选城如炒股：这些新指标，用来衡量好城市！

在房地产领域，有几个名字大家看到了可以敏感一些，真的很有料，有关他们的文章和观点，值得细读。

这几个人是：任志强、孙宏斌、左晖、陆铭、赵燕菁、刘海影、水库论坛。

今天的文章全部来自厦门大学赵燕菁先生的一次演讲，我捡干货分享下：

1. 先讲个东莞松山湖的故事

松山湖板块完全可以媲美苏州的工业园区。

但东莞开创了一个先例，政府不在靠卖地赚钱，而是靠财政赚钱。

首先，东莞把松山湖的土地以成本价卖给了华为，不赚钱，条件是华为把工厂搬过来。

华为过来以后呢，开始建房，但也不着急赚钱。

以每个月32块钱一平米的价格租给员工，连续五年，这五年里是有现金流收入的，五年后如果你还在华为工作，就按每平米8700元把房子卖给你，留住人才。  

要知道周边万科的房价已经是每平米3万元。

职工交房租，五年以后交付差额以低价买下房子，5年后上市兑现期权。  

对于企业来讲，华为控制了工资成本，因为租金降低，你们只要在华为干，后面还有一大笔钱等着你，职工就会接受较低的工资水平。

政府看似以成本价将土地使用权卖给华为，而实际是将原来一次性的土地金融转换成了持续性的土地财政。

华为2015年在东莞交了十亿元的税，就算不增加连续十年，也有一百个亿。

东莞政府其实一点儿没少赚，放弃了卖的短钱，却得到了稳定长钱（税收）。放弃了资本收入，换来了运营现金流。  

此举不仅换来了华为，5年以后，也换来了一批有房的中产阶级。

2. 「土地金融」和「土地」财政的区别

有两个公式可是方便理解：

资本收入-资本性支出=资本性剩余，这是金融，做「量」。

运营收入-运营性支出=运营性剩余，这是财政，做「流」。

卖地收入就是土地金融，房产税则是土地财政。

GDP是金融式增长，税收是财政式增长。

贷款买房是金融，房租回报是财政。

如果一个工厂在建设的阶段，买地、买设备、盖房子，这是资本运作。

但企业不能一直盖厂房，盖完房子就要去生产、销售，这是运营。

原来的增长是把「资本性剩余」作为启动资金，做新的事，完成增长。

现在的增长，可以没有资本性剩余。启动资金来自未来的「运营性剩余」贴现。

举个例子：

我只要让银行相信桥能够赚钱，就可以不依赖过去剩余积累，先向银行借钱建桥，赚钱后再分期还给银行。

3. 衡量好城市的新指标

我们已经进入城市化后半程，不能只看城市的GDP高就去投资，而要看这个城市的现金流（税收）是否在增长；

要看这个城市是不是能赚钱了，而不是看这个城市是不是能花钱，能赚来钱才是真本事。

这就意味着今后大家投资时，选择城市变得无比重要。

过去40年，选对城市的都发财了；

现在也是如此，如果我们选对了城市，大家就能生存，如果选错了城市，就要和那个城市一起落寞。

下图是个例子，1.0标准是用GDP来衡量城市，2.0标准是用税收衡量；

可以看到，1.0和2.0的排名完全不一样。

再看一个例子：

十年前，假设在广州和深圳间选择，你会选谁？

长期以来，广州的GDP一直高于深圳，是毋庸置疑的珠三角老大，但如果十年前选广州就错了，深圳才是真的在挣大钱。

两个城市近十年的财政（一般公共预算收入）从一开始深圳就高于广州，到了2017年深圳一般公共预算收入是3000多亿，广州是1500亿，而这两个城市的GDP规模是差不多的。

因此，进入城市化转型阶段，「现金流收入（财政）」是一个远比经济总量更重要的经济指标。

一个运营中额企业也是这样，体量再大，没有利润也无济于事，所以现金流非常重要。

过去几十年我们的城市化前半段一直是「资本性增长」：

政府卖地、或者以土地融资取得收入， 然后进行资本性支出—修路、修桥，建水库、机场、码头，搞“七通一平”等；

第二个阶段是运营阶段，招商、引资，通过企业、收税，覆盖成本，获得收益。

能盖厂房的企业很多，但能赚钱的企业没几家。

城市也一样，建设起来的城市很多，能通过运营最终获利的很少。  

所有城市的失败跟企业失败是一模一样的，有资本建城市的很多，典型如新区，可能创造足够收益活下来的却很少。

所以在城市化的转型阶段，矛盾的焦点不再是资本不足，而是收入不足，是现金流不足以覆盖一般性公共服务的支出。

既然税收是衡量城市发展潜力的重要依据，那我就从这个维度给主要城市排个序，即「一般公共预算收入」从高到低排列，如下图：

当然，你也可以用「一般公共预算收入/GDP」来排列，也是一种角度。