖掉，买其他哪些能升值的地方。

同样的，我们可以看到，他们现在买的地方，现在换房子会卖掉的，而卖掉的地方就糟糕了，像当年的万科在做一座城（比如罗湖），他们卖掉这些地方，以后去热点的片区买房，结果热点片区一直往上涨，他们卖掉的片区一直跑输大市。所以，现在成交的热点（刚需上车热点），要避开这些片区，要看到他们以后往什么方向走（置换）的时候，提前买进，等他们房子涨了接我们的盘就可以了。

说到这不得不提深圳后花园——惠州。几年前的惠州炒的火热，有点像投资中的乙类，现在热点未来不热。当时规划开发建设，吸引了许多开发商在惠州大量布局修楼，还有很多成片的别墅群。很投资者跟着热潮在惠州入了手，有的资金不够举债进入，当时逗比杨毕业没多久也去了好几趟，差一点也借钱下手了。现在几年过去，惠州的房价也确实涨了些，但是想出手却难以找到接盘手，很多人套在这股潮流里面。相比起深圳的前海和蛇口，前海和蛇口就是投资中的甲，过去是热点，现在是热点，设立前海蛇口自贸区未来也是热点，只要上涨，肯定是领跑大市前面。

买入丁并不是最可怕的，最可怕的是把丁误作是丙，然后全力举债以溢价买入。