高考后第二天，带儿子去看房

在写《如何给自己做一份理财规划》这篇文章时，小筑用Excel文档建好深圳中兴程序员的家庭收支情况表后，为弥补42岁被辞职后造成的收支缺口，就开始想办法，最初用一些常规办法，例如开源（让太太去工作）、节流（降低孩子教育费用）之后，收支情况有所改善，但还不够。

没办法了，只能逐步调高理财收益率，从6%调至10%，也不够，直至调高至15%，才能让整个家庭安然度过最困难的日子，能养大两个孩子，也能还清房贷，也能保证退休后有较好的生活水准。

当时小筑心里“咯噔”了一下，顿时觉得不太好，因为另一个难题出现了，如何成功实现15%的理财收益率直至退休？

正如一位朋友所说的，“提高15%的收益率对普通老百姓来说是很难，小编只是在忽悠人”。

小筑非常高兴在这个理财社区里，能有如此聪明睿智的朋友指出这篇文章最大的问题，确实如此，普通老百姓如果想很稳定地获得15%收益率，是很难的。

到底有多难呢？目前维持年化15%收益率坚持六十多年，在世界范围内，最广为人知的，只有一个人做到了，那就是美国首富沃伦巴菲特。

这是在股票投资领域顶级大佬的成绩，所以，以此来推论，普通老百姓确实很难达到，也很有道理。

但是否就放弃呢？

小筑没法放弃，事实上，这一系列文章，包括今天这篇，都是为了解决摆在我面前的难题。

小筑北漂二十多年，有两孩，大宝今年高考，他想从事计算机以及信息技术行业，几乎所有人都提醒我们，这是一个吃青春饭、只能工作20年的行业，所以，在他填报志愿前，我需要全盘考虑，至少要为他量身定制一套理财方案。

这就是这一系列文章为什么如此接地气的原因。

即使小筑凭借多年理财经验，找到三种以上的年化收益率达到12%以上的办法，小筑也只会推荐最适合大宝的办法，也就有了这篇故事，高考第二天，带儿子去看房。

01

很多朋友可能有这样的体会，不同的问题，如果去问不同的朋友，会有不同的答案。

就以这个问题为例，如果我拿去问一个做食品香料批发生意的朋友，她会说，太容易了，从A地进一批货，加价20%到B地去卖，扣除各种费用，周转一次，妥妥的收益5%，这样的生意一年干三次，收益就是15%。如果我发愁不会做生意，担心亏本，她会很干脆地说，把这钱借给我用，15%收益率，年底我连本带息一起给你。

你听着像个笑话，实际上，她这样的小老板，每次旺季囤货、淡季销售，从担保公司借的头寸，常常月息5%，相当于年息60%，所以，如果你肯借钱给她，只收15%收益率，她求之不得。

有些朋友可能又担心，这笔生意是否有风险？我这朋友是否靠得住等等，这又是理财风险控制的问题了，不在此讨论。

因为即使是同一答案，不同的人根据自己的思路去理解，也会有不同的效果。

小筑常常举这个例子，某种重大疾病的5年生存率是50%，有的医生是乐观主义，他会告诉患者，你这病有点麻烦，但没关系，有50%生存率呢，我们一起努力，你肯定能活下来；悲观的医生会忧心忡忡地说，你这病太麻烦了，50%死亡率呢，你们家属要有思想准备啊，说不定他哪天就挂了……

人与人之间的差异，除了思考角度不同，还有就是行动力的差异。

有的朋友老成持重，行动前他会权衡利弊，多角度评估自己的能力，觉得能做的，才答应下来，才动手去做，这样的朋友，不会逼自己去做没做过的事情，给自己设定了能力范围，就会一直固步自封。

与之相反的是一些朋友，他行动力强，他立即答应，马上去做，直接忽略掉权衡评估的过程。他边做边想，哪些是自己做不了的，哪些是需要求助别人的。这样的人，贬义词是莽撞冒进，褒义词是富有勇气，锐利进取。

从教育孩子的角度出发，小筑是希望儿子是后者，因为在中国改革开放四十年历史里，机会总在奖励敢拼敢闯的人，我们70后这代人，面临了至少四次暴富机会，抓住任何一次，都能实现阶层突破；也因为他年轻，人生刚起步，失败了，也没关系，因为可以从头再来。

有统计数字表明，年轻人一次创业成功的机会是5%，但连续创业三次以上，成功的机会就跃升到50%。

02

因为小筑长期关注楼市、股市等理财产品，早就有这样的判断，目前在帝都楼市，有至少两个价格洼地区，一个是通州，目前均价2万元至4万元，预计北京市政府整体搬迁之后，会显著改善教育、交通、医疗等等条件；另一个是后厂村区，目前均价5万元至6万元，这里荟萃各大互联网企业，在方圆10公里内，是各大厂、码农们的聚集区域，号称薪酬水平最高的农村地区。

因为儿子将来很有可能会成为码农，所以，我们第一看房目标就锁定在后厂村附近，很快，我们就找到了一个地理位置、价格、物业管理都很不错的小区，有89平米户型，小三居，非常漂亮的户型设计，明厨明卫，均价5.1万，各种费用下来，总价500万左右。

如果按首付30%算，首付款150万元，按商业贷款利率4.9%计算，贷款30年，每月还款需18575元。

大宝一听完，当场就“哇啦、哇啦“地叫开了，“我没钱啊，买不起啊……“，很熟悉的话语，我每次建议年轻朋友买房投资时，都会听到。

对于18岁的大宝，他肯定是没有能力的，他账户上有5万元钱，这是他所有压岁钱和零花钱的总和，而我们的买房目标是500万元，我相信没有比他更赤手空拳的了。

但如果对于一个已经工作两年的程序员来说，如果每月薪水在2.5万元以上，在父母支持首付款的前提下，每月还款问题不大。因为这房子是精装修，可以拎包入住，所以买房后，可以省下房租5000元，加上住房公积金6000元，就是11000元，再节省一些，就可以还款了。

根据一些招聘机构提供的资料，吃青春饭的程序员朋友基本上每两年加薪一次，平均幅度约10%，所以，最困难的也就是刚开始还贷款的那两年，之后薪酬上涨了，很快，还款就不再成为压力了，每年他能攒下30%~40%的钱，大约在他32岁那年，他很可能再次攒下150万元，他也到了结婚的年龄。

假设他挑选的妻子会过日子，会理财，会精打细算，不急于购买各种奢侈品，自己也有一些储蓄，他们夫妻两人齐心协力，可以在同一小区再买一套房，作为投资房。

这时候小区的房价肯定已经上涨了，如果以最低幅度每年3%计算，总价是671万元，以贷款三十年计，买第二套每月还款需要24944元。

可能又有朋友担心了，两套房每月还款近43519元（首套房还款18575元，加上二套房24944元），这简直是个天文数字，不行了，压力太多了，会不会天天吃咸菜、喝稀粥啊……

别急，我们再仔细核算一下，如果这程序员夫妻俩都是工薪阶层，买房后，可以支取住房公积金共12000元（6000元+6000元）；买下的第二套房，可以用于出租，参考这个开发商目前长租公寓的价格，租金以每年18万元计，相当于每月房租收入15000元；加上他们节省下来的房租每月以10000元计（5000元+5000元），这三项加起来，已经有37000元，再节省一些，就可以还款了。

为什么要建议这个程序员家庭买两套房呢？

因为第二套房用于出租，而租金是会上涨的。一般的来说，房产资产的平均增值幅度以当地GDP增长、货币发行量有关，以3%至9%计算；而租金收入是以通货膨胀增长率、社区环境有关的，对一个荟萃了众多大厂、员工平均薪酬每年增长20%的区域来说，租金增长应该在6%至10%。

如图所示，如果租金增长以6%计，大约在第12年，如果租金增长以10%计，大约在第17年，每月租金收入就超过每月贷款，就能彻底以房养房，还能攒下钱来。

家中有粮心不慌，同样的道理，家里多一套房，就不怕被辞职。如果这位程序员按此方案理财，在他42岁被开时，家庭积蓄能有322万元，届时的房屋出租收入还清贷款后，每月最低能有5312元贴补家用（租金以每年增长6%计），最高能有19214元（租金以每年增长8%计）。

即使之后这夫妻俩一直找不到工作，只能靠社保养老保险每月10000元，家庭积蓄加上房租收入，也能维持七八年，实在没钱，还可以把第二套房卖掉，以获得房产投资收入。

03

论起房地产投资收益率，最简单的办法是以资产增值幅度乘以杠杆率进行估算。

例如，带大宝去看房的这个社区，周围全是大厂员工，他们的平均薪酬水平每年增长10%以上，所以，小筑认为这附近的房产增值幅度应在6%以上，首套房杠杆率是1：3，所以，这地方投资资产收益率年化应在18%左右。

小筑说到这里时，许多朋友并不认同，他们觉得应该更细致一些，他们认为，因为现在的房价那么高企，即使那个地段是房地产投资的价值洼地，也不可能无限制地上涨，总会涨到顶，现在500万的房子最多涨到900万；房租收入也不可能无限制上涨，即使通货膨胀再厉害，租客们收入是有限的，每月房租从现在的1.5万涨到3.0万就差不多了。

按这些朋友的思路，小筑很仔细地推算了一下，结果如下：

这位程序员42岁被辞职时，如果他生活所迫，被迫卖房求生时，卖房收入是900万元，累计房租收入395万元（收益按6%计算），这些收入先要还清银行剩余贷款383.1万元，再扣去累计还款金额（329.3万元）和最初投入的首付款（201.3万），实现总投资收益381万元，将总的投资收益，除以总投入（首付款和累计还贷金额），再除以投资年份，平均年化收益率为6.5%。

水平有限，恳求多指正。

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