买房的留意了!一文帮你弄懂房贷利率,能省不少钱!

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2019-5-10 21:57:08 来自居家生活 来自PC [ 复制链接 ]
本帖最后由 可乐丶丶 于 2019-5-10 21:59 编辑

2019年似乎是楼市的一个纠结之年,年初楼市的“小阳春”着实惊艳了一把,伴随着“7折促销”,“仅剩三套”等各类优惠活动频繁轰炸,和突然放松的城市落户政策,似乎有一种牛市卷土重来的预兆。
但是另一面,北京等一线城市的房价最近两个月又开始踌躇不前,国管公积金中心发布了“认房又认贷”的通知,三四线城市依旧冰封,房住不炒,因城施策依旧是主基调,随着投机者越来越少和棚改货币化放缓,在优惠活动和利好政策面前,刚需者不像以往一样疯狂,反而更害怕在高位接盘

01 一二线房价大起大落不容易


其实刚需的朋友并不需要太过纠结和谨慎,2019年最大的一个变数在三四线城市,由于本身受人口流动影响较大,一旦棚改货币化安置放缓和返乡置业退烧,需求很容易大起大落,但是一二线城市反而受益于超级城市群和产业优势,房价可能更多是保持稳定甚至缓慢增长,短期的刚需购房者不必担心一二线楼市会大起大落,我们完全可以踏实地精选一套适宜的住房

02 刚需不看房价看利率


既然一二线城市房价稳定的话,抄底捡便宜几乎不太可能,对于刚需者来说指望房价大跌买房很可能就错过了心仪的好房。近期的全国各地房贷利率普遍下调,对于刚需的购房者来说,与其赌市场房价下跌捡便宜还不如算算怎么降低购房成本。在购房成本中,除了首付、税费之外,最主要的支出则是贷款利息。所以购房者必须做足功课,了解未来房贷利率走向,自己所在城

市房贷利率是多少,还要对比全国的房贷平均利率的高低

房贷利率的高低真的有这么大影响吗?两个朋友,购房时间就差了半年,同样贷款了200万,房贷的利息成本却差出一辆特斯拉,给大家算一笔账就理解了:

假设小黑和小白都是首套,贷款了200万,等额本息,基准利率是4.9%,还款期限30年
小黑的房贷利率是在基准利率上打8.5折,也就是4.17%,可以计算
小白的房贷利率是在基准利率上浮10%,也就是5.39%,可以计算
利息差额:2038528.45—1508328.14=530200.31元

不仅月供多了1千多元,小白比小黑的贷款利息也多花近53万多元。如果同样是买总价300多万的房子的话,相当于小白最终多付出了超过10%以上的成本,绝对不是一笔小数目。

看来房贷利率的高低直接影响了贷款的成本,上浮的越多,你支付的利息就越多,下浮的越多,你支付的利息就越少。极端情况下,一个同样房价的房子,如果利率是7折,那么比利率上浮30%的人,几乎要少花一半的利息成本。如果在折扣低的时候贷款,对于咱们刚需的朋友来说,还贷的压力就会少了很多。
QQ图片20171104215621.jpg

03 如果房贷利率继续下调,现在入手合适么?

目前,北京大多数银行的首套房基准利率只是上浮10%,二套房上浮20%。广州四大行首套也跟随下调,只上浮至10%,深圳四大行是15%,其中上海比较优惠,大多数银行贷款利率已经是95或9折了。

可以看出,从四大一线城市来看,整体房贷利率都在悄悄缓慢下调,新一线城市也紧跟其后,例如,杭州,厦门,南京,等城市也出现部分银行下调首套房贷利率,幅度也在5%左右。当然也有例外,例如的郑州,武汉,首套房还是上浮25%-30%,但毕竟这种重点调控城市还是少数。

在未来房贷利率趋势逐渐下降情况下,对于咱们购买首套住房的刚需来说肯定是一个利好,大家贷款的利息付的越来越少,这时出现了一个问题,如果我贷款买房后,银行又下调了房贷的利率,我之前的房贷利率也会下降吗?是不是我也能享受到利息的优惠呢?

首先,咱们必须了解一下决定住房按揭贷款利率的两个因素:
一、央行的基准利率
二、上下浮动的比例
利率=基准利率*浮动比例

04 什么是央行的基准利率?


基准利率是由中国人民银行调整的,目前,5年以上商业贷款的基准利率为4.9%,各家商业银行的利率都是以基准利率为基础进行上下浮动。
也就是说,如果央行的基准利率上调,商业银行也会跟着调整,咱们贷款的基准利率也会跟着上调,利息成本肯定会增加。如果央行基准利率下调,咱们也会跟着下调,利息成本就会减少

05 什么是浮动比例?


浮动的比例是由各家商业银行在一定范围内自己决定的,不同的银行浮动可能不同。如果银行上调浮动比例,咱们已经拿到手贷款的朋友不用担心,就算银行上浮到30%也和咱们没关系,不受利率浮动的影响了。

比如,你办理了200万30年期限的房贷,A银行的利率为基准利率上浮10%,那么你的贷款利率就是4.9%*1.1,也就是5.39%。
之后A银行为了吸引更多的人贷款,把贷款的利率调整为基准利率下调20%。这时候你的朋友去办理200万30年期限的房贷,利率就是4.9%*0.8,也就是3.92%。

而此时你的房贷已经放款,就算你贷款的银行折扣再低,你的利率也不会再调整了。但是,反过来如果A银行现在上浮基准利率到30%,你的利率也不会再上调,就很划算。

央行的基准利率短期内不会轻易调整,也就是大家主要关注银行的房贷利率趋势就行,目前最低的城市一般是9折左右,不过这个折扣短期出现在一线城市的可能性不大,政策上可以看出,房价不允许大涨,泡沫太大就有风险了。但是直接猛烈打压行吗?肯定也会出风险。

最好的办法就是从房贷上慢慢松绑,以时间来换取空间,通过调整利率来遏制房价快速上涨,一旦出现销量下滑也可以下调利率来托底。数据显示,目前全国首套房贷款平均利率为5.56%,已经回到去年4月份的水平,对于不急需住房的朋友来说,历史上房贷利率最低是85折,我们不求利率最低,在9折或者95折再入手是相对理性的,如果你所在的城市利率上浮在15%以上的话,可以再等一两年,先攒足现金,因为未来一二线城市缓慢下调到基准利率是大概率事件。

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