投资用房，哪种出租模式最赚钱？

今天来说一说我的烦恼吧。

一直追随我们公众号的读者都知道，两年半前，我在杭州投资了两套住宅。目前，这两套房子陆续开始交付使用，于是我就该考虑着出租方案了。

因为我的工作生活都在南京，杭州房子的出租如果全是自己亲力亲为的话，每次看房、续租、退租都需要高铁往返一次，实在太折腾了（而且还费钱），所以托管出租应该是最省心的方案。

目前马上交付的一套房屋是在杭州北软附近的90平三方两卫小户型，现在没通地铁，2021年会通地铁并且有大型商业综合体（步行8分钟内）。小区内的环境给大家展示一下：

我买的房屋户型图，标准的3房2厅2卫（90平）：

目前中介主动联系的出租托管模式有以下几种，我写出来大家一起帮我分析看看：

一、装修+出租托管模式：

统一由房屋中介公司来承担装修和出租，我支付给中介公司8万元装修费用（硬装+软装+电器+家具）。3个月房屋装好后由中介代为出租管理，每月支付我5000元的房租，一年付11个月（剩余1个月是空置期，不支付房租）。简单的理解就是一年给5.5万元房租，并且每年递增2200元/年。

缺点：支付的装修费用较高（也许中介使用的实际费用并没有这么高），虽然每月给予的租金尚可，但是如果中介采用金融贷款的方式得到租客一年租金并且跑路的话，会给我造成很大的出租纠纷和困扰（与房客之间的）。

二、毛坯托管模式：

毛坯将房屋委托给中介，中介自己花钱装修后出租，每月给我3300元房租，一年按11个月计算，给3.63万元/年。合同必须签署5年，并且中途不得违约（违约赔款成本相当高），5年内给予我的房租不变（保持3.63万/年）。5年后连同装修一起归还我，如果双方有意向续租，可以按照精装修的房屋重新拟定房租签合同。

缺点：5年内不能终止合同，万一临时房子想卖了，需要赔付很大的违约款；另外2年后（2021年）该地段通地铁并有万象城综合体，房屋租金肯定biubiu~涨价，而我无法享受到这些红利，只能拿着3.63万每年熬过漫长5年......

三、自己装修+出租托管模式：

自己简装一下，5万元基本可以搞定（拎包入住标准），然后把房子委托给中介出租，租金在4000-4500元/月，按照11个月计算，年租金4.4万-4.95万。不需要签署长期合同，如中途需要终止合同，只需赔付常规大概1个月左右的租金即可退出合约，损失较小。

缺点：中介采用金融贷款得到房客长期租金后跑路，会留个烂摊子给我.......

四、自己装修+自己出租模式：

花5万元的拎包入住标准装修款，1个月装修，2个月散味道，随后可以租到5000元/月——5800元/月，尤其是把客厅隔一个房间，变成4房1厅2卫的格局后，进行分租租金更高，可达到5800元/月。该地段虽然现在没有通地铁，但是附近是软件园区，码农炒鸡多，收入普遍较高，单身青年一人承担一个单间（1200元——1800元左右）的房租承受能力还是很轻松的。

缺点：没有足够多的信息发布平台，现在知名的房屋中介公司都只发布自己托管的出租信息，个人房屋出租信息不予发布也不给流量支持，所以房子虽好，但很难让人知道，势必会造成房子不容易租，空置期较长，每次带看亲力亲为需投入较多时间和精力，同时在租房信息发布上在要绞尽脑汁。

对于我一个身处外地（南京）的人来说，到底如何出租杭州这套房子才能获得收益最大化呢？我所指的收益最大化，不仅仅是收入上的，更有精力投入上的。

目前来说我更倾向的是第二种方案：毛坯托管出租，虽然这种方案的租金收益最低，仅3.63万每年，可是它有两个优势：

1、省钱：前期不需要再有任何费用投入，无论是8万委托装修款还是5万自装款都不用再投入，毛坯给中介就可以了。

2、省心省力：不用忙装修、不用忙出租信息发布、最重要的是不用带看租客，不必操心房子不好租怎么办......

3、不用怕中介跑路，所有委托中介管理的模式中，最担心的就是中介跑路，但是毛坯出租的好处是，即便中介真的跑路了，好歹我也落了一个“免费装修”。在和租客协商的过程中，退一步让人免费住半年的，损失的也就是1.8万元的租金，折合这一屋子的装修，够回本了。

当然这个模式的最大缺点就是，在2年后租金会上涨较快，合同后面的3年我的租金比较“亏”，但是仔细算算，亏多少呢？租金跳涨1000元/月算是比较厉害了吧，那么一年也就1.2万，3年3.6万，这个就是最大亏损了。

亏3.6万，可以换来省心省力，不用南京——杭州两个城市来回跑，我认为，方案依旧可行。

最重要的事，等5年合同期满房屋收回后，就可以按照精装修的标准再次出租了，届时，可以获得比毛坯3300元高的多的租金收入。怎么算，也不算太亏吧。

在房屋出租上，很难十全十美，尤其是现在越来越多的资金流入长租公寓行业，个人房屋出租信息的发布受阻，传统的出租渠道困难重重，每个人只能根据自己的实际情况选择最佳方案。我作为一个外地的，也许毛坯委托才是最好选择，仔细看文的你，有什么好建议吗？欢迎留言交流~

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