租房真的划算吗？我们一起来算笔账吧！

写在前面：最近看了一本书《城里的房子》，是北大教授徐远的作品，书的副标题是“读懂中国房产财富的逻辑”，读完以后觉得非常棒，所以把书里的精华跟大家一点一点的分享。

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好多人觉得租房比买房便宜，其实不然。

比如在北京，现在随便找个60平的2房租一租，怎么也得6、7千，放到6、7年前，也就是两三千。算下来房子的租售比达60多倍，而且房屋产权才70年，那我一直租下去，岂不是很划算？在大城市，一开始买不起的时候租房子无可厚非，但是如果租房子租爽了，不愿意买房，那可就脑子没跟上时代了。

我们来分析一下原因：

大城市房租快速上涨。

从2010年到2016年，我国经济大幅减速，但是一线城市的房租却在不断上涨，其中上海涨了一倍，深圳和广州其次，北京稍微慢一点。如果和通胀速度（2.6%/年）对比，这个房租的增速可以说相当快了,每年涨幅都在6%以上。

如果按照这种增速，等到几十年后会发现，房子完全租不起了。假设现在每个月6K，每年涨360块钱，70年后月租金会涨到一个可怕的数字——33.4万多元，一年的租金要401万元。想想是不是很可怕。

这种房租的上涨，不只是我们国家，其他发达国家大城市的房租，每年的增长速度都在6%以上。

那么房租为什么这么贵呢？

一方面从供求原理上说，是由租房市场决定的。很多人到大城市里，有租房的需求；房子就那么多，好地段的房子又那么珍贵，房租水涨船高也就很正常了。大城市的租房市场是一个“需求刚性+供给刚性”的双重刚性市场。

另一方面，根据恩格尔定律，收入增加，食品方面支出下降，居住、旅行、娱乐等方面支出比例上升。简单说，就是大家有更多的钱可以用来租房了，所以房租一定是上涨的，并且和收入上涨速度一样。过去几年，人均收入增速达7%以上，所以房租的增速一定快于这个数。

那么，我们来反向说一说为什么买房比租房便宜。

我们累计一下刚刚月租6K，每年涨360元的价格，累积30年以后，一共是569万元。可是付了这么多，还是没有房，听起来有点惨。

如果是买房子呢？我们凑了30%的首付，又用公积金贷款，30年还清（当然现在一般没这种好事儿了，公积金也只能贷120万而已），首付+贷款总额大概是603万，也只比租房子多了34万。但是，你有了一套房啊！而且没贷款呢，这个房子就是你的净资产了。30年后，这套房子的价值应该超过千万了。

租房什么都没有，买房有套价值千万的房子，哪个划算？

现在的高房价，是对未来房租增长的提前反应。其实房市和股市很像，就像一个钟摆运动，现在的租售比如此不合理，未来要么房价不涨，要么房租大涨，目前来看，是后者。

“高增长的股票定价高”，和这个道理一样。如果公司的业绩增长较快，而且非常稳定，那么它的估值应该是常年居高不下（除非王子落难）。所以如果我们觉得这个股票好，就应该赶紧买，而不是等它（业绩实现）估值修复以后才买，那时候价格一定是高到离谱。可惜当时的我没有这种眼界，否则一定会早早备下几套房子。

买房可以抗通胀。

日元、韩元的面值都这么大，其实就是因为高速通胀。连续几十年的高通胀，导致现在货币都是按十万、百万来计算的。通胀是全球现象，二战以来，发达国家的平均年通胀率在4.3%左右，物价上涨近20倍。

我们再看一下会发现，房租和房租增速，比通胀快多了，平均在6.6%左右。这样一来，租房的租金会不断上涨，所以买房其实是提前把很多年的租金上涨和通胀的风险都买断了，避免了未来房租恶性通胀的可能。

那如果眼下就是买不起房，怎么办呢？

租房是要追求一个便利原则的。假如我们在公司上班，那最好就租在公司附近，方便开展工作、也能积累更多的客户资源。这个时候，我们投资的是自己，也是最好的一项投资。如果住的偏僻，但是不利于工作，也不利于休息，时间精力都花在来回交通的折腾上了，很不值得。

下一篇我们聊一聊，北京&纽约，哪个房价高？

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我是璃烟，一个热爱学习爱理财的家庭经济学家，一个慢腾腾往上爬的蜗牛，希望可以带领更多人摆脱财务困境，一起大步迈向财富自由。如果喜欢我的文章，请关注我，随手点个收藏～