月结余6000元,怎样才能最快地买一套大四居?

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2019-8-12 11:33:48 来自攒钱圆梦 来自PC [ 复制链接 ]
本帖最后由 丽子学理财 于 2019-8-14 10:52 编辑

看到论坛@隐隐忍者 连发三贴,求教买套大四房的方法。乍一看基本信息,月结余6000元,无存款,只有基金8万元。而一套150平的四居室,首付至少需要60万。这似乎是一件不可能完成的事情。那么真的没有一点希望了吗?我们来试着算一算。

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目标:不卖出现有房屋的情况下,在合肥购入一套150平的四居室,付首付,并留够月供。

合肥二套房首付至少40%,利率上浮10%,约为5.39%。假设贷款30年,那么需首付64万,贷款96万,月供5384.7元。

目标细化为:凑够首付64万,并且每月结余可以覆盖房贷。

我先翻看了隐隐忍者之前的几个帖子,以便更精确地梳理他的财务状况。(由于帖子中缺少很多精确信息,例如房贷年限,出租房市值等,部分数据采用估算形式。)
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家庭基本情况:四口之家,双职工,男36岁,女34岁。大娃2年级,小娃10个月。
家庭总资产:基金8万元,自住两居室一套,无贷款。出租房一套有房贷,车一辆。
家庭总负债:房贷30多万(按2016年买房,贷款20年,月供2600元估算,贷款总额约为39万,已还款4年,假设剩余房贷为35万元。),银行贷款5万元,已还两年,剩余2.5万。共计37.5万。

家庭净资产约为8-37.5=-29.5万元

家庭月收入:(先生)8000+(妻子)6000,7月30号的帖子写的男方月收入为1万元,17年帖子内说每月有公积金1600元。因此,推测每月还有公积金收入2000元,房租750元。 共计:8000+6000+2000+750=16750元。
此外,根据2017年的帖子,假设年底家庭还可以有4万元的奖金。
家庭月支出:8000元,扣除房贷+银行贷4000元及养车费用800元,家庭日常费用3200元左右,对于一个四口之家来说,可节省的空间不大

家庭月结余:16750-8000=8750元。 整合分析发现,楼主的实际家庭月结余应该能达到8750元,加上年底4万的奖金。年结余约为14.5万。


分析清楚了资产、收支情况,进行下一步买房可行性分析。

如今楼市调控严格,首先咱们要看是否具有购房资格。假设楼主是合肥户口,两套房屋均在自己名下。那么根据合肥限购限贷政策,是没有资格在合肥继续购新房的。因此,楼主要求保留现有两套房的情况不现实,必须卖掉出租房来获得购房资格。另外,还要结清贷款,获得贷款资格。

楼主还提供了一条重要信息,他的二套房,月供2600,房租只有750元。假设房屋为70平米,购入价约为8000元每平米,租售比仅仅为750/70:8000=1:800,远低于1:300的警戒线。也就是说,这套房产投资价值很低
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如果看不懂租售比,那么简单想一想,你每月花2600元供的房子,只租给租客750元,相当于倒贴了1850元给租客住房子

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所以说无论是硬性限购限贷政策,还是房屋投资价值方面考虑,这套房子都没有继续持有的必要了。咱们可以售出这套房屋,来为四居室凑够首付。

假设该房屋目前售价为10000每平米,出售70万,还掉剩余的贷款35万,可以结余35万资金。不用再还月供,每月多出2600元,减少月租收入750元。月结余增加为8750+2600-750=10600元

对照之前的目标:首付64万,月供5384.7元。月结余-月供=5215.3,也就是说购买四居室后,每月仍然能结余5215.3元。 假设现在卖掉基金,那么首付差距为64-8-35=21万

而目前楼主的年结余为:5215.3*12+4万=102583.6元。扣除掉意外支出,按10万整算

首付差21万,年结余10万,21/10=2.1,也就是说,在房价维持平稳的情况下,现在卖出出租房,再攒两年,就可以实现购入一套150平大四居的目标了。

但是这个规划有着致命的缺陷。购入4居后,楼主将重回零存款,两年后,大孩4年级,二孩快上幼儿园,开销大幅度增长,这时候楼主只有两套房和96万的债务,家庭日常经济就会十分紧张。

怎么解决这个问题呢?有两种思路:

1. 延迟购房。 每年结余10万,分成3份。一份5万元,购买国债银行理财等等风险产品,作为购房基金一份2.5万,每月定存2000元到指数基金,作为孩子将来的教育经费一份2.5万元,放在货币基金或者银行灵活存取的智能存款中,作为家庭日常应急资金

这样,原本2年后可以购买的房子,需要推迟两年,4年后即可购入。2年内,二居室虽然有点局促,但是孩子还小,影响不大。4年后大孩小升初,正好需要独立的空间。

2. 适度调整目标。楼主计划买一个150平米的四居室,如果稍微降低目标,改成120平的四居室,按照125万的总房价,商贷30年,首付40%,利率5.39%预估,则只需首付45万,贷款75万,月供4038.53元

考虑卖出手上的8万元基金,首付只差45-35-8=2万元。月供减少1300元,即月结余增加1300元,每月结余增加至5215.3+1300=6515.3。楼主只需要3个月就可以购入4居室了。即便不考虑卖出8万元基金,也只需要1年就能完成目标。

现在很多新小区规划设计得当,120平的四居也不会显得拥挤。而且这样手头还能保留8万元的基金,1年后,每月就有6515.3元可以继续理财。搬入新房后,还可以考虑将之前的二居室出租,为家庭再增加一部分收入。

整个计划是基于只能贷到商业贷款来考虑的,如果能贷到公积金+商贷组合贷款(合肥公积金最高只能贷50万,必须加入商贷),那么所需要的时间大概可以缩短1/4吧。

所以说,只要规划得当,这个看似不可能完成的任务,照样能够实现。

P.S
1. 整个计划中,出租房的总价我是根据提供的月供2600,30多万未还房贷来倒推估算的。估算总价57万,70平,利率4.9,首付30%,贷款20年。
2. 里面没有涉及到家庭基本保障以及负责双方老人养老的情况。
3. 计划没有考虑房价上涨、通货膨胀、工资增长等因素。

(这篇文章真得写得很不容易,赞同的话,给我点个赞吧,当然也欢迎留言探讨,发现计划的不足之处哦。)
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