历史上的房价暴涨暴跌，都与这3个因素有关！

房价始终是国人关心的民生问题。我们一二线城市面临的房价上涨现象，在有的国家也有类似历史。在我看来，房价基本与三个因素有关，即当地产业、人口基数、货币政策有关。

以下是我的三个例子：

一、产业：美国底特律

在几年前，我们可能看过底特律有房子只要1美元的新闻。我当时还好奇查询了相关前因后果，其根本原因是产业的衰落。

底特律因汽车城而出名。当地工会要求不断加薪，导致人工成本增加。当地的汽车企业和附属产业纷纷搬离。这也导致整个汽车产业的没落，有能力的人去其他城市寻找机会，而剩下的人因为没有工作而生活窘迫。这个城市成了密歇根最危险的地方，高达60%的犯罪率。

之前黑龙江鹤岗，同样也是类似情况，本地矿产资源枯竭，人们逃离导致本地资产大幅贬值。

二、人口：澳大利亚

澳洲全国2400万人，悉尼人口最多，不过也才400-500万人，这在国内基本只能算个2-3线城市。

2012年做过一个澳洲外贸单，当时澳元汇率基本美元无异，6.5-7，而现如今澳元只有4.7。本币的贬值，澳大利亚迎来了大量的移民，同样也带来了大量的资金，用来购置房产，导致澳大利亚中心地段房价增长。

到了2018年，澳洲房屋价格有所下滑，整体下跌4.8%。这是因为澳洲政府收紧了移民政策，同时也对贷款加以限制。

三、货币：日本

上世纪80年代，日本依靠大量出口，成了高速增长的时期。而当时美国财政赤字，为了挽回贸易逆差，美日等五国通过广场协议，让美元贬值日元升值，提高美国产品竞争力。而本币升值，热钱涌入，本国产品对外竞争力就降低。日本则通过降低国内利率，刺激内需，同期还进行了税费改革。

汇率升值，利率降低，还少缴税，人们的钱多了，就用于消费和购买房子。十年后，日本政府提高了利率，同时征收房产税，结果直接房价崩盘。许多买房人套牢在房贷中，一辈子的目标就是还清贷款。

所以说现在国家提倡的房住不炒，本意上还是为了把房子回归消费属性。 而历史上的暴涨暴跌，都把房子当成了金融产品。