不知道这些公积金常识,买房时就亏大了!

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2019-5-31 11:10:25 来自记账晒单 来自PC [ 复制链接 ]
本帖最后由 张太太爱胡闹 于 2019-5-31 15:08 编辑

2019年后似乎又是一个房产小阳春,价格小幅上涨。我这1年也在关注房子,期望着在恰当时间买套学区房给孩子上学用。

而全款买房从理财角度并不是一个好选择。大多数人买房子,还是贷款多。房贷是整个市面最低成本的融资手段。即便是商业贷款,5年以上基准利率4.9%,前几年有的地区甚至有9折优惠,远低于信用贷款动辄15%年利率。


而公积金作为一项国家福利,不仅利率更低(3.25%),而且首付也只需20%,比商业贷款更加优惠。

如果仅从利息情况上来说的话,肯定是公积金贷款划算。并且我的观点是公积金贷款能贷多少贷多少,能贷多久贷多久!

一、公积金贷款好与坏
1、 优势:
①  利率低
利率是最本质的差别:商贷的基准利率是4.9%,而且目前普遍需要上浮15-25%。公积金贷款5年以上利率只有3.25%。
②  首付更低
仅以无锡为例,使用公积金和商业贷款,同样一套房子,商业贷款如果是首套能贷6成,那么纯公积金贷款首套最多可以贷到7成
首套房、二套结清公积金最低首付3成,未结清最低首付4成;首套、二套结清商贷最低首付4成,未结清最低首付5成。


2、劣势:
①额度计算各地不同
全国各个公积金政策不同,也造成了计算方式的差异。具体详见第二部分,有的公积金贷款不足部分,需要继续申请商业贷款,所以身边好多朋友都是组合贷款
②申请条件严格
由于开放了公积金异地贷款,各地的公积金管理中心也逐渐收紧了贷款要求。譬如需要连续缴费1年。导致的结果只有一个,对公积金缴纳者收紧条件,放款时间拉长。
而商业贷款针对所有符合条件的社会公众开放,若没有缴纳公积金的买房者就不能享受公积金贷款福利。
③审核时间长
审批时间可能是公积金贷款的硬伤,放款比较慢,一般情况下:商业贷款大约1个月,公积金贷款则不能确定,商业贷款快于公积金贷款。
周围有朋友想把商业贷款转公积金,但等了2个月没额度。公积金中心给的办法是,先自筹资金把商贷还清,垫子后再去申请公积金贷款。
④开发商不愿意接受公积金贷款
由于公积金手续麻烦,回款时间长,不利于开发商快速回收资金!有些房企暗地里不愿接受公积金贷款。
甚至有调侃的说法:全款的请里面走,商贷的不要堵门口,全款的请把共享单车挪一挪。不过现在政府部门已经严禁开发商不接受公积金贷款。

二、 影响公积金贷款额度的因素
全国各地公积金额度标准不同,但大多参考维度一致,无外乎以下4种:
1、 按公积金账户余额计算
有的城市按照账户余额的10倍,20倍确定额度;
比如:这是最常见的计算方法。比如无锡90平以下首套房,单人额度为30万元家庭额度为50万元;90平以上首套房,则按照公积金余额10倍放款
2、 按照当地最低工资标准有关
比如:杭州月缴金额要与上年城镇单位在岗职工平均资/12×5-12%×2比较,分别可贷15,30,50万元。
3、按贷款申请人的退休时间有关
比如:广州公积金额度不仅和余额相关,也与距离退休时间有关。贷款额度=账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数;
4、按照贷款年限计算
比如:北京公积金实行贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩,每缴存1年可贷10万元,缴存年限不够1整年的,按1整年计算,最高可贷120万元。


所以说每月公积金缴纳,不要因为眼前的每月扣费,而觉得吃亏。长期看这份钱交的肯定是划算的。
希望人人有其屋!

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