掌握4个买房技巧，让你判断2019年怎么买房？

可能大家都不否认，刚需买房只要资金够，无论何时都可以入场。回想10年，15年前价格，如今的房价早已今非昔比。在货币超发和社会发展的背景下，虽然限购政策，经济环境等因素导致房价有短时的起伏， 但房价整体是上涨的。

买房也要讲究技巧和时机，买的不巧就要比别人多搬砖几年。

以我个人购房经历为例，我觉得贷款买房要掌握如下4个技巧 ：

1、        政策背景

印象中，我们经历多次楼市调整，虽然短时遏制了盲目购买，但最终房价依然水涨船高。

这一次的限购限售政策，比以往更严厉，坚决。限制外地人，限制套数，限制贷款额度，上浮贷款利率，2年内限售等手段一一实行，让炒房者无法轻易入场。

以我的理解，国家限制购买时，如果非刚需，可暂缓观望；国家鼓励购买时，比如给出房贷利率8折、9折优惠时，则是个好时机。

2、        自身条件

各地买房政策，无一例外都与社保因素相关。没有本地社保或缴纳时间不满，很容易就成了限购人员。

比如，2016年我的上海同事社保满2年，有资格上海买房。然而上海限购社保提高到5年，拦截了这部分人购买力。现如今2019年，这部分人的购买力即将释放，上海近期二手房成交量大涨。

3、        购买渠道

以前觉得买房肯定选择开发商。但直到着手买二套房时才知道，大部分楼盘还会通过中介来分销。

相比通过直接开发商谈价购买，中介能拿到更低的折扣。所以通过中介比价，是一个可选的方法。

4、 贷款选择、还贷方式，还款年限

贷款选择：房贷最优选择是公积金贷款，利率仅3.25%。额度上，夫妻双方都交公积金，可贷额度也高于个人。以无锡为例，个人公积金贷款上限50万元，夫妻可80万元。所以缴纳本地公积金也是必要的。

商业贷款额度和利率，与信用卡审核维度类似，取决于个人资质和申请时机。个人资质包括，工资流水，社保公积金缴纳时间，本地资产，征信记录等。

还款方式：理论上推荐等额本金，总体利息少于等额本息。但由于部分城市公积金贷款不允许等额本金，另外等额本金前期还款压力较大，是否选择可根据自己情况决定。

贷款时间：公积金因为利率低，贷款年限越长越划算。商贷则根据每月还款额决定年限。

最后分享个看房经历：买房看盘，一般看中的基本都没有。或许是开发商还没开盘，或许是刻意捂盘。

建议还是要坚持自己的选择，不要轻易听信销售员的推荐户型。