城里的房子还值不值的买？

春节期间，走朋访友聚会期间，大家时不时谈论房价。面对高涨的房价和市场经济的不景气导致的裁员潮，大家忧心忡忡。

2014年-2018年，短短四年间，房地产市场再次经历一轮全面刺激和史上最严调控。对于2019年楼市的走势，一些专家预测房价将持续下跌，也有一些专家看好中国的房产。房子是有居住功能，也有金融属性，买好一套房可以少奋斗十年。我们究竟该如何买房呢？

北京大学金融学教授徐远研究的领域为宏观经济、金融市场、中国经济改革，对中国宏观经济、金融投资、汇率变动、房地产投资、城市化等问题有独到的见解。他的新书《城里的房子》详细讲明了中国房产财富的逻辑。

城里的房为何越调控越贵？

1978年国家启动探索房改，一次次调控中房价成波浪形上涨。房价是一个国家经济增长，一个城市综合竞争力的反映，是综合多方面因素后由供求关系决定的。

从社会繁荣稳定的角度，政府要保证财富差距不至于过大，所以出台调控政策，让房价不要上涨过快，让没买房的人可以想办法努力买得起房，让收入特别低的人有保障房政策给予保障，这样社会才能稳定。

1989年《市场报》报道了房价猛涨，买房对于普通干部来说犹如从夜空里摘星星。对于一个刚毕业的大学生，想买房，要日日节食每月存50元，需要100年才能买房。但国家还是通过各种方式保障了大家的住房权利，很多单位兴建房子，有分房子福利，大家还是有房可住。

房产调控，调控的不是价格，而是上涨速度，让房价涨的不要那么快。房地产调控调节的是财富分配，是社会的安定。

城里的房子还值得买？

通货膨胀是全球现象，据不统计，第二次世界大战以来的70年，发达国家的平均年通涨率在4.3%左右，物价上涨了间20倍，而房租增速达到了6.6%。租房会面临租金不断上涨的风险，而买房是把未来很多年租金上涨的风险买断了，同时它也能抵抗通货膨胀。

我国的经济增长、城市化、人口基数这三大红利共同构成了房价上涨的潜力对于房价，业内有一句经典名言：短期看政策，中期看土地，长期看人口。因此一二线城市依然有机会，三四线城市机会少。

评估一个城市的发展潜力可以参考这八个标准：城市规模、人口流入、人均收入、土地供应、儿童数量增速、上市公司数量、财政收入、服务业占比。综合考虑这几个因素，合理判断城市房产的投资潜力。

刚需族购房技巧

一个城市发展就像一列列车一样，一个个大中小城市就像一节节车票，买房就是买车票，刚需买房要先买票上车，以免被列车抛下。这也就是罗振宇所得跟上国家发展的大趋势，享受国家发展的红利。

刚需原则一就是先上车，能买站票买站票，能买坐票买坐票，能买卧铺买卧铺。买房贷款是人一生中为数不多的可以享受的低息贷款，先用好首房首贷，再找机会置换大房子。

刚需购房原则二买负载着城市稀缺资源的市中心城市的房子。房子最重要的是位置，位置意味着资源，资源意味着价值，价值意味着价格。房子附近的稀缺资源，如学校、医院、商圈、办事机构等，这些资源给生活带来了便利。如果实在承担不了市中心的小房子，就选地铁沿线，交通可以部分代替城里的各种便利。

改善型购房三大原则

改善买房不只是改善居住条件，还包括改善财务状况。买房后早期财务会有负担，后期租金可能会超过月供，房子变成净资产。由于房价上涨的普遍趋势、经济增长的发展空间以及全球的资产荒，现在买房仍然能达到改善财务的目的。

从历史数据看，买房的收益率比买股票、债券的收益更高。从2003年到2017年这14年，房子涨了近10倍，如果考虑三成按揭，收益率达到30多倍。贷款买房是一种加杠杆投资，对于5%的贷款利率，购房投资是有吸引力的。

购房最好遵循这三大原则：

第一，要尽量少付首付，多用贷款，在允许范围内选择最低的首付。这样可以减轻早期的支付压力，还可以对抗未来的通货膨胀。只要指数基金长期持有的收益率高于贷款利率，就应该尽量使用贷款。年轻人应尽己所能，找各种方式加杠杆，并且保留一个安全边界。扣除生活成本后，每月按揭还款额度小于家庭剩余月收入的70%~80%，其实是一个很好的选择。

第二，将贷款的期限尽量延长。这样既可以减少首付的支付压力，又可以对抗未来的通胀。如果通胀水平高的话，10年后要还的100万元，可能只相当于今天的50万元，这样就相当于又省了50万元。

第三，尽量选择公积金贷款，公积金贷款利率低可以省很多月供。如果你购买的房子无法使用公积金贷款，买房后一定要把公积金取出来，不然这个钱只能白白地放在账户里，变成名副其实的“纸面财富”。

买一个城市的房子就相当于买这个城市的未来，城市不同，房地产差距也会有很大的不同。房价的上涨背后的驱动力是全球财富的积累。倘若你对中国的前景乐观，就该买；反之，就不该买。房子的事情，就这么简单。买还是不买，大家量力而行即可。

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作者简介：拥有多年理财实战经验的职场妈妈，擅长家庭理财，致力于分享小白能看懂的理财知识，践行下班后赚钱 ！