必看!2019年的购房策略,你要马上转变方式!

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2019-2-9 22:28:47 来自居家生活 来自PC [ 复制链接 ]
1


今年过年,跟不少亲戚好友聚会,最大的一个变化就是大家坐一块儿,聊房子的话题少了。取而代之的是,很多做生意的亲戚朋友都觉的现在生意不好做。


一个表哥给我说他们公司成立十几年了,做礼盒,在江苏一片也算是口碑不错,也跟了老板七八年,但是公司去年第一次出现亏损。


还有一个发小,去年初投了几个区块链项目的ICO,结果不到半年的时间,币值几乎归零。


一个堂姐夫在乡机关上班,给我讲年前乡里的老师工资都差点没发下来。


还有骂股市的、抱怨政策的、埋汰公司降薪的、过年不发年终奖的……


也就一个表妹在深圳一家女装电商公司上班,给我说,嗯,去年收入还不错。


到最后,一个堂哥才问我,说:小叶啊,你说说,今年,还能买房不能啊?



2


人啊,都是被社会大势、国家国运所裹挟的。


大环境不好,平时没怎么觉得,一到年底,七大姑八大姨,三叔四舅堂哥表弟坐一块儿唠嗑,一副恢弘的全国经济众生相的“微型版”就出来了。


经济好的时候,大家都乐呵。经济开始转折的时候,大家就都焦虑。


等到经济真的不好的时候,大家也都抱着“哎,能保持去年收入就行,你看人家那谁谁,公司都倒闭了”,这种阿Q的精神也就表露无遗。


但不管大环境怎么样,身边的30-40岁的中产阶级人群,依旧每年都过得很焦虑。


而这些焦虑,无非就两个原因:


一是对未来自身收入和财富水平缩水的焦虑;


二是子女教育,自己好不容易努力奋斗翻了个身,怕下一代不争气又掉下去。


而财富的标志就是你手里有几套房子啊?都在哪儿啊?有学区房没啊?


子女教育就是孩子在哪个学校啊?学习怎么样啊?明年升哪个学校啊?哎,你家能划片到那个学校不能啊?


你看,转一圈,怎么都绕不过房子。



3


想想小时候,80年代,贫富差距的确有,但是身边人的差别不是太大。不像现在,很悬殊,大环境决定的嘛。


当国家处于低收入水平阶段时,大家的忍耐度低,因为大家首先要解决温饱问题,不然饿肚子啊。解决温饱问题就需要经济增长的快一点,哪怕牺牲点环境也要先保增长。


但随着国民生活水平提高,大家温饱问题解决后,人们对未来等待的耐心就增加了。从温饱需求逐渐就过渡到住房需求。发达地区更是对生活品质有了更高的追求。


而在增长的过程中,整个社会的财富也在持续的积累。


我们看中国的房价,中国的地价,为什么会持续上涨?不就是我国经济高速发展了嘛。


如果没有中国高速发展发展这几十年,你觉得中国的房价会是现在这个样子么?恐怕就像印度那样,只有孟买和新德里。


所以到一定程度之后,人们对财富的占有欲和支配欲就可是迸发了出来。


而这种迸发,是催生房价上涨的核心逻辑之一。


对于全社会而言,什么能代表财富?


我们先对财富做一个定义:


首先,财富有分配功能,谁的财富多,谁对资源占用的权利就大。

其次,财富可以对未来的经济增长作出贡献而得到利润反馈。


所以,我们发现,符合财富的特征基本就两个东西:优质房产(占用各种资源的权利)和优质股权(对经济做出贡献而得到利润反馈)。


这两种资源是人类社会凝结出来的最终结果。


其他所谓的伪财富,则可以统统放弃。

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4


道理大家都明白,但我们现在面临的问题是:


优质财富如果出现了泡沫怎么办?


一辆价值250万的宾利,被标价500万。


你不能说这个品质性能都很优秀的汽车是垃圾。


相反,即便这辆车被标价1000万,这辆车本身依旧是辆品质性能都很优秀的汽车。


问题在于,它不值这个价啊!


同样,当优质的房产,当它的价格已经严重脱离了价值中枢,产生高估,你不能说这个房子是垃圾。


问题在于,它不值这个价啊!


中产阶级的焦虑症,主要是财富问题,而财富问题大部分能被优质房产和优质股权所缓解。但问题是,你购入的时候,它值这个价么?


大家喜欢买房子,但我们说财富,如果今天的财富是以生产性资本的形式积累下来,那它不仅仅是实现分配,还有助于促进明天的经济增长。


但房子是非生产性的资本,如果全社会的百姓把积累下来的财富都放在房子上,那么房子就是高估了。


这个时候就要去泡沫,去泡沫的方式,就一个,去杠杆。


而去杠杆的过程,历史无数次国家走过的路都会告诉我们:经济是会下滑的。



5


国内房价过去一年的下跌,离不开去杠杆。


在地产政策严控下:


去杠杆=去债务=债务减少=流动热钱相对减少=购房资金走入衰竭


国家持续去杠杆的努力,让风险得到了一定的遏制,去杠杆也取得初步的成效。


但房地产是个难啃的硬骨头。


2018年,翻看各大房企的财务报表,房地产总负债对GDP的比例在持续上升。


但有意思的,是从企业财务报表来讲,各个房企的杠杆率却是下降的。


主要还是地价毫不动摇的上涨,哪怕流拍,大方向上不能降。而房企报表上的杠杆率下降掩盖了很多问题,因为地价上升不一定是可持续的,未来如果房价继续下跌,那么积累的风险会集中爆发。


所以房企问题很严重。万科之前喊“活下去”,很多人还觉得万科矫情。我觉得万科喊得还算是轻的。


如果我是万科老总,我肯定要喊:“不要开木仓,自己人!”


大家好好想想,国企都去了两年杠杆了,房企在2018年卖了14万亿住宅,还觉得自己日子很好过。


倒下的,都是反应慢的。



6


为什么2019年购房策略一定要转变?


在2018年年初,老读者都知道我坚定不看好2018年房价行情。提出投资买房到年底或者明年初再看看。


一年之后,很多人问:“现在是不是可以买了?”


其实,一句话可以总结:“高点之后还有高点,低点之后还有低点。”


房价整体稳中有跌的大趋势已经形成了,这种趋势一旦形成,很难改变。


除非政府再来一次大刺激,信心比黄金重要。有人想不通这个事,但是经常看文章的你们应该能想通吧。


人是有预期情绪的,当局激发大家坚定的看涨需要时间;同样,去激发大家坚定的看跌也是需要时间。上一次引导大家看跌的政策还是2016年的“930”。现在两年零四个月了,终于奏效了。


我知道最近各地政府的一些松绑的政策,让一些多军有点燃了希望的火苗。但这些政策的松绑,早已经在预料之内,起码2019上半年,这种松绑对市场的信心提振,不会有太大的成效。


比如合肥都已经偷偷放松限购两个多月了,你看见合肥的房价死灰复燃了么?


没有!


连当初的四小龙都没复活,何况其他城市?


回到主题,2019年,怎么购房?


首先,你要知道大势大概是什么样子。


我们国家的房价在这一年必须处在“不涨不跌”的范围内,也就是“厂”字的最后一横这儿。


这样才是安全的,也就是我们当局的目标。“房子是用来住的,不是用来炒的”这句话说出来的第一天,就不是一句空话。


所以,2019年,买房依旧不用那么着急。给你留的有充分的时间去挑去选。


2017-2018两年是房地产大年,千万人去抢房的背后意味着,有大量的劣质房子在里卖弄滥竽充数。


而2019年,一定要买优质的房源,把位置不好的老破旧置换掉。2019年,大方向,房价会横盘波动。只是在某些地区和局部时间,房价会有波动而已。


但整体,依旧是横盘。


虽然,2019年各地政府逐渐松绑是大概率事件,但下面也是小心翼翼的试探,一旦触发舆论情绪,会马上叫停,比如前一段时间的衡阳。


在这种大的前提下,在房企业全年还有6万亿债务要还的前提下,留给你好好选筹的机会还很多很多。


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