投资用房,哪种出租模式最赚钱?

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2019-6-24 17:33:28 来自记账晒单 来自PC [ 复制链接 ]

今天来说一说我的烦恼吧。

一直追随我们公众号的读者都知道,两年半前,在杭州投资了两套住宅。目前,这两套房子陆续开始交付使用,于是我就该考虑着出租方案了。

因为我的工作生活都在南京,杭州房子的出租如果全是自己亲力亲为的话,每次看房、续租、退租都需要高铁往返一次,实在太折腾了(而且还费钱),所以托管出租应该是最省心的方案。

目前马上交付的一套房屋是在杭州北软附近的90平三方两卫小户型,现在没通地铁,2021年会通地铁并且有大型商业综合体(步行8分钟内)。小区内的环境给大家展示一下:



我买的房屋户型图,标准的3房2厅2卫(90平):

目前中介主动联系的出租托管模式有以下几种,我写出来大家一起帮我分析看看:

一、装修+出租托管模式:

统一由房屋中介公司来承担装修和出租,我支付给中介公司8万元装修费用(硬装+软装+电器+家具)。3个月房屋装好后由中介代为出租管理,每月支付我5000元的房租,一年付11个月(剩余1个月是空置期,不支付房租)。简单的理解就是一年给5.5万元房租,并且每年递增2200元/年。

缺点:支付的装修费用较高(也许中介使用的实际费用并没有这么高),虽然每月给予的租金尚可,但是如果中介采用金融贷款的方式得到租客一年租金并且跑路的话,会给我造成很大的出租纠纷和困扰(与房客之间的)。

二、毛坯托管模式:

毛坯将房屋委托给中介,中介自己花钱装修后出租,每月给我3300元房租,一年按11个月计算,给3.63万元/年。合同必须签署5年,并且中途不得违约(违约赔款成本相当高),5年内给予我的房租不变(保持3.63万/年)。5年后连同装修一起归还我,如果双方有意向续租,可以按照精装修的房屋重新拟定房租签合同。

缺点:5年内不能终止合同,万一临时房子想卖了,需要赔付很大的违约款;另外2年后(2021年)该地段通地铁并有万象城综合体,房屋租金肯定biubiu~涨价,而我无法享受到这些红利,只能拿着3.63万每年熬过漫长5年......

三、自己装修+出租托管模式:

自己简装一下,5万元基本可以搞定(拎包入住标准),然后把房子委托给中介出租,租金在4000-4500元/月,按照11个月计算,年租金4.4万-4.95万。不需要签署长期合同,如中途需要终止合同,只需赔付常规大概1个月左右的租金即可退出合约,损失较小。

缺点:中介采用金融贷款得到房客长期租金后跑路,会留个烂摊子给我.......

四、自己装修+自己出租模式:

花5万元的拎包入住标准装修款,1个月装修,2个月散味道,随后可以租到5000元/月——5800元/月,尤其是把客厅隔一个房间,变成4房1厅2卫的格局后,进行分租租金更高,可达到5800元/月。该地段虽然现在没有通地铁,但是附近是软件园区,码农炒鸡多,收入普遍较高,单身青年一人承担一个单间(1200元——1800元左右)的房租承受能力还是很轻松的。

缺点:没有足够多的信息发布平台,现在知名的房屋中介公司都只发布自己托管的出租信息,个人房屋出租信息不予发布也不给流量支持,所以房子虽好,但很难让人知道,势必会造成房子不容易租,空置期较长,每次带看亲力亲为需投入较多时间和精力,同时在租房信息发布上在要绞尽脑汁。


对于我一个身处外地(南京)的人来说,到底如何出租杭州这套房子才能获得收益最大化呢?我所指的收益最大化,不仅仅是收入上的,更有精力投入上的。

目前来说我更倾向的是第二种方案:毛坯托管出租,虽然这种方案的租金收益最低,仅3.63万每年,可是它有两个优势:

1、省钱:前期不需要再有任何费用投入,无论是8万委托装修款还是5万自装款都不用再投入,毛坯给中介就可以了。

2、省心省力:不用忙装修、不用忙出租信息发布、最重要的是不用带看租客,不必操心房子不好租怎么办......

3、不用怕中介跑路,所有委托中介管理的模式中,最担心的就是中介跑路,但是毛坯出租的好处是,即便中介真的跑路了,好歹我也落了一个“免费装修”。在和租客协商的过程中,退一步让人免费住半年的,损失的也就是1.8万元的租金,折合这一屋子的装修,够回本了。

当然这个模式的最大缺点就是,在2年后租金会上涨较快,合同后面的3年我的租金比较“亏”,但是仔细算算,亏多少呢?租金跳涨1000元/月算是比较厉害了吧,那么一年也就1.2万,3年3.6万,这个就是最大亏损了。

亏3.6万,可以换来省心省力,不用南京——杭州两个城市来回跑,我认为,方案依旧可行。

最重要的事,等5年合同期满房屋收回后,就可以按照精装修的标准再次出租了,届时,可以获得比毛坯3300元高的多的租金收入。怎么算,也不算太亏吧。

在房屋出租上,很难十全十美,尤其是现在越来越多的资金流入长租公寓行业,个人房屋出租信息的发布受阻,传统的出租渠道困难重重,每个人只能根据自己的实际情况选择最佳方案。我作为一个外地的,也许毛坯委托才是最好选择,仔细看文的你,有什么好建议吗?欢迎留言交流~

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