仅有27万元资金该怎么投资房产?

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2018-10-6 15:35:31 来自记账晒单 来自PC [ 复制链接 ]

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最近接到了读者小J的咨询,他手上有27万资金,想投资一套房产。

他在广西柳州游玩时了解到一个公寓项目,很是心动,价格也符合他的预算,向童童询问可否投资。

这是一个40年产权的酒店式公寓项目,建筑面积71.14平方,每平方12500元,总价为88.925万元。

公寓首付为房款的50%,也就是44.925万,贷款44万元,分期10年,每月还款4967元。

公寓是属于带租约项目,从购买时便于“温斯顿花园酒店”签订合同,合同签约13年,按照4593元月租金给付,在前1-10年期间,4593元租金加上自己支付的374元(总计4967元),用于供房贷,10年后房贷还清。

首付的44.925万元,小J可以只先付27.5613万元,剩余的17.3637万元在房租还清后的第11-13年,3年期间,用每月4967元的租金还付。

到第14年开始,这套公寓的剩余首付和贷款金额就全部还清了,公寓全部归小J所有。

具体投资方案可以见图,小J选的是B方案:


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通俗的理解是:小J首付27.5613万元,在10年期间每月月供374元,到第13年结束后,这套公寓贷款就全部还清。届时,可以选择出售,或者继续出租获取收益。

这样的投资到底划不划算,我们先看看小J的算法:


图片中有个小bug,小J的算法最终是15%的收益率,不是0.15%,笔误笔误。约27万的初始投资资金,13年后可以获得56.92万元的净收益,平均到每年等于有15%的收益率,这样一算,是不是特别的划算?

如果真的可以获得15%的年化收益,在目前普通人的投资渠道中,确实算是还不错的一个项目,但是这个收益率是不是笃定收益率,有哪些影响因素呢?童童给小J做了一个分析:

1、首先可以达到这样收益率,要确保13年后公寓可以按照不低于 88.9万的资金出售;

2、其次,签约酒店需要有持续运营的能力,酒店保持获利,才可以支付签约租金;

第一个因素,主要由公寓的本身价值决定,童童在之前的文章中,有过一篇分析公寓价值的文章《酒店式公寓到底能不能投资?》,公寓的价值是由它的市场租金价值决定的,通常来说,在一个健康的市场价格体系中,公寓的价格和年租金的租售比在20倍左右,也就是88.9万的公寓价格,年租金需要达到4.45万元(月租金3700元)。

13年后,在酒店不再持续签约的情况下,这套公寓由小J业主本人单独对外出租,是否可以达到3700元以上的月租金,如果届时房子租得出去并且租金不低于3700元,那么公寓的售价达到88.9万元的预估则不难。

公寓是不是可以租到3700元,需要小J对公寓所在的地段进行深度考察,虽然和酒店签约可以有4593元的租金,这是在酒店的统一管理和布局下,如果没有酒店的统一承租,由单个业主对外出租,能否租的出去,有没有足够的外来人口流入,有没有足够的租房需求,这些信息都需要考察。

介于公寓所处的广西柳州为一个旅游城市,往往流动人口多,流入人口少,这意味着对酒店或旅馆等短租酒店需求多,对公寓等长租房屋需求少,所以如果考察结果显示,这套公寓没有单独的长期出租市场,那么所有的预估收益都是纸上谈兵,13年后,公寓无法变现,投资也容易打水漂。

第二个因素是和酒店的实力和运营能力相关的,试想如果酒店运营不善,没有足够的入住率,那么房租成本、人工成本、管理成本不变得情况下,酒店会持续亏损,一家持续亏损的酒店背景实力不强的话,很容易毁约不再履行支付租金的义务,一旦酒店断供,所有房贷还款压力就会由业主本人承担,这也是不得不考虑的一个风险因素。


小J查了一下这套公寓附近的五星酒店,在携程上是这样的客房价格,客房均价500元。通常一家健康的酒店运营要保持不低于70%的入住率,也就是每月单间房产生30*70%*500=10500元的房费收益。扣除给予小J的4593元租金,剩余5907元利润可用于管理及人工成本。

总体来说这样的房费价格是比较健康的,酒店如果管理规范的化,达到70%入住率的情况下,小J和酒店的长期租约保障力度就会比较大。

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如此看来,购买公寓的关键决策在于需要重点考察该公寓是否有单独出租的市场,由于童童对柳州市场的不了解,不能武断做出判断。

但是要考察出这一点并不难,童童建议小J到公寓周边的房产中介多跑跑,了解房屋租赁市场,如果房租的价格可以达到3700元以上的价格,就可以放心买入,如果房租不好租,租金也很低,是这种情况的话就建议放弃投资,毕竟27万多的初始投资,投资13年后却不能变现换来收益的话,机会损失和资金损失都是很大的。

你在房产的投资中,遇到了哪些疑点和难点,也可以留言告诉我们,童童和阿木会挑选部分问题一一进行剖析回答。
公众号:小生爱财

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