房贷提前还款真的不划算吗？算给你看

我听过很多人说这个事情，什么投资收益率只要超过房贷利率，提前还款就是不划算的，等额本金还款期限超过5年以后再还，和等额本息法超过三分之一年限后再还都是不划算的。不过因为芊芊是个好奇宝宝，自己没有算过，就无法说服自己相信，但是我上次没算完，今晚我还在算呢，情况非常的复杂，目前才算到等额本金全部商贷的情况下的提前还款情况，但进度也不过才完成了三分之二，因为涉及到一个提前还款的机会损失计算。后续我会慢慢把它搞清楚的。打破沙锅问到底。

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第一个命题被证明，在全部商贷情况下，用等额本金还款方式，当投资收益率超过房贷利率时，提前还款的确是不划算的。

计算原理，如果提前还贷的资金没有拿来还款，而是选择进行投资。

案例分析：

芊芊假设自己欠银行43万，未来20年还清，全部商贷，利率4.9%，假设自己不提前还款，可以达到的投资收益率为6%，那么情况是这样的。

如果不提前还款

买下这个房子花费的实际成本为43万本金+211578=641578

如果第3年后提前还款

买下这个房子花费的实际成本=已还款123101元+365500元=488601元

二者的差距

首先，总房款是节约了641578-488601=152977元，没错。

但是，我提前还的这365500元本金，如果不还的话，我可以实现的投资收益是187319元，也就是说我提前还款节约了152977元，但无形中其实损失了187319元，最终的结果就是，我损失了187319-152977=34342元。

假如我的投资收益率为3%

其它条件不变，总房款还是节约了上述152977元；

但是，提前还款的本金部分，损失了只有93659元，

房款节约额大于机会损失

152977-93659=59318元。

此时提前还款是划算的。

结论

综上，等额本金，全部商贷情况下，当投资收益率高于房贷利率时，提前还款的确是不划算的。