房子能不能买，关键看这一指标

上一篇文章我们说到，如果说我们是靠着买卖房子的价差来赚钱。那不是投资房产，而算是投机，也就是大家常说的炒房。而房子是拿来住的，不是拿来炒的，我们不建议大家炒房。




虽然房子不能炒，但是却是可以投资的。既然是做投资，就要看资产产生的收益，对应在投资房产上，我们就要看房子的租金收入了。如果房子的租金收入，就能够到达一个很高的收益，那就算房价下跌，对我们又有什么影响呢？我每年就拿着租金，也是可以过得很滋润的。




那么从租金的角度来说，该怎么来计算一套房子是否有投资价值呢？其实很简单，就是用房子的年租金来除以房子的总价（租售比）。比如说，100万的房子，一年的租金能够租到4万，那么就相当于4%的年化收益率。如果能够租到10万，那就相当于10%的年化收益率。




但房子的租金有这么高吗？事实上一些大城市，比如北上广这些城市房子的租金，普遍收益率是很低的。在上篇文章的留言中就有人说，100万的房子，一年只能租1万，要100年才能回本，那有什么投资价值呢？是的，我也觉得这样的房子没有投资价值。




不过，全国（全世界）这么大，不是每一个地方的房子，租金都很低。而就算是在一些大城市，其实也是有一些房子的租售比是很高的，关键是我们有没有去发现投资机会的眼睛。




比如，我以前没有去关注房产投资的时候也是这样看的：觉得房价太高了，租金太低了，没有投资价值。但是当我花时间来关注和研究了之后，我就发现在我们重庆市中心的一些地方的房子租金收入，是可以做到4%左右的。（其他城市不了解，要大家自己花时间去研究。）




可能有的朋友会觉得，4%的年化收益太低了，现在找一个靠谱的网贷平台，轻松就可以超过4%的收益，感觉没有什么意思。但是，我这里所说的4%收益的租金，是指正常出租给长期住户的收益。如果我们再把房子进行一些改造装修，租金的收入可以更高。比如，把房子用来做民宿，那租金收益就可以提高很多。




当然，这是要分城市分地区的，并不是所有的地方的房子都可以拿来做民宿的。这就要我们在做投资的时候，更有眼光和头脑。像以前那样随便买房，坐等房价上涨，这样的投资策略已经过时了。




前几天去了一趟三亚，下面给大家分享一个我在那里看到的真实的例子：




碰巧这次我去三亚，住的就是民宿，我们租住的是一栋别墅，其中的一个套房。做理财嘛，我就特意和房东聊了聊，打探一下看看这做民宿，到底赚钱不赚钱？因为我是在国庆节前去的，还算是三亚旅游的淡季，我们一天的房租才100多块钱。于是，我就故意问房东，我说你们这房租这么便宜，能赚钱吗？




房东是这样说的：现在是淡季嘛，房子空着也是空着，所以就便宜租给你们，赚个人气和好评嘛。到了旺季的时候，租金会高一些。




旺季，你这个房子能租到多少一天呢？我又接着问。




比如说春节期间，我们这边基本上没空的房子，有的人是拿钱都找不到住的地方，我们这一栋别墅要租1万多呢。（房东本来就是做装修的，这栋别墅被他改成7个套房，像酒店一样，每个房间都有卫生间，而且每一个卧室都装修得很有特色。）




一天一万多！我也是吓了一跳，但是我又算了一下：就算春节7天满打满算，也就10万块钱吧。一年下来除去淡季，感觉也赚不到多少钱啊？有40万吗？房东漏出了神秘的微笑，不止！我们这栋房子，一年差不多能租到60多万吧。




原来如此，看来这其中的门道还是很多的，那你当时买成多少钱啊？房东说，他是16年买的，当时买成500万。我又算了一下，12%的年化收益了！这还不算，他说这套房子去年有人出1000万，他都没有卖。我们就算是1000万的总价，也有6%多的年化收益，这也是很不错的。




最近这几年民宿是很火的，应该有一些朋友已经赚了不少了。如果我们能够把房产投资和民宿结合起来，目前来看是非常不错的投资策略。最后，给大家简单总结一下，对于房地产投资，我想到以下三点：




首先，虽然现在房价已经很高了，但其实房地产投资，依然是有一些机会的。




其次，投资房地产是有门槛的，这里的门槛不仅仅是资金，还包括我们的经验、专业知识和技能。




最后，我们在投资之前，要提前想好，去提高房子的租售比的方法。（现在来看，最好的方法就是做民宿。既然做民宿，就要考虑位置，好不好出租等~）




当然，房产投资是要看很多维度的，有的房子可能单从租金的角度来说，是没有投资价值的，但是从其他的角度来看，却不一定。这个话题，我们下一次再来讨论。

文/胡瑞  微信公众号【胡瑞微讲堂】 微博【理财师-胡瑞】专注于理财知识科普，让更多的人重新认识理财！