刚需购房族们总说中国房价高，中国的房价真的有泡沫吗？

写在前面：最近看了一本书《城里的房子》，是北大教授徐远的作品，书的副标题是“读懂中国房产财富的逻辑”，读完以后觉得非常棒，所以把书里的精华跟大家一点一点的分享。

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对于刚需族来说，买房是一个割肉的过程，特别是在一二线城市，倾家荡产不说，还得背上30年房贷。所以最痛恨房价上涨的，也是这一群人。刚需族在购买第一套房的时候，一定在想，我们总喊着中国的房地产有泡沫，从2008年一直喊到现在，相信有泡沫坚持不买房的人依然没有房，相信没有泡沫挤也要挤上车的人拥有了资产。

那么，中国的房子到底有没有泡沫？如果有，泡沫有多大？如果我们现在想买，会不会变成接盘侠？有什么购房原则要遵循？

想必大家一定听过日本的房地产泡沫，很多人觉得，中国的今天和1990年的日本非常相似，正处在泡沫破灭的前夜。

我们以美国纽约的房价作为标杆进行对比，毕竟美国是全球最大经济体，经济也相对稳定。

1990年时，东京好点的房屋价格约为8万美元/平米，纽约的房价则为每平米不到1万美元，也就是说，当时东京的房价是纽约的8倍。再看2017年，北京房价为均价1万美元多一点，纽约房价约为2万美元多一点。我们可以直观地看出，如今中国的房价换算成当时东京的房价，不过是1/16，所以北京的房价虽然贵，但仍然远比不上当时的日本。

再更新一个概念：“贵”和“有泡沫”的区别，“贵”，不见得就有泡沫。

北京大学的徐远博士和他的团队经过很长时间的系统研究，得出了三个基本结论：

一、1990年以来，中国房价的上涨，符合全球范围内房价上涨的一般规律，并不是特例。当经济增长较快，城市化进程也较快的时候，房价都会快速增长。比如韩国、俄罗斯、马来西亚等等，只不过因为不是发生在我国，所以大家没有关心到那么远的地方，只有当房价涨到我们买不起了，大家才突然反应过来，中国的房价好像，挺贵的。

二、中国的房价还要涨。综合收入水平、房价水平、城市化率和老龄化率等因素，中国的房价仅仅相当于日本上世纪70年代的水平。而我们的人均收入仅为美国的1/7，经济上涨的空间还很大。就像我们回过头去看10年前的房价，低得不可思议一样，10年后再回来看如今的房价，依然会后悔当初没有多抢几套。

三、调控房价，调控的不是房价水平，而是增长速度。房价增速太快，会导致财富差距迅速拉大，不利于社会繁荣稳定，也不利于经济持续进步。

那么，房价为什么会上涨呢？

好多人觉得是因为货币超发，钱没地方去，土地供应不足、投机炒作等等，其实都不是。过去3年里，我国的货币供应量增速大幅下降，然而房价却一路上涨，同时2000年到2016年，我国的CPI增长率平均为2.7%，是同时期世界平均水平的2/3，也就是说我们的货币超发现象并不严重。房价上涨的根本原因，是我们经济增长过快，城市化速度过快。

决定房价的是位置，而不是土地，很多三四线城市卖了许多地，供应很充足，可房价还是在上涨，增加供应的土地往往在外围，但是城市中心的地没办法加大供应，随着收入增加，城市中心的地价还会涨，这就是为什么城市中心的房价那么贵的原因。

房价是炒起来的吗？也不是，如果房价是炒起来的，那么一定会跌。比如温州的房价、鄂尔多斯的房价，都曾经非常高，后来也都回调了，并且回调幅度很大。但是大多数城市的房价都在持续上涨，比如武汉、长沙、厦门，还有重庆等，如果真是炒作，那么按照房产牛市的规律，应该要回调了。

作为刚需，我们其实没什么太多谈判的余地，所以要谨记“先上车原则”和“稀缺原则”。

先上车，是因为中国的城市化进程一直在推进，我们既然买不起软卧，那就先买张硬座票，不然被这辆列车抛下了，就永远上不了车。一步到位这种事，不是刚需能干得了的，先买个买得起的房子，小一点的，偏一点的，随着小房子也在增值，再不断找机会换大的。

稀缺，指的是资源。房子的价值，在于附近的稀缺资源。比如学校、医院、商圈、办事机构等等。这些资源可以带来便利性，所以房子才值钱。远郊的房子又大又漂亮还不值钱？就是因为这些资源都沾不上边。所以如果买不了市中心的房子，就买地铁沿线的房子，交通便利可以取代一部分城市里的便利性。

所以，中国的房价没有泡沫，并且还会上涨，如果不想被这辆列车抛下，就要退而求其次，买靠近城市中心、拥有稀缺资源的小房子。

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下一篇会聊一聊，改善型购房的关键要素，如果你把房产当成投资，那么怎样投资才能改善财务状况？