房贷提前还款真的不划算吗?算给你看

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2019-6-30 19:40:18 来自攒钱圆梦 来自PC [ 复制链接 ]

我听过很多人说这个事情,什么投资收益率只要超过房贷利率,提前还款就是不划算的,等额本金还款期限超过5年以后再还,和等额本息法超过三分之一年限后再还都是不划算的。不过因为芊芊是个好奇宝宝,自己没有算过,就无法说服自己相信,但是我上次没算完,今晚我还在算呢,情况非常的复杂,目前才算到等额本金全部商贷的情况下的提前还款情况,但进度也不过才完成了三分之二,因为涉及到一个提前还款的机会损失计算。后续我会慢慢把它搞清楚的。打破沙锅问到底。


第一个命题被证明,在全部商贷情况下,用等额本金还款方式,当投资收益率超过房贷利率时,提前还款的确是不划算的。
计算原理,如果提前还贷的资金没有拿来还款,而是选择进行投资。
案例分析:
芊芊假设自己欠银行43万,未来20年还清,全部商贷,利率4.9%,假设自己不提前还款,可以达到的投资收益率为6%,那么情况是这样的。


如果不提前还款
买下这个房子花费的实际成本为43万本金+211578=641578



如果第3年后提前还款
买下这个房子花费的实际成本=已还款123101元+365500元=488601元

二者的差距
首先,总房款是节约了641578-488601=152977元,没错。
但是,我提前还的这365500元本金,如果不还的话,我可以实现的投资收益是187319元,也就是说我提前还款节约了152977元,但无形中其实损失了187319元,最终的结果就是,我损失了187319-152977=34342元。




假如我的投资收益率为3%
其它条件不变,总房款还是节约了上述152977元;
但是,提前还款的本金部分,损失了只有93659元,
房款节约额大于机会损失
152977-93659=59318元。
此时提前还款是划算的。



结论

综上,等额本金,全部商贷情况下,当投资收益率高于房贷利率时,提前还款的确是不划算的。


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