在沈阳陪同学看房

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2019-2-11 13:22:23 来自理财生活 来自PC [ 复制链接 ]
分享一个当下买房的具体例子。

来自我在沈阳的高中同学,想在把自己嫁出去前给父母换套房子。

需求和情况如下:

上年纪的父母刚需养老自住,首付预算20万,可酌情再加一些,父母会再支援几万。

在意三点:

保值,扛不住买完大跌
近公园
买菜方便

后两点都是老人提出的,解决不了,换的欲望不大,老房子住着也挺舒服。

同学找了我,我也回沈阳帮忙看了看,给了如下建议:

因为二手房涉及评估,首付最保守估计就算4成,房子总价极限70万,要有装修和家具,因为这个预算根本没有自己装修的空间。

所以装修和家具本身就是笋的一部分。

毛估了一下,单价只要能控制在7000以下,90~100平的改善户型,收益空间还是可期的。

哪怕只涨到单价一万,也还行,对改善房来说,这个总价当然不算贵。

30年等额本息,月供不会超过3千,再把爸妈原来的老房子出租,压力更小。

等她买了,我会帮着拉一个现金流量表。

小区我完全按照自己的喜好给的:低容积率、低密度、物业要好、物业费要贵(老人最膈应这点,需要同学自己说服爸妈)、要近公园、最好有菜市场,没有的话,重点看底商(满足二老要求)。

问题来了。

看似筛选小区的条件没毛病,但是这里隐含着一个巨大的缺点:

满足标准的小区,一定是改善户型为主,面积大。

但我们总价是有上限的啊!所以,又得增加一个条件—老破大范围内,尽量挑选楼龄小,小区好,单价低的。

根据以上条件确定区域,做了张图:

1(3)(1).PNG

我把沈阳所有还不错的公园全标出来了。

问题又来了,南边的公园单价贵,绝大部分买不起。

西边一个,东边一个,忒远。就剩北陵公园可以重点看。

之前回沈阳呆了一个周末,我妈开车带着我和同学重点把北陵公园周边的楼盘看了一圈。一套房子没看,只看了小区。

后面的工作就交给同学了,重点是小区品质和潜力的横向比较

后来同学和我说她已在春节前下了定,总价不到70W,园区物业很好,房子也很干净。

唯一遗憾的是没等到上浮比例取消,房子是父亲名义买的,同学做了担保人,增加了月供但保下了自己的首套资格。

我觉得这算一个从扫盘、看房、选择、管理的典型案例了,但是其中缺少小区和户型选择,以及砍价环节。

整个过程,我们就看了一眼沈阳二手房成交均价和皇姑+于洪区均价,再没纠结过宏观层面的事儿。

接下来说说在二线城市投资房产获益的关键。

逻辑是这样的:

二线城市房价的天花板低,单价的升值空间肯更不如京沪广深。

那么,如果想获利更高,有两个要点:

起点低,单价低。

假设1W5是极限,5k买入是3倍,7k买入可就只有2倍多点儿了。

贷款成数高,杠杆高远比房贷利率重要。

因为房产收益很大一部分来自负债的长期贬值。因此贷款越多,未来的贬值基数也就越大。

利率对收益的影响远小于贷款成数,2成首付是5倍杠杆,3成首付是3.3倍杠杆。

影响贷款成数的因素有:房龄、评估价、网签价、政策对首付比例的要求等。

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