[答疑解惑]

婚前把女友加上房本,分手后房子归谁?

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2019-2-2 00:27:47 来自新手上路 来自PC [ 复制链接 ]
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最近上海正策律师事务所的李威杰律师和刘愚律师就老百姓比较关心的婚姻法律问题给会员做了一场在线直播讲座,以下是讲座精华节选,供大家学习参考。

前不久,看到一个很有意思的报告,报告称我国城市家庭总资产中,房产占比高达77.7%!
也就是说,国人的财富中,将近80%都是房产,而金融资产占比仅为10%出头,股票占比更是连1%都不到。


所以我们平时说股市跌得多么惨不忍睹,生无可恋,其实对绝大部分人并没有多大影响,但是房价跌个百分之20%,很多人就开始打砸售楼部了。
房事无小事,这句话用来形容当前的国情可以说是非常贴切,而关于房事,最复杂也最头疼的莫过于婚姻中房产的处理了。
先请大家诊断一个案例:
案例1:婚前“加名”,婚没结成咋办?
上海青年吕小布,在一次老同学聚会上,与貂蝉重逢,吕小布为貂蝉的出水芙蓉、艳冠群芳所打动,吕小布向貂蝉展开了猛烈的攻势。
终于,在吕小布的死缠烂打之下,两人建立了恋爱关系,并到了谈婚论嫁的地步。
有一天,貂蝉就对吕小布说,家里要求吕小布结婚前在他上海的房产上为貂蝉加名,否则担心女方嫁过来太吃亏。
吕小布为赢得美人心,哪管三七二十一,立马就在自己婚前的房产上给貂蝉“加名”,变为两人共同共有。
随后,这事被吕小布的父亲给知道了,他暴跳如雷,最后婚事也黄了,之后吕小布家就要求貂蝉“除名”,但貂蝉家以吕小布自愿在房产上加名为由不予办理涂销登记,最后闹到了法院。
你觉得这事的判决结果是什么呢?
A:双方各占一半
B:貂蝉除名,竹篮打水一场空
C:貂蝉除名,但也获得一定经济赔偿
可能很多人觉得答案应该是B,但又觉得没有底气,说不出个所以然。
要说清楚这个问题,需要了解两个法律概念。
第一个是不动产物权设立与变更经登记生效,这句话很简单,就是说房屋等不动产的买卖,需要我们去房产管理部门办理产权变更登记,才算真正取得了房屋的所有权。
否则,就算卖方已经把房屋实际交付给了买方并已经搬入居住,但该房屋的所有权仍属于卖方,这时候买方仅有要求变更房屋所有权的权利。
既然“不动产物权设立与变更经登记生效”,那么本案中貂蝉已经在房本上加了名,是不是意味着吕小布这下真的就是“赔了夫人又折兵”呢?
这就需要提到第二个法律概念——“附解除条件的赠与”。这个概念,通俗的理解就是,双方可以约定在达成一定条件时,赠与对方的财产合同就无效。
放在本案中,从客观上看,吕小布是为了与貂蝉结婚,才在婚前给貂蝉加名,这就是一个附加解除条件,即如果最后婚没结成,物权变更的原因就失效了,双方应当配合,使房屋权属恢复到该赠与协议发生之前的状态,这时房屋的所有权就又回到吕小布的手里了。
于是,貂蝉就必须应真正的房屋所有人吕小布的要求,办理涂销手续,恢复房屋产权真实权属关系。
看到这里,很多男生可能松了一口气,“还好,房子还是我的”。但是这里有一点需要特别提醒广大男同胞们,只有房产和汽车等婚前大额赠与是适用本规则的,情侣平时的开销就不适用了。
比如有些男生很阔气,见面就给女生买个iPhone,熟悉一点了就开始送各种包包,每逢节假日和生日还要刷个1314的红包,这些支出,就算分手时累计高达一二十万,也没法按照本案的规则拿回来。


分手后,这些可能就要不回来了
案例2:婚后买的房子不加名,这房子“跑不了”吗?
话说,上海青年吕小布迎娶貂蝉后不久,继承了父亲的大笔遗产,担任西凉股份公司 CEO, 走上人生巅峰。
双方婚姻存续期间,在上海市中心买了几套大别墅,均登记在吕小布名下。但因吕小布忙于事业与貂蝉聚少离多,两人感情逐渐生疏。同时貂蝉又仗着“离婚财产分一半”的想法,有恃无恐,最终两人矛盾升级。
吕小布一气之下,便将夫妻全部共有的房屋,卖给了新来上海“屯房”的大土豪刘某,双方很快就办理完付款与房屋变更登记手续。
貂蝉得知此事,心急如焚,于是上诉到法院,那么她能拿回属于自己的财产吗?
这个案例,同样涉及到两个法律概念,第一个是夫妻法定财产制,我国法定是夫妻共同财产制,通俗点说就是“婚后的财产,你的就是我的,我的就是你的”。
有人可能就纳闷了,上一个案例不是还说房产是“登记发生物权效力”,这里就登记了吕小布的名字,还算夫妻共有吗?
答案是肯定的,婚后取得的财产除了有特别规定外,都推定属于夫妻共同财产。而且,生活经验也告诉我们,有原则就有例外。这里夫妻法定财产制度就是“登记发生物权效力”的例外,也就是说,凭着夫妻法定财产制度,就可以发生取得房屋所有权的效果。这也就是为什么有人会说,反正是婚后一起买的房子,加不加名都没区别。
但是,这种情况有一个命门,那就是善意取得制度。
善意取得,是用来保护交易安全、降低交易成本的制度。
两个陌生人之间做买卖,因为都不了解双方的声誉、商品权属信息等,就存在着交易上的风险,如果双方买一把葱,都需要周密的调查,摸清楚谁是这把葱的实际上拥有人,这就很麻烦也不太实际,还会降低交易效率、增加交易成本,甚至影响了经济社会的发展。
因此,法律就规定,在满足法律规定的条件后,就算卖方擅自拿属于别人的东西来卖,买家也一样可以基于合理的信任,取得这个东西的所有权。
在本案当中,吕小布与刘某买卖房产适用善意取得的概念,即刘某相信房产登记簿的公示公信力,交付了合理的房款,并且办理了房屋变更登记手续,房屋所有权就归属于刘某了。
这样,就算按照夫妻法定财产制,房屋是吕小布、貂蝉共有的,但在保障第三人交易安全的情况下,貂蝉也没有办法以未经自己同意,是吕小布擅自出卖房屋为由,排除刘备对房屋主张的权利。
可能有人会说,那卖房的钱怎么办呢?这又回到夫妻共同财产制了,只要不离婚,你的还是我的。
显然,只要是婚后买的,加不加名效果是一样的,只是加了名之后,这房子要卖出去,就需要双方都同意才行。
那如果是婚前买的房子呢?
案例3:你的首付我来不及参与,你的房贷我奉陪到底!
上海青年吕小布,谈了个大家闺秀——貂蝉。无奈吕小布是个穷屌丝,虽然每天省吃俭用,骑ofo上下班,但是手里仍然没几个钱。
更悲催的是,前不久岳父放下狠话,不在上海买套房,想娶我女儿,没门。
吕小布为此茶饭不思,整天愁眉苦脸,最后忍不住向伯父诉苦,伯父听着吕小布的话,只是默默抽烟,一言不发。
这个伯父是个土豪,听了这话,暗中为他买了一套房,并付了首付…


就这样,吕小布名下就有了一套自己的房子,为了娶得貂蝉,吕小布又对岳父谎称说自己已有婚房且无房贷。然后,吕小布就与貂蝉结婚了。
但吕小布工资微薄,所以婚后房贷的大部分,都是貂蝉供着,夫妻两日子过得紧巴巴的,貂蝉包包都很少换了,就这样相安无事几年。
可是纸包不住火,因貂蝉向娘家借钱,还是被岳父知道了房产真相,对此大发雷霆,但更担心自己女儿貂蝉给吕小布还房贷吃了亏,就悄悄去找律师咨询。
那么,对于这种夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记在首付款支付方名下的,另一方是否有份?
这个问题,其实《婚姻法司法解释三》第十条有明确规定,如果夫妻离婚要分割这种情况的房产,首先是协商,如果协商无果的,一般法院都会判归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务,双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,由产权登记一方对另一方进行补偿。
但特别要注意的是,法律虽然规定一般这种情况下房屋归产权登记方,但是并不排除在特别情况下,根据案件的特殊情况,判给未登记的一方。
比如在本案中,因为吕小布及其家人没有能力再负担房贷,最终仍然会被银行收回房产,而貂蝉有能力负担按揭,所以最终房屋判归女方所有,由女方补偿男方比较合适。
再比如,双方当事人婚姻关系存续时间较长,夫妻共同还贷的款项在房款中所占比例远远高出婚前购房者支付的首付款所占比例,而非购房者一方有能力支付尚未偿还的贷款,则受诉法院可以根据案件的实际情况判决房屋归婚前购房者的配偶所有,令其向对方支付相应补偿并承担继续还款的义务。
另外,还有一个法律小知识,即夫妻婚后所得的工资,除非有书面特别约定,否则都是夫妻共同财产。所以,老公藏“私房钱”,较真说,可能属于隐藏、转移夫妻共同财产的行为。
说了这么多,可能有人搞糊涂了,这里给大家总结一下,如果最后没结婚,房产属于买房的一方,如果后面结婚了,又分几种情况:


生活中,普通老百姓并不希望和法律打什么交道,因为一旦打交道,肯定是摊上事了,但是很多时候,真摊上事了,也无法逃避,只能勇敢直面。










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