10年涨一倍的房价,到底是赚了还是亏了?

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2019-5-5 21:15:25 来自生财有道 来自PC [ 复制链接 ]
前几天我去清远卖房子,50万+成交,合同已经签下来了。

这是我10年前买的房子,加上装修家电配齐全等等大约25万左右吧,现在以50万+的价格卖掉。

买家要求首付25万,余款25万+等银行批下来再付。

哗,赚一倍啦,我是不是应该特别高兴呢?事实真是这样吗?

有着量化思维的我,感觉开心不起来!由我细细道来......



01  误打误撞,一个不小心买的房


我的这套房子在清远,算是三四线城市吧,在2009年的时候,广州的房价已经涨上来了,手上资金只有10来万,在广州根本不够付首付,也不敢想在广州买房子。


买这套房子是偶然的一个机会


当时是陪我姐去看房子的,她手上的资金也不多,在广州也没法实现购房梦,于是跑去清远看房,走遍了小城镇后,来到一个小区售楼部,当时是在售卖第二期了,第一期的房子低楼层的电梯房,下面有小区,周边环境看上去很不错的,适合居住。


售楼部的帅哥介绍我们买这套房子是因为它的面积小,总价少,正好符合我姐说少资金投入。


房子62平方米,新开盘,3-9楼层随我们挑,当年买的是2800一平方,低层电梯小区洋房,楼层好,总金额少,将来卖给刚需要也是很容易脱手。


我姐考虑再三就决定买了,顺便问我要不要一起买,我想想自己手上的10+万也就放银行,暂时没有什么好去处,反正首付也就是5万左右(当时是二成首付),余款银行贷款,想想这个还是能够承受的,于是也一起挑了我姐楼下的一层。


然后,我想到了我的铁杆田田,于是打电话给她,说明大致的情况,问她要不要一起当邻居,她听我说完,考虑五秒,说:“帮我也订一套吧”

哈哈哈,姐,这是买菜的节奏哇,到现在,我们还经常拿出来调侃笑一通
好吧,买房就这样随意买下来了。



02  房租是购房获取收益的一种方式



一年后房子可以收楼了,于是交楼装修,我们在广州,装修时还要天天请假跑过来看,大概2-3个月左右吧,装修完毕后花了些心思去布置家私家电,妥当后准备出租。

没想到小城镇的房租还不错呢,第一个住客是1500元/月,后面换了几批租客,房子不新了,租金也从原来的1500降到1200。

按照这个数据,我来算一算,平均一个月的租金大约1200元/月,一年14400元,租售比是14400 /250000x100%=5.8%

从租售比来看,回报收益率还是很不错滴,超出了我的相像。



03  还房贷哪种方式更优



我通过网上查到,还贷款有2种基本的方式,一种是等额本金,另一种是等额本息。

问题来了,等额本息和等额本金有什么区别呢?

于是我又去百度和咨询银行的工作人员

等额本息还款是指借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。

等额本金还款是借款人每月等额偿还本金,贷款利息随本金逐月递减,还款额也逐月递减。


1、等额本息还款法是银行默认的还款方式,是指借款人每月以相等的金额偿还贷款本息,又称为等额法。

等额本息还款的特点是每月还款的本息和一样,这种还款方式虽然容易做出预算,初期还款压力减小,但还款初期利息占每月还款的大部分,还款中本金比重逐步增加,利息比重逐步减少,从而达到相对的平衡。此种还款方式所还的利息高,但前期还款压力不大。这种还款方式适合一般的工薪族。


2、等额本金还款是借款人每月等额偿还本金,贷款利息随本金逐月递减,还款额也逐月递减,因此又称递减法。


等额本金还款的特点是每月归还本金一样,利息则按贷款本金金额逐日计算,前期偿还款项较大,每月还款额逐渐减少。此种还款方式所还的利息低,但前期还款压力大。所以这种还款方式适合经济收入较好的家庭。
所支付利息:等额本息>等额本金


于是我选择了总利息低的【等额本金】,想必我这房子肯定不会在我贷款期间卖掉的。

毕竟卖了又没有什么可以投资的,当时的我对理财投资还没有什么概念。

当我最近卖房子,了解到,等额本金还款,对于提前还清贷款的宝宝来说,就是一个坑,因为它前期把利息还掉了,越到后面,利息趋向归0。

原来是想省一些利息的,现在反而多付了。

所以用哪种方式,大家还是要根据自己的实际情况来衡量了。




04  10年涨一倍的房款,到底是赚了还是亏了?



一个事件没有数据支撑,说服力是不够的,那我用年化收益率再来量化一下
计算公式为:R=N^(1/T)-1
R为年化收益率、N为增长的倍数,计算方法为终值除以初始值、T为时间,单位是年

500000/250000 ^(1/10)-1=7%(年化收益率7%)



这个收益率大概抵掉通货膨胀,学习过理财后,我的目标可不止打败通货膨胀哦,那不得浪费所学的知识和技能了嘛,那至少跟市场的平均收益10%左右吧,才对得起努力学习的我呀,吼吼。


最轻松的一个理财方式,也是我极力推荐的指数基金定投


顺利普及一下, 基金定投是定期定额投资基金的简称,是指在固定的时间(如每月28日)以固定的金额(如500元)投资到指定的开放式基金中的一种购买形式。


基金定投的好处,不必筹措大笔资金,每月利用闲置资金来投资即可,既能强迫储蓄又不会造成经济上的额外负担,更能积少成多,使小钱变大钱,以应付未来对大额资金的需求。

说人话就是:投资起点低、手续简单、摊平成本等。


指数基金定投也是股神巴菲特多次推荐的唯一一个理财的品种,因为长期坚持,获得市场的平均收益,大概是10~12%左右。


我再用定投的方式来计算,我用还贷款的钱来计算收益率,定投是复利的方式


我每月还贷是从初次的4000元到现在是3000元,2009-2019,共10年,我用最低还款的3000来计算:





3000年/月,定投10年,年收益率7%(相当于租售比),10年后本息总收入是53万
3000年/月,定投10年,年收益率10%,10年后本息总收入是63万




这只是我还贷款的资金,还没算上我的25万首付和装修的费用。

通过数据对比,立马清晰哪一个投资的方式才是优选项

好,综上所述,你们觉得,10年涨一倍的房价,我是赚到了吗?

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