2019下半年,房地产将走向何处?

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2019-5-10 14:54:44 来自生财有道 来自PC [ 复制链接 ]
既然说到对于2019年房地产的看法,那么昵称也来发表一下自己的拙见吧。

首先国家在房地产上的调控中心思想就是“房子是用来住的,不是用来炒的”。从2018年到今年的五月份,可以看到几乎所有出台的调控政策都在围绕着这个基调,那就是让房子回归居住属性。

每次楼市新政策出台的时候,昵称都会谈谈自己的看法,这在昵称之前撰写的若干篇关于楼市的文章中就已经提及。涉及文章包括《山东菏泽取消房产限售对楼市有何影响?》、《深圳再现抢购潮,2019年买房应该抓紧上车还是先观望?》、《深圳楼市再放大招,可销售人才房地价打三折!》、《房价下跌,万科补偿百万,真相究竟如何?》、《如何看待深圳推出限价租赁房,每年租金涨幅不超过5%?》,《呼和浩特全面停止去库存,房地产市场是否要变天?》等。


在数次的房地产调控中,可以明显地发现“房住不炒”这个基调在短期里是不可能发生改变了,这在房价上也能间接地体现出来。随着政策的陆续出台,房价也呈现出平稳的趋势,除了个别城市,大多数城市的房价都在稳步下跌或围绕一个基准价格上下浮动,所以2019年房价还会继续下调,但是空间不大。

这主要是出于这三方面的考虑:

一、房地产行业依旧是我国经济增长中不可或缺的行业。一旦房地产行业崩了,那么其上游的水泥、机械、钢铁、木材、玻璃等行业都会出现问题,此外具有相关性的汽车、家电等派出需求行业也会受到不小影响,加上房地产行业还与银行,信贷密切相关,所以房地产行业不能崩。

二、房地产和政府的财政收入和民生息息相关。因为房地产行业带来的税收占比不小,是政府财政收入的一个大头,所以为了经济发展,为了GDP,房地产行业必须得稳住。除了财政收入的问题,民生也是一个重要的考量点。试想一旦房价暴跌或者暴涨,那么是不是就会迎来断供潮,产生大量维权事件,进而会引发群体性的社会危机。而且其涉及的对象不仅是购房者和售房者,还包括了政府和开发商。

三、之所以必须抑制房价暴涨,因为房价泡沫实在太高了。与其他国家的房价相比,我国的房价和收入不成正比。特别是在08年大水漫灌之后,金融泡沫破了,而房地产的泡沫却延续到了2017年,但我们也要注意的是M2的增速从过去13%的增速下滑到8.2%左右,到了是历史上的第二低值,对资产价格造成了较大影响,所以国家必须着手挤压房地产的泡沫了,从金融去杠杆中也能看到些许端倪,当然去杠杆还未结束,这也是今年股市反弹之后又回头了因素之一,因为缺少实体经济的支撑。


那么未来中国的房地产会朝着什么方向发展呢?

我们知道中国的老龄化程度还在加剧,而人口结构长期来看是会影响到房价的走势。一方面,相较于过去,未来住房刚需将会没有那么强劲了,但另一方面来说,城镇化还在继续,人均住房改善还有很大的空间,这也是未来房企需要走的一条路,那就是精品化。


至于房地产企业,其杠杆率将会降低。因为房地产企业通常杠杆率偏高,上市房企通过股票质押来融资,来扩张,来占领市场,但随国家的调控,房企在供需两端承压,所以房地产企业都在转型,比如去年哭穷的万科。当然这是一条艰难的道路,万一转型失败,可能就从此凉了。而经过这样的变化,未来房地产行业的分化将会会进一步加剧,其头部化现象也会越来越明显。

在这转变的重要阶段,国家也在不断出力。就近日昵称发文中提到的央行的定向降准,释放2800亿,其不仅是在给中小企业输血,也会给房地产企业带来一线生机,因为在经济转型的关键阶段,房地产的稳定尤为关键。

这在地产板块上也能体现,所以选择头部的房企也是投资的一个较好方向,不过短期内还是先暂时离开为好。

总的来说,大家对于房地产大可不用太过担心,它不会出现崩盘的情况,如果是准备投资房地产,19年也不会有太好的收成,不过刚需购房者最佳的购买时间一直都是当下。

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