房贷不可怕,5年以后云淡风轻

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2019-5-13 11:34:08 来自居家生活 来自PC [ 复制链接 ]


房贷给人的印象总是可怕的—几十上百万的总额,动则二三十年的时间,最后利息和贷款额度差不多,没理由不发愁。

不惯跟谁贷款,其实都是在向未来的自己借钱,因为最后背月供的是你。

负债就像一层窗户纸,捅破后,会发现它真没那么可怕。5年之后,甚至后悔当初没多贷点儿。

我们恐惧负债,是因为习惯静态地看待房贷。
然而,事实是除了贷款金额是静态的之外,其他所有变量都是动态的。

还房贷最痛苦的就是头5年,之后一切云淡风轻。  

这个结论本质上还是算术题。

我如此笃定的核心原因有几个:

1. 还款额是不会增加的。

用最优解「30年等额本息」来算,100万贷款的月供是5307元—只要基准利率不变,月供就是这么多,它的波动可以忽略不计。

注意,在整个贷款周期中只有「负债项」是静态的!

哪些是动态的呢?

2. M2的增速一直在慢慢地稀释负债。

M2在过去十几年的增速,我做了张表统计,注意看下图第三列:

1.PNG
P.S. 2019年的M2增速也在8%左右。

用每年的M2增速 - 贷款利率,就是当年负债的稀释速度。

这意味着,虽然名义负债没有变,但真实的负债一直在减少。

3. 我们的工资一直在增加,5年能涨多少?

如果是在二线城市,涨50%应该没什么难度。

如果在一线城市,从月薪1万到2万,可能只隔着一次跳槽的距离,真的用不了5年。

刚贷款时,月供/流水=1/2;

5年之后,流水翻倍,月供不变,月供/流水=1/4;

4. 还有些细节和变量是漏掉的,比如:

公积金本身可以抵扣相当一部分月供,最理想的状态是公司足额缴纳,个人缴纳12%加上企业缴纳12%,又轻松很多;

虽然买房增加了月供,但也省了一份房租。从「三张表」的角度看,再多的负债也是资产,再少的房租也是消费,意义不同。

万一你结婚了呢,两个人的收入并表,流水又增加了。

贷款真的没有那么可怕,用贷款额度/年收入,大部分人没有超过10。

M2和贷款利率的差额,月收入的增加,这个过程就是时间作用下的负债稀释,大概5年一个周期,没多高深。

需要做的,就是在买房之后努力工作,好好生活,并再攒下几十万现金。

有两个作用:

一是防止失业等现金流枯竭的风险,靠储蓄预留缓冲期。

二是防止「人生负面清单」中的其他风险,比如家庭成员发生意外、大病等情况。

想要应对这种风险,只有增加现金支出这一个办法,所以预留几十万应急资金很有必要。

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